Недвижимость: в мае цены не упадут

Риелторы в эйфории: продажи оживились, да и цены на жилье перестали падать. Мало того, мы убедились, что растет стоимость прежних "изгоев" - гостинок и самых дешевых 1-2-комнатных хрущевок и "брежневок", и при этом они уходят за 1-2 недели.

В 2008-м люди игнорировали малометражки, ибо могли взять кредиты на более достойное пристанище, но, ввиду отсутствия ипотеки, они теперь в фаворе. Чего ждать в ближайшее время, мы выяснили у экспертов.

Всплеск спроса - временный

"Оживление пошло за счет отложенного спроса, - утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. - Основные покупатели - те, кто ждал ценового "дна", а оно почти достигнуто. Имея $35-45 тыс. на первый взнос для ипотеки и убедившись, что она замерла, они переключились на покупку "единичек".

Их поставляют те, кто, продавая малометражки, хотят улучшить свои жилищные условия: добавив накопленных денег или сумев получить депозит, они разбирают "двушки" по $60-70 тыс. На май прогнозирую стабильность цен, а осенью возможен и скачок за счет возобновления ипотеки и соответствующего вброса денег на рынок: люди, ищущие квартиры по $40-50 тыс., увидят их по $60-70 тыс.".

Маловероятный сценарий. Ипотеку в этом году банки вряд ли реанимируют - им бы с прежними должниками разобраться, а денег на новые займы взять неоткуда. Узкая же прослойка людей, способных купить за свои кровные, иссякнет за месяц-два. Поэтому нынешний спрос упадет и удешевление возобновится. Более того, другие эксперты не согласны, что ценовое дно - достигнуто.

По мнению директора агентства недвижимости "Аякс" Борис Егизарян, это произойдет в конце года. "Кризис продолжится, денег у людей станет еще меньше и стоимость жилья будет резко падать, - объясняет эксперт. - В ноябре-декабре в спальных районах "единички" будут продавать по $20 тыс., "двушки" - по $30 тыс., "трешки"- по $45-50 тыс.".

Что касается ближайших перспектив, то большинство экспертов уверены, в июне цены снова начнут падать. "Спрос упадет в 2-3 раза, а цены - на 5%, - считает директор агентства недвижимости "Золотой ключ" Сергей Степанюк. "Как подcкочили в цене дешевые квартиры на 5%, так и упадут в июне до уровня марта", - говорит Борис Егизарян. Значит, с лета "единички" подешевеют на $2 тыс. - до 43, "двушки" - на $3 тыс., до 57, а "трешки" - на $4 тыс., до 76.

Конфискат не повлияет

Упомянутые, а равно и неназванные опрошенные нами риелторы считают, что залоговые квартиры, по которым должники не могут рассчитаться с банками, не станут детонатором падения цен. Мы убедились, что банки их выставляют в мизерном количестве и по ценам, не ниже средних. Банки не заинтересованы в выбросе большого числа залогов, который обвалит стоимость на рынке. Ведь при этом они выручат намного меньше, чем выдали по кредитам и останутся наедине с неплатежеспособными должниками.

Самые доступные

Мы выяснили, что самое дешевое жилье - махонькие гостинки - с марта подорожали на $5-7 тысяч. "Улетают" они почти сразу после объявления о продаже, и торг неуместен: у хозяев очередь на просмотры стоит. Цена скромных "двушек" поднялась на $3-5 тыс., зато на столько же упала стоимость "трешек": их могут купить немногие.

1- комнатные  квартиры

• $35 000 Голосеевский р-н, пр. Науки, 21,3/12,4/4 кв. м
• $37 000 Деснянский р-н, ул. Волкова, 22/11/5 кв. м
• $38 000 Дарницкий р-н, ул. Ялтинская, 22/12/4 кв. м

Для сравнения: в марте мы находили квартиры за $24500, $25700, $28000.

2- комнатные  квартиры

• $53 000 Днепровский р-н, пр. Воссоединения, 44/33/6 кв. м
• $55 000 Деснянский р-н, ул. Ш.-Алейхема, 47/31/7 кв. м
• $57 000 Святошинский р-н, ул. Витрука, 46/29/7 кв. м

Для сравнения: в марте - $49000, $50000.

3- комнатные  квартиры

• $65 000 Соломенский р-н, ул. Шепелева, 65/46/7 кв. м
• $66 000 Днепровский р-н, ул. Тампере, 58/40/7 кв. м
• $68 000 Днепровский р-н, ул. Тычины, 63/45/8 кв. м

Для сравнения: в марте - $68000, $69000, $72000.

Первичка: сбрось $200 за "квадрат" и строй малометражки

"Первичка" - в загоне, заморожено уже 90% новостроя. В неготовых домах резонно квартиры не покупают - риск незавершения огромный, доводят до ума лишь единичные объекты. Но и в них жилье простаивает, ибо своих денег на обширные квартиры у людей нет (а еще ведь нужно $20-30 тыс. на приведение голых стен в жилое состояние), о кредитах же можно лишь мечтать.

Антикризисный закон, по которому Кабмин обязался дать 3 млрд. грн. на завершение домов с готовностью не менее 70% (по оценке Минстроя, надо минимум 14 млрд.), все больше походит на голый популизм. "Деньги не только реально не выделены, но и нет прозрачного механизма определения объектов, на которые они пойдут: кредиты могут получить близкие властям компании, едва начавшие строительство и не способные его закончить", - считает независимый эксперт Владимир Германов.

"Дай Бог, чтобы строители увидели эти деньги к концу лета, - говорит начальник инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы "НовоБудова" Дмитрий Колиснык. - Требования к получению госпомощи - продавать жилье не дороже 8000 грн./кв. м - означает, что строители должны работать себе в убыток. Некоторые компании на это пойдут, лишь бы удержаться на рынке недвижимости, но большинство будут ждать 1-2 года, чтобы потом достроить и продать дороже. А будущее, уверен, за новыми проектами домов, с 1-ком. квартирами площадью до 30 кв. м и 2-ком. - до 50 кв. м: только такие составят конкуренцию малометражкам на "вторичке", которые сейчас наиболее востребованы".

Между тем продажи с марта, по утверждению начальника управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1" Тараса Зябкина, выросли на 20-30%. "Но только на готовые дома, - уточняет эксперт. - Люди не хотят инвестировать в объекты, не введенные в эксплуатацию, и они правы: немногие компании смогут их завершить. Сейчас цены застройщики держат. Но, думаю, будет сезонное снижение летом до 10%, т.е. в экономклассе ценой $1-1,8 тыс./кв. м - на $100-200".

Однако, по словам начальника отдела новостроя консалтинговой компании "Новый город" Виталия Крутюка, уже сейчас многие застройщики дают скидки 20-30% на уже введенное в эксплуатацию жилье, если клиент готов сразу оплатить стоимость квартиры. "Но и при этом спрос - почти нулевой, люди не могут за свои деньги брать "голые единички" по $60-80 тыс., а банки кредиты не дают и в этом году вряд ли начнут давать", - говорит эксперт и надеется, что ситуацию сможет исправить Государственное ипотечное учреждение: если оно таки получит 1 млрд грн. на жилкредиты, то сможет через банки финансировать займы для населения.

Независимые эксперты Ярослав Цуканов и Руслан Кизлайтис считают: застройщики врут, что у них себестоимость - от $1000/кв. м, а поэтому они просто не могут продавать квартиры дешевле этой цены. В действительности на жилмассивах, с учетом подешевления стройматериалов и рабсилы, затраты редко превышают $700. Поэтому строители, которые хотят удержаться на рынке, для привлечения покупателей летом должны будут сбросить даже минимальные теперешние цены на 20% - то есть до $800 за "квадрат". А это значит, что 1-комнатную квартиру площадью 40 кв. м. можно будет купить за $32 000, а 2-комнатную 70 кв. м. - за $56 000.

Аренда: летом "еденички" будут по 1500 грн.

Подыскивая самые дешевые квартиры под сдачу, мы поняли, что "единички" за $190-200 (1500-1600 грн.) стали редкостью. Да, они мелькают в газетных объявлениях и на сайтах агентств недвижимости, но, позвонив, обычно слышали: "Уже сдана". Да и более-менее приличных, с мебелью, стиралкой, телевизором и холодильником по $220 (1800 грн.) - мизер. А еше в марте по $200 сдавали немало... Что творится и чего ждать, мы разузнали у риелторов, через которых вышли на дешевое жилье.

"С марта вырос спрос на "единички" - большинство людей сейчас не могут снимать 2-3-комнатные квартиры, - говорит риелтор АН "Дельта" Ольга Колесникова. - Поэтому цены на них пошли вверх, уже за 2000 грн. снять сложно. А с лета, наверное, еще на 200-300 грн. хозяева поднимут аренду, ведь жилкомуслуги подорожают".

Но сей безутешный прогноз небесспорен: зарплаты многим постояльцам урезают, продолжатся увольнения, так что весенний всплеск спроса сменится летним спадом, и владельцам придется сдавать свои "метры" дешевле. Эту версию подтвердил директор АН "Укрстройсервис" Сергей Задорецкий: "Сейчас мало вариантов по 1800 грн., на них - очередь клиентов. Но в мае цены уже не будут расти, а в июне, думаю, пойдут вниз: немного, максимум на 200 грн. Станут разъезжаться по домам иногородние студенты и многие заробитчане из регионов, в итоге появятся "единички" и по 1600 грн.".

Кроме этих факторов удешевления, риэлтор агентства недвижимости "Михаил" Игорь Ромашевский заметил, что скоро рынок недвижимости наводнят квартиры от "дачников", которые до конца осени уезжают из Киева на свои участки и будут сдавать жилье на полгода за 1500-1700 гривен.

Земля: не спеши покупать - пикирование цен продлится

В отличие от квартир, стоимость которых поплавком прыгает вверх-вниз, участкам под индивидуальное жилстроительство уготована судьба уходить по ценам "под землю". По Киевщине наделы в апреле подешевели на 5% - это в период якобы "горячего" спроса.

Его нет не только из-за отсутствия ипотечных кредитов на покупку земли - если и появятся таковые, то позже возобновления займов на квартиры, т.е. точно не в этом году. "Богатенькие Буратины", которые за свои деньги могут строиться на приобретенных участках, землицей уже наелись. А прочим, мечтающим стать "помещиками", с покупкой спешить не стоит - пикирование цен продлится.

"Есть много собственников, взявших наделы в кредит и неспособных его погашать: у них реально купить участки в 2-3 раза дешевле рыночной цены, - говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - Можно найти такое "слабое звено". Но при этом обязательно проверьте с помощью юристов документы на землю, чтобы не было подвоха и не оказалось, что вам продают не тот участок, за который вы платите деньги".

"Крестьяне уже в этом году начнут предлагать участки буквально "за еду" - по $150-200/сотка в 30-50-километровой зоне, - считает независимый эксперт Руслан Кизлайтис. - Но будьте осторожны, требуйте выделения участка в натуре, иначе можете купить совсем не то, что вам показали".

"Ежемесячно цены будут падать на 5-10%. Если у вас не "горит" с покупкой, ждите до августа: возьмете участок на 30% дешевле, чем сейчас. Или ищите тех, кто готов отдать его за треть цены. Это - крестьяне, получившие землю по распаеванию почти бесплатно, и спекулянты, купившие ее с целью наживы, а сейчас мечтающие вернуть хоть часть затрат".

Итого: исходя из этих прогнозов, в августе сотка в 10-километровой зоне будет стоить $1750-2870, в 30-километровой - $600-980.