По дачам

Спрос на дачные участки в Киевской области ничем не отличается от спроса на рынке земли в целом - несмотря на традиционное начало сезона, и покупатели, и продавцы земельных участков заняли выжидательную позицию. Как рассказывают эксперты, количество сделок на “дачном” рынке стремительно начало сокращаться с осени прошлого года.

“Сделки на рынке дачных участков носят единичный характер”, - говорит Андрей Кошиль, президент ассоциации “Земельный Союз Украины”.

Падение спроса заставляет продавцов дачных участков умерить аппетиты и снижать цены на землю. Так, по оценке экспертов, в марте-апреле текущего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г., земля в дачных кооперативах подешевела в среднем на 65-70% в долларовом эквиваленте. То есть до $3,6 тыс. за 1 сотку (падение цен коснулось всех наделов, вне зависимости от месторасположения).

При этом Кошиль подчеркивает, что реальные сделки на рынке происходят в среднем с дисконтом в 30-40% от цен, запрашиваемых продавцами. “Иногда покупатели, которые давно хотели купить дачный участок, называют цену в два раза меньше, чем запрашивает владелец. И некоторые продавцы, особенно те, у которых есть долларовые кредиты, вынуждены соглашаться с условиями покупателя”, - рассказывает эксперт.

По словам риэлторов, в Киевской области насчитывается около 200 дачных кооперативов. При этом разброс цен на участки - от $400 до $10 тыс. за 1 сот­ку, в зависимости от удаленности от Киева и живописности места. В частности, по словам Ярослава Цуканова, ведущего специалиста АН “РЕД”, особой популярностью у дачников пользуются наделы, расположенные недалеко от водоемов и леса. В свою очередь, для строительства дачи или второго дома чаще всего покупают участки в 60-километровой зоне Киева.

Наиболее востребованы среди любителей дачного отдыха житомирское (может похвастать каскадами озер), броварское, а также бориспольское направления. Обуховское не столь популярно из-за своей перенаселенности. “Там построено уже достаточно много коттеджей и домов, поэтому коммунальные сети перегружены. Чтобы подключиться, допустим, к сетям электропередачи, покупателю придется тянуть провода энное количество километров”, - рассказывает Костецкий. К слову, инфраструктура, по мнению Цуканова, - еще один ценообразующий фактор на рынке дачных участков. Например, в старых кооперативах, где уже есть асфальтовые дороги, газ и охрана, цена участков может быть в среднем на 20% выше, чем в новых сообществах (до 5 лет).

Отметим, что помимо кризиса спрос на дачные участки в Киевской области тормозят еще и “национальные особенности” данного сегмента рынка. Дело в том, что дачные участки не имеют конкретного адреса. Единственным их идентификатором, по сути, является кадастровый номер. “Но есть одна проблема - участкам, на которые государственные акты выдавались до 2002 г., не присваивались кадастровые номера”, - рассказывает Виктор Головненко, директор компании “Киевские земли”. Впрочем, как утверждает специалист, эта проблема решаема. Он советует при покупке обязательно присвоить кадастровый номер участку, для чего нужно обратиться в землеустроительную организацию, которая внесет участок в общую базу данных. Данная процедура займет около недели и удорожит покупку в среднем на $300-700.

Помимо отсутствия почтового адреса, у потенциальных покупателей дачных участков может возникнуть еще одна проблема: в некоторых случаях при покупке участка они могут получить только членство в кооперативе, но не право собственности на землю. Дело в том, что многие кооперативы не имеют на руках решений местных советов о выделении им земли, даже если они пользуются ею более 10 лет. Получение же права собственности на землю, по словам игроков рынка, - весьма длительная и дорогостоящая процедура.

Существует, правда, возможность включения земельного надела в границы населенного пункта. Но это тоже нелегкий путь и может занять у покупателя около 2 лет. Если же попытаться сократить данную процедуру до полугода, то это, по признанию риелторов, удорожит покупку участка еще на 70-80%.

Но вряд ли кто-то будет раскошеливаться на подобные операции именно сейчас, как, впрочем, и спешить с приобретением дачных участков. Ведь, как прогнозируют эксперты, цены на землю в дачных кооперативах подешевеют до конца 2009 г. еще на 20%. Правда, как уточнил Кошиль, “речь идет о ценах реальных сделок, а не декларируемых”. При этом эксперты затрудняются сказать, сможет ли такое снижение цен активизировать спрос на рынке.

Они уверены, что сегмент земельных участков выйдет из кризиса последним из всех сегментов рынка недвижимости, поскольку загородное жилье в Украине чаще всего является вторым домом, а не альтернативой городской квартире. Поэтому покупательский спрос в первую очередь активизируется именно на жилье в городе, а потом только дойдет до загородной недвижимости и земельных участков.