Рынок жилья. Покупать нельзя продавать…

За последние полгода недвижимое имущество действительно стало практически не движимым – продажи на рынке жилья просто остановились. Не на все 100% конечно, но все-таки – покупают и продают жилье сейчас в основном только те, у кого есть неотложная необходимость.

Начиная с ноября, рынок жилья и все его участники после ошеломляющей гонки резко притормозили. Спустя полгода, когда кризис уже практически расставил все точки над «і», эксперты рынка начали приходить в себя и анализировать сложившуюся ситуацию.

Ликвид, не ликвид?...

Первое, что сразу же бросается в глаза не только экспертам, но и обывателям – резкое падение цен на рынке вторичного жилья. По мнению первого вице-президента Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Игоря Однопозова, произошедшее снижение цен является просто-напросто «противоестественным».

По его словам, стоимость продажи квартир нельзя определять только ее себестоимостью, а лишь соотношением цен на основные товары-услуги и реальной заработной платы. Иначе говоря, уровень «дороговизны» жизни соответствует уровню «ценности» недвижимости.

Поэтому, по его мнению, не может импортный холодильник стоить 1 тыс. долл., а квартира 10 тыс. долл.

«При значительном росте цен на основные товары-услуги, замораживании заработной платы многократное падение цен выглядит противоестественным, вызванным субъективными, а не объективными причинами», - считает И.Однопозов.

Он добавил, что одной из причин ежегодного роста цен на недвижимость являлась ее высокая ликвидность. В отсутствие полноценного фондового рынка недвижимость и депозиты были единственными ликвидными активами украинцев. В то же время наличие ипотечной квартиры и кредитной машины ошибочно позволяло причислять заемщика к «среднему классу».

«Кризис же выявил дисбаланс ликвидности рынка недвижимости, в основе которого лежит замена реальных возможностей потребителя на его надежды и пожелания, а также значительная спекулятивная составляющая», - сказал И.Однопозов 13 апреля в Киеве на пресс-конференции.

По его словам, после начала кризиса в разряд неликвидных вложений практически сразу попали земельные участки 10-километровой зоны мегаполисов, котеджные городки, элитные особняки, 3-4 комнатное жилье 60-70-х годов. В остальных сегментах 2-3-х кратное снижение стоимости активов вызвало вялый покупательский интерес и кратковременную активизацию рынка. По мнению эксперта, дальше началась широкомасштабная кампания по дискредитации рынка недвижимости, особенно земли, занижения ее ликвидности.

По словам И.Однопозова, это выражается во внушении покупателю, что неоправданно «раздутые» цены падают, поэтому «торопиться не следует». Людям советуют «срочно избавляться» от недвижимости, а потребителя-инвестора, ставя в пример отдельные непоказательные, явно заниженные трансакции, предупреждают, что рынок «бесперспективный», «лежащий».

При этом, как отмечает эксперт, никакой альтернативны недвижимости как ликвидному товару не предлагается.

«Существует опасение, что недвижимость таким образом пытаются «опустить», а затем скупить по бросовым ценам… А кто будет скупать это дешевое жилье - можно будет увидеть уже через полгода», - сказал И.Однопозов.

Однако, по мнению киевского независимого риэлтера Алексея, в первую очередь снижение цен на недвижимость связано с отсутствием «собственных денег» у покупателя.

«Какого-либо сговора считаю, на рынке нет, так как продавать квартиры по боле низкой цене не выгодно ни брокеру, ни владельцу, купившему ее дороже или вложившему в ее ремонт. Снижение цен будет продолжаться до начала возобновления банками ипотечного кредитования. Без денег нет продаж. Нет продаж – стимуляция рынка падением цен», - сказал Алексей.

Он также добавил, что вторичное жилье более подвержено падению стоимости из-за состояния жилых фондов. Проще говоря, когда цены на недвижимость росли семимильными шагами, то в каком состоянии находится эта самая недвижимость было не так уж важно. А в период отсутствия спроса цена стала приближаться к объективной.

Отчасти солидарна с этим мнением и аналитик киевской консалтинговой компании Ирина. По ее словам, недвижимость дешевеет в долларовом эквиваленте, но цены в гривнах не столь значительно упали.

«Да, цены снизились, потому что снижается рынок. Если мы говорим о вторичном рынке, то цены порой снизились более чем на 50%, некоторые снизились на 10-30%. Но это не значит, что недвижимость стала неликвидным товаром. Просто сейчас рыночная стоимость недвижимости стала меньше. Недвижимость – это не бумажка, это всегда вложение, вне зависимости от того, кризис или не кризис», - сказала аналитик.

Еще одно обстоятельство – это стагнация рынка

«Пытаться анализировать реальную сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости очень сложно в связи с отсутствием самого рынка», - заявил президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

По его словам, единичные сделки, которые проходят на вторичном рынке недвижимости, назвать оживлением нельзя. Это подтверждает и киевский риэлтер Алексей, который рассказал, что в данное время среди его клиентов 96% продавцов, 2% покупателей и 2% клиентов, которые требуют гибкого подхода: оплата за квартиры в виде земли, депозитов или обмен с вариантами доплаты.

Представители ССНУ отметили, что сегодня многие говорят об оживлении рынка «неликвида», но это не совсем так. Огромное количество объявлений о продажах дешевых квартир в реальности оказывается ловушкой для покупателей и только отпугивает участников рынка. В действительности же количество сделок на украинском рынке жилья, по неофициальным данным, уменьшилось в 10-15 раз по сравнению с I кварталом 2008 года.

«Связывать кризис на отечественном рынке недвижимости с зарубежными факторами нецелесообразно. На сегодняшний день ситуация в Германии, Испании и других странах Европы уже стабилизировалась», - заявил А.Рубанов.

Эксперты также отметили, что в элитном секторе недвижимости продажа сейчас практически «заморожена». Но по достаточно объективным причинам - когда произошел обвал цен, стало невыгодно продавать дорогие квартиры по низким ценам, поэтому такие сделки на данный момент просто остановлены.

Копить или тратить?

Анатолий Топалов, вице-президент ССНУ предоставил итоги первого квартала 2009 года и тенденции на рынке недвижимости в отдельных городах Украины:

Киев - рекордное падение цен произошло в сегменте однокомнатных квартир – на 44%. Если в І квартале 2008 года квадратный метр в однокомнатных квартирах стоил 3333 доллара, то в І квартале 2009-го цена снизилась до 1878 долларов. Цены на двухкомнатные квартиры упали на 39%, трехкомнатные - на 38%. На первичном рынке цены в долларах упали незначительно, а в гривнах из-за скачка доллара поднялись на 29% в центре Киева, на 25% - на правом берегу, на 24% - на левом берегу.

Луганск – за январь-март падение цен на 1-2 комнатные квартиры составило около 45%. Тенденция – дальнейшее понижение цен на 3-х комнатные квартиры, абсолютная остановка рынка новостроя, снятие с продаж элитного жилья. С начала апреля наблюдается активизация рынка – совершаются сделки по дешевым квартирам, есть одиночные сделки на 3 комнатные квартиры. В данное время выкупается дешевый сегмент, без роста цен.

Хмельницкий - за январь-март падение цен на вторичное жилье: на однокомнатные квартиры снижение стоимости около 12-15%, 2-х комнатные квартиры – 15-17%, 3-х комнатные – 25-30%. Тенденции - в первой декаде апреля впервые за последние полгода рост цен на вторичном рынке составил 3-5% на квартиры дешевого сегмента. По данным регионального риэлтерского центра, на первичном рынке жилья продолжает сохраняться тенденция к снижению цен. Так, с начала апреля цены на первичное жилье в Хмельницком снизились на 300-500 грн./кв.м.

Эксперты это связывают с тем, что некоторые строительные компании распродают жилье в домах, у которых близится срок сдачи в эксплуатацию и доля непроданных квартир составляет 30-50%.

Севастополь – в январе падение цен на все виды недвижимости. На однокомнатные в январе-феврале – падение на 12% в центре, на 27% на окраинах. На 2-х комнатные – падение цен составило 30-40% в зависимости от района, 3-х комнатные – 35-40%. В конце марта в начале апреля произошла остановка падения цен по нижнему ценовому сегменту и выкуп дешевого жилья.

Что касается прогнозов общих для всей Украины, то здесь эксперты практически в полном неведении. Но прогнозируют, что падение цен на рынке жилья будет продолжаться, однако значительно меньшими темпами.

«Во ІІ квартале 2009 года ожидается спад на 2% в месяц по каждому сегменту рынка», - резюмирует Рубанов.

Аналитик компании «Канзас» также считает, что недвижимость будет продолжать дешеветь, но какими темпами неизвестно. Здесь есть очень много факторов, которые могут повлиять на это.

«Если доллар поднимется, например, до 15, то тогда будет такой скачок, как в октябре-ноябре 2008 года. По поводу первичного рынка ничего не могу точно ничего сказать. Некоторые компании могут снизить, но не радикально – на 50% они не упадут. Они будут предлагать скидки, но это будет касаться только жилья, у которого высокая степень готовности и застройщик, которому доверяют. А продажи все равно вряд ли будут, даже если снизят цены, потому что денег у людей нет», - считает она.

По мнению первого вице-президента ССНУ И.Однопозова, бесконечный «обвал» даже в условиях рецессии и дальнейшего ухудшения экономической ситуации маловероятен. А стабилизация рынка недвижимости возможна уже в 2010 году, а через 3-5 лет цены на недвижимость как высоколиквидный товар, могут вернуться к докризисному уровню.

Как считает аналитик Ирина, частичное возобновление активности на рынке недвижимости возможно в случае, если цены опустятся до того уровня, когда у людей появятся пассивные деньги.

«Очень много людей, которые имеют 30-50 тыс.долл. Полгода назад за такую сумму нельзя было купить квартиру, а сейчас об этом можно реально подумать, если мы говорим о вторичном рынке», - пояснила она.

Советы экспертов рынка потребителям практически сходятся. Первый вице-президент ССНУ И.Однопозов считает, что если необходимо решать свои жилищные вопросы, то он бы советовал покупать – «чего тянуть, цены упали». Если же речь идет о покупке недвижимости как вложении, то лучше подождать.

«Недвижимость на сегодняшний день неликвидный товар», - считает он.

Независимый риэлтер Алексей считает, что если есть в наличии свои деньги, то лучше скупать социальное жилье – однокомнатные квартиры, 2-х комнатные, гостинки, так как к началу подъема со дна именно оно быстрее всего наберет вес.

«Если есть недвижимость, то конечно не продавать сейчас. Потому что сейчас это просто не удастся – рынок переполнен, предложение превышает спрос, и в этом сейчас нет смысла. Нужно продавать только в случае острой необходимости. Те, у кого есть деньги, можно приобретать, но в принципе, я считаю, что дна еще нет. Можно пока присматриваться, прицениваться», - считает аналитик .

В общем, однозначного алгоритма выгодного поведения на рынке жилья сегодня нет. Каждый должен принимать собственное решение, исходя из своих потребностей и возможностей.