Там, где нас нет

Желаете апартаменты в историческом центре Праги? Или скромную виллу на берегу озера Комо? Сегодня инвестиции в зарубежную недвижимость оправданны как никогда.

Оговоримся сразу: это актуально для тех, у кого имеются сбережения, и желательно в валюте. Ипотека умерла, а рублевую заначку, если хочется вложиться в недвижимость, лучше потратить на отечественные квадратные метры.

Логика проста: курс рубля с начала кризиса упал в среднем на 52%, зарубежная недвижимость тоже теряет в цене, но за рублем ей не угнаться – в зависимости от региона стоимость квартиры в Европе снизилась на 8–25%. Цены и дальше будут падать, но, по словам экспертов, больше чем на 30% квартиры не подешевеют, а на некоторых рынках, например в Болгарии, стоимость недвижимости будет потихоньку расти.

Россияне чаще всего покупают жилье за границей, чтобы переехать туда на постоянное место жительства. Есть и те, кто вкладывает средства в иностранные квадратные метры, чтобы получать доход от аренды. И те и другие нацеливаются примерно на одни и те же страны. Опираясь на рейтинги мы составили обзор самых перспективных направлений на рынке иностранной недвижимости.

Страноведение

Болгария

Болгарская недвижимость занимает первую строчку в рейтингах инвестиционной популярности у россиян. За последние 2–3 года цены на жилье там выросли на 25% и, несмотря на кризис, в конце прошлого года продолжали медленно, но верно расти. Сейчас наблюдается некоторое затишье, но, по мнению специалистов, к лету цены опять поползут вверх. Связано это с тем, что многие россияне поедут в Болгарию отдыхать и заодно присмотрятся к объектам недвижимости.

Кроме того, Болгария ближе других восточноевропейских стран к Евросоюзу, уже несколько лет ей прочат вступление в Шенген, а в скором времени должна упроститься процедура получения виз для россиян. Все это не может не привлекать отечественных инвесторов.

Покупка. Итак, вы решились вложить сбережения в болгарскую недвижимость. С чего начать? Прежде всего определитесь, будете вы действовать через агента или обойдетесь своими силами. Второй вариант уместен, если вы свободно владеете болгарским и ориентируетесь на местности. В противном случае разумнее будет обратиться в агентство недвижимости. Там вам предложат объект из имеющейся базы. Вы резервируете понравившуюся квартиру, по желанию выезжаете за рубеж и осматриваете жилье на месте.

Продавец или застройщик составляет предварительный договор, юрист (ваш или предоставляемый за дополнительную плату агентством) проверяет юридическую чистоту квартиры, после чего вы подписываете окончательный договор и вносите аванс. Далее договор заверяется нотариально, происходит окончательный расчет, и договор передают в районный суд на регистрацию. Зарегистрированный договор и будет документом, устанавливающим и подтверждающим ваше право собственности.

Имейте в виду, что иностранец в статусе физического лица не может купить в Болгарии землю. Так что приобрести виллу с участком будет проблематично.

Расходы на сделку. 4–5% от стоимости объекта – комиссия агенту недвижимости, если вы работаете через посредника. 0,1% – такса за нотариально составленный акт. €20–25 – услуги переводчика, если они требуются. €200–500 – за проверку юридической чистоты объекта. Плюс комиссия за перевод денег, установленная в вашем банке. Расходы на размещение в гостинице на время проведения сделки и питание мы не учитываем. Итого: 5–7% от стоимости жилья плюс €250–550.

Налоги и расходы на проживание. Ежегодный налог на недвижимость и для физических, и для юридических лиц составляет 0,15% от ее стоимости. Плюс коммунальные услуги, куда включены электричество, вода, телефон, Интернет (все это оплачивается отдельно по разным счетам). Страховка необязательна.

Льготы. Иностранец, купивший недвижимость в Болгарии, может оформить мультивизу, которая дает право проживать на территории страны 90 дней в году. Если вы инвестируете в недвижимость страны более €500 000, вы можете претендовать на вид на жительство (ВНЖ), а в дальнейшем и на гражданство.

Чехия

Чешский рынок недвижимости в связи с кризисом колебался незначительно – роста цен пока нет, но и падение не особо заметно. Отклонение от прошлого года в целом незначительное – 1–2% от пиковых цен.

«В условиях мирового кризиса рынок недвижимости в Чехии – один из самых стабильных среди стран Евросоюза», – отмечает Андрей Гребенщиков, начальник отдела недвижимости ANKOR Praha s.r.o. С инвестиционной точки зрения наиболее привлекательна Прага, где наблюдается самый стабильный спрос, в том числе и на аренду. «В случае если вы покупаете недвижимость для постоянного проживания или в качестве долгосрочной инвестиции, покупать можно уже сейчас. Для краткосрочных и среднесрочных инвестиций мы советуем подождать до конца лета», – отмечает эксперт.

Покупка. Согласно чешскому законодательству иностранный гражданин в статусе физического лица не имеет права приобретать недвижимость в Чехии. Чтобы стать владельцем квартиры в Праге, Карловых Варах или любом другом городе Чехии, необходимо зарегистрировать фирму, на которую будет оформляться сделка. В Москве достаточно агентств, которые занимаются регистрацией фирм именно для покупки недвижимости – за услуги они берут около €2 000, а процедура регистрации занимает 3–4 недели.

После того как фирма оформлена, можно приступать к выбору квартиры или дома. Схема примерно та же: обращаетесь в агентство, выбираете объект, выезжаете на место, подписываете предварительный договор. Одновременно нужно отнести деньги на хранение к нотариусу, который подписывает с продавцом и покупателем трехсторонний договор (за отдельные деньги). Договор купли-продажи и заявление, написанное по форме, подаются в кадастровое управление. Процесс внесения поправок в кадастр недвижимости – дело небыстрое и занимает обычно несколько месяцев. Когда вы получаете выписку из кадастра, сделка считается завершенной и нотариус отдает продавцу деньги.

Расходы на сделку. Около €2 000 – регистрация фирмы. €1 000 – услуги нотариуса по хранению денег. 2–7% – комиссия агентству за посреднические услуги.

Налоги и расходы на проживание. Ежегодный налог на недвижимость – €0,04 за квадратный метр. Это базовая ставка, к которой применяются повышающие коэффициенты, например, за расположение – чем меньше город, тем ниже коэффициент. В Праге он составляет 4,5. Средний счет за коммунальные услуги – €150–250.

Льготы. Как и во многих других странах, владение недвижимостью обеспечивает вас годовой мультивизой. Но поскольку вы еще и находитесь в статусе юридического лица, имеете право на вид на жительство (долгосрочную визу). Решение о выдаче долгосрочной визы принимается в течение 2–3 месяцев в чешском посольстве, ускорить этот процесс, к сожалению, почти невозможно.

Прошение на ПМЖ можно подавать после пяти лет проживания на территории Чехии по долгосрочной визе.

Испания

Цены на испанскую недвижимость начали снижаться еще в прошлом году. Аналитики дают разные цифры – от 5 до 15% от пиковых стоимостей 2008 г. Активное строительство и перенасыщение рынка, а также отток английских и немецких покупателей сыграли свою роль в снижении цен. Популярные курорты, такие как Коста-Брава, Коста-Бланка, всегда будут пользоваться спросом, поэтому цены в этих районах снизятся не сильно, а вот в промышленных районах типа Мурсии цены могут резко пойти вниз.

Специалисты рекомендуют вкладывать деньги в недвижимость у моря (предложения от €120 000): ее можно сдавать по более высокой цене, что повышает ликвидность. Причем приобретать апартаменты желательно в непосредственной близости от воды – уже в 4–5 км от моря сдать квартиру крайне сложно (хотя и стоит она, само собой, дешевле – в районе €70 000–80 000), туристы на такое предложение не клюнут, поэтому клиентов придется искать среди местных, а те не дадут за квартиру больше €300 в месяц. Все это, разумеется, с поправкой на регион.

Покупка. Никаких ограничений для иностранцев при покупке недвижимости нет. После того как вы выбрали объект, осмотрели его, юристы проверили юридическую чистоту, вы открыли счет в испанском банке и заключили с продавцом предварительный договор, вам присваивают NIE – идентификационный номер иностранца. Далее вы подписываете окончательный договор купли-продажи и регистрируете его в реестре собственности. Объект проходит регистрацию в кадастре, после чего сделка считается состоявшейся.

Расходы на сделку. 0,2–2% от стоимости объекта – на услуги нотариуса. Около €600 на юриста. Непосредственно при покупке взимается налог в размере 7% от стоимости объекта.

Налоги и расходы на проживание. 0,5–2% от кадастровой стоимости объекта в год. Страховка – 0,35% в год. Муниципальный налог, размер которого зависит от месторасположения объекта (в среднем около 1%). Прогрессирующий налог на имущество – около 0,2%. Плюс коммунальные расходы (за электричество и газ вы платите и абонентскую плату, и по счетчику).

Льготы. Стандартная практика: иностранцам, купившим недвижимость в Испании, полагается годовая мультивиза. Причем многоразовая шенгенская виза предоставляется не только владельцу недвижимости, но и его прямым родственникам. С испанской мультивизой вы имеете право проводить в стране 183 дня в году, при этом одно пребывание не должно превышать 90 дней. Выписку из реестра собственности для продления визы нужно запрашивать ежегодно. После полугодового проживания в стране вы имеете право просить вид на жительство. Правда, получить его не так просто, услуги юриста в этом вопросе могут обойтись в €10 000–20 000.

Италия

Италия всегда пользовалась спросом у иностранцев, особенно в сегменте класса люкс. Профицита предложений нет: Италия, особенно западные регионы, застраивается слабо. Спрос остается стабильным. Все это позволяет ценам держаться в равновесии, стоимость итальянских квартир если и снизилась в кризис, то ненамного. Относительно недорогие варианты можно найти на юге Италии, в Калабрии, там цена квадратного метра находится на уровне €1 200–1 300. На популярных курортах цены выше в 2–3 раза. Впрочем, эти затраты оправданны. Италия – одна из самых востребованных туристических стран, а сдача квартир у моря в аренду – едва ли не основной заработок местных жителей в пляжный сезон. Что вам мешает стать одним из них?

Покупка. Сделка купли-продажи заключается в общем по той же схеме, что и в Испании.

Расходы на сделку. Около €1 000 на юриста, €50–200 – на переводчика плюс сбор за регистрацию.

Налоги и расходы на проживание. Если вы собираетесь сдавать жилье в аренду, учтите, что налог на доход иностранцев от сдачи недвижимости в аренду составляет 21–40%. Ежегодные расходы на содержание квартиры (коммунальные услуги, вода, электричество) – около €2 000.

Льготы. Как и в большинстве стран Евросоюза, иностранец, владеющий местной недвижимостью, имеет право на годовую мультивизу, которую затем можно продлевать. Если вы при этом еще и открыли в Италии свой бизнес, получили контракт на работу, поступили в итальянский вуз или женились/вышли замуж за итальянского подданного, можете претендовать на долгосрочное, а затем и постоянное проживание в Италии.

Туция

Рынок недвижимости в Турции развивается стабильно, по сравнению с прошлым годом цены упали максимум на 1%. Поскольку турецкие застройщики практически не прибегали к кредитам, а спрос на недвижимость оставался стабильным последние 2–3 года, кризис не повлиял серьезно на ценообразование.

Покупка. Особенность процесса покупки недвижимости в Турции в том, что перед сделкой необходимо получить вид на жительство. Для покупки жилья потребуется полугодовой ВНЖ. Выдают его на основании договора купли-продажи в кадастровом управлении, которое находится в ведении МВД Турции. То есть вы сначала заключаете договор, потом подаете заявление на вид на жительство, получаете его, после чего происходит полный расчет с продавцом, а вы после уплаты всех налогов получаете TAPU – свидетельство о праве собственности. Когда «тапу» получено, вы можете претендовать на годовую или трехлетнюю долгосрочную визу.

Расходы на сделку. 3% от стоимости объекта – налог на покупку недвижимости. Государственный сбор за предоставление вида на жительство – €444. Переводчик – около €50. Кадастровый сбор – €30–100. Если вы покупаете квартиру в новостройке, потребуется взнос за установку счетчиков – €500–800. Итого: 3% от цены квартиры плюс около €1 200.

Налоги и расходы на проживание. Обязательный налог на случай землетрясения – около €50 (разовый, выплачивается при покупке). Налог на недвижимость – 0,3% от стоимости объекта. Налог на мусор – около €50 (зависит от месторасположения жилья). Плюс коммунальные расходы.

Египет

По словам главы российского представительства компании Cheda Андрея Земченко, ситуация на египетском рынке недвижимости в целом стабильна. Спрос на готовые новостройки на первой линии немного упал, но цены, выросшие на волне 2008 г., продолжают держаться. А вот рынок вторичного жилья просел, и расценки снизились.

Покупка. Туристическую визу на месяц, которую ставят в аэропорту по прилете, нужно продлить в паспортном столе по месту покупки жилья. Схема покупки стандартная, разве что после заверки договора купли-продажи нотариусом рекомендуется подать документы на регистрацию в суд. И вот здесь можно «зависнуть» на год. Ключи от квартиры вы получаете уже после регистрации сделки нотариусом, но для вида на жительство необходим так называемый «грин-контракт», оформление которого и занимает столь продолжительное время.

Расходы на сделку. Около $200 за юриста. 3% от стоимости объекта – при регистрации собственности.

Налоги и расходы на проживание. Ежегодного налога на недвижимость, в отличие от большинства европейских стран, нет. Коммунальные расходы включают в себя взносы на поддержку бассейнов, игровых площадок, клумб и беговых дорожек, расположенных во дворе вашего дома.

Истории из жизни

Игорь, 57. Владелец дома в Испании

Дом я купил три года назад не с инвестиционными целями, а просто для себя. Планировал переселиться туда с семьей, когда выйду на пенсию, а пока проводим там отпуск – минимум два раза в год. Дом отличный. Не береговая линия, конечно, но до моря пешком можно дойти, и соседи доброжелательные, благо я знаю испанский. Единственное, что огорчает, – высокие коммунальные платежи и сбои с водоснабжением, летом это случается особенно часто.

Владимир, 45. Владелец квартиры в Болгарии

Покупал квартиру в Софии два года назад с целью долгосрочных инвестиций и решил сразу сдать ее в аренду на продолжительный срок. На месте подыскал управляющую компанию, которая занялась всеми организационными вопросами. Конечно, она забирает определенный процент от платы арендаторов, но зато у меня голова не болит. Сейчас квартира стоит в полтора раза дороже, но продавать ее в ближайшем будущем я не собираюсь.

Хорватия

Интерес к Восточной Европе растет по мере того, как некоторые страны получают «одобрение» ЕС. Хорватия – одна из них. Потенциальное членство в Евросоюзе повышает инвестиционную привлекательность государства, а вот цены на недвижимость не спешат расти. По сравнению с Францией, Италией и Испанией это «сущие копейки», но при этом – Европа! Впрочем, и падения цен от этого рынка ждать не стоит: продавцы не спешат снижать стоимость квадратных метров, объясняя это тем, что в скором времени от покупателей в Хорватии не будет отбоя.

Покупка. Чтобы купить недвижимость в Хорватии, необходима регистрация юридического лица – то есть юрлица, действующего на территории Хорватии. Как поделился с нами один из риелторов, первые три года фирма может и не функционировать, но в последующие годы она обязана предъявлять документы, подтверждающие свою «жизнеспособность». Кроме этого нюанса, особых отличий в схеме проведения сделки нет, последовательность действий такая: осмотр объекта, заключение предварительного договора, выплата аванса, подписание основного договора, уплата налогов, регистрация объекта в кадастре.

Расходы на сделку. €3 000 за открытие юридического лица на территории Хорватии. €1 600 – услуги нотариуса при регистрации юрлица. €140 – услуги бухгалтера. 5% от стоимости объекта – налог на приобретение. Около €200 – услуги переводчика. Примерно 0,3% – сбор при занесении в Земельный кадастр.

Налоги и расходы на проживание. Налога на недвижимость нет. Коммунальные услуги ниже, чем в целом по Европе, водяного отопления нет.

Льготы. Приобретение недвижимости дает возможность получить вид на жительство, а через пять лет, сдав тест на знание хорватского, – право на ПМЖ.

Черногория

Период ажиотажа на рынке Черногории закончился, сейчас сделок совершается меньше, но цены не спешат падать. Немного снизилась стоимость типового и ветхого жилья на первой линии. Предложений по элитной недвижимости немного, их стоимость держится на уровне 2008 г.

Покупка. Несмотря на лояльную визовую политику в отношении российских граждан, до сих пор действует закон, согласно которому иностранец в статусе физического лица не может приобретать землю в собственность. Поэтому для покупки дома или виллы необходима регистрация юридического лица на территории Черногории. Законопроект, снимающий этот запрет, уже подготовлен, но в законную силу еще не вступил.

Расходы на сделку. 3% от стоимости жилья – налог на приобретение. €300 – судебный налог при подписании первичного договора. Около €1 000 – услуги юриста. Сбор за регистрацию права собственности – €500–1 000.

Налоги и расходы на проживание. €1–2,5 за квадратный метр в год – налог на недвижимость.

Кипр

Ситуация на рынке недвижимости Кипра относительно стабильная, заметных снижений нет, а судя по информации от «Миэль-Недвижимость», наблюдается рост относительно начала 2008 г. По мнению одного из крупных кипрских застройщиков, хотя к рынку недвижимости Кипра и ослабили интерес европейские покупатели, спрос у россиян сохраняется. Кроме того, приходят новые покупатели из Скандинавских стран – Норвегии и Швеции. Как и в любом небольшом государстве, земля на Кипре – ценный инвестиционный ресурс, поэтому снижение цен не ожидается.

Покупка. Схема заключения договора стандартная. По итогам сделки новоявленный «киприот» получает так называемый титул собственности.

Расходы на сделку. На юриста – около €1 000. Гербовый сбор – €1,5–2 с каждой тысячи. Налог на регистрацию собственности – 3–8% в зависимости от суммы сделки (чем выше, тем больше налог).

Налоги и расходы на проживание. Налог на недвижимость – €100–200 в год. Страховка – 0,12% в год.

Льготы. Приобретение недвижимости дает иностранцу право получить годовую мультивизу, впоследствии ее можно продлевать каждый год.

Что дальше?

По оценкам экспертов, рынок зарубежной недвижимости будет расти – это касается прежде всего России и тех стран, где национальная валюта девальвируется. Пытаясь сохранить сбережения, инвесторы будут обращаться к иностранному рынку недвижимости. «Уже сейчас отмечен всплеск интереса со стороны как россиян, так и граждан других государств (европейцев, выходцев из стран Ближнего Востока) к недвижимости Лондона, Лазурного Берега, Сицилии и других традиционных рынков», – говорит Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. Резкого обесценивания жилья не ожидается.

«На Западе цены, по крайней мере на новостройки, не могут упасть резко: у них просто изначально другая система строительства. Жилые комплексы строятся и, соответственно, финансируются по фазам. Если нет спроса, следующей фазы просто не будет. Например, планируется построить три корпуса с апартаментами, а строится всего один, если нет достаточного спроса.

Таким образом всегда можно подкорректировать масштаб проекта и состав квартир (метраж, количество комнат) в соответствии с изменениями в запросах покупателей», – отмечает эксперт. В средней ценовой категории лидерами останутся Болгария, Египет, Турция и те страны, средняя цена за квадратный метр в которых варьируется от €500 до €1 500.