Что будет с вторичной недвижимостью к лету?

Цены на вторичную недвижимость за последние полгода откатились к уровню 2005-2006 годов. К лету эксперты прогнозируют падение еще на 10-15%. Риэлторы заговорили о реальных финансовых возможностях покупателей.

В феврале 2009 года маркетинговый консультант Надежда продала однокомнатную квартиру в спальном районе Киева за $58 тыс. Правда, рассчитывала она получить за квартиру $120 тыс. Но в итоге, чтобы продать, пришлось в два раза уменьшить цену. "Я очень жалею, что не продала квартиру в сентябре 2008 года за $100 тыс., как предлагали покупатели", - посетовала Надя.

Но, как говорится, после боя кулаками не машут. "Сейчас я хочу купить либо двухкомнатную квартиру в нормальном районе, либо "единичку" в центре. Но пока подходящих вариантов нет - за "двушки" просят не меньше $90 тыс. Так что я подожду", - пояснила она.

Оптимистические заявления риэлторов, о том, что весна принесла оживление на рынок недвижимости, все же несколько преждевременны. По-прежнему находит покупателя только недорогое жилье. Объекты дороже $50-60 тыс. остаются практически невостребованными.

"Несмотря на то что ипотечное кредитование заморожено, а общая платежеспособность населения имеет негативную динамику, спрос на жилье сохраняется на достаточно высоком уровне", - продолжают уверять в консалтинговой компании "Канзас". Правда, уточняют, что они говорят об отложенном спросе, поэтому в действительности количество сделок не растет. "Покупатели ждут момента, когда рынок будет близок к ценовому дну, то есть цены перестанут снижаться, либо будут снижаться, но незначительно"

Что можно сказать? Дождутся покупатели дна и вцепятся в него. А вот кредитного подогрева рынок в нынешнем году точно не дождется.

Киев

В марте на столичном рынке недвижимости наблюдалось снижение темпов удешевления жилья, и даже небольшой рост цен. Также риэлторы отмечали увеличение количества сделок по сравнению с совершенно "пустыми" январем и февралем. Сделки в марте шли преимущественно в сегментах дешевого - физически и морально устаревшего малогабаритного жилья. "Поэтому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья тенденции, обозначившиеся в этих сегментах, можно лишь весьма условно", - подчеркнули в компании.

Впрочем, большинство риэлторов считают, что уже сейчас цены на столичную "вторичку" стабилизировались. "Предпосылок для резких перепадов стоимости в сторону снижения или повышения нет. Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре", - заверила президент Украинской гильдии риэлторов Наталья Шкилевая.

Что касается цен, то с начала года, киевская "вторичка" подешевела на 23-27%. Сегодня квартиру в столице можно приобрести за $1100-2800 за 1 м?. На окраинах города однокомнатные квартиры продаются за $38-55 тыс., "двушки" - за $60-90 тыс. В центре за "единичку" просят $55-100 тыс., за двухкомнатную квартиру - $90-150 тыс.

Если сделать нехитрый расчет, то получается, что цена квартиры в центре соизмерима примерно с 150-180 месячными арендными платами. Накануне "кредитного ралли", до того как ипотекой цены были взвинчены до небес - в 2000-2001 годах, соотношение не превышало 120.

Что в регионах

Также как и в Киеве, в других крупных городах преимущественно продаются недорогие одно-двухкомнатные квартиры. И то - не очень активно.

В частности, в Днепропетровске, по словам директора АН "Эксперт Сервис" Валерия Головина, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью $20-30 тыс. При этом г-н Головин заверил, что уже сейчас достаточно сложно найти хорошую квартиру. В то же время оценщик-аналитик компании Realnest Марина Холодная отметила, что по итогам первого квартала 2009 года предложение превышает спрос практически в 15 раз, хотя в марте спрос на жилье по сравнению с январем увеличился в 2,3 раза, а объем предложений - в 2,1.

Поэтому выбор жилья достаточно широк - в Днепропетровске на продажу выставлены как элитные квартиры, за которые просят от $2000 за 1 м?, так и жилье "барачного типа" по цене $460 за 1 м?.

С начала года стоимость квартир в городе уменьшилась на 30-40%. Столь стремительное удешевление за три месяца 2009 года позволяет риелторам предполагать, что темпы снижения цен сократятся. "Например, после дефолта 1998 года в России цены на недвижимость упали примерно на 35%. Это было наибольшее падение за всю историю российского рынка недвижимости.

Поэтому есть основания предположить, что сейчас основная часть ценовой коррекции в Днепропетровске уже произошла", - отметила г-жа Холодная. Она прогнозирует: к лету цены на жилье в городе могут просесть еще на 10-15%, а с осени стоит ожидать стабилизации рынка. Однако эксперт подчеркнула, что стабилизация возможна только при улучшении экономической ситуации в стране. В ином случае квартиры продолжат дешеветь.

Более чем на 20% снизились цены на квартиры в Донецке. По данным АН "Жилком", средняя стоимость однокомнатных квартир в городе на начало апреля 2009 года составляла $1590 за 1 м?. На окраине города "единички" предлагают за $15-25 тыс., в центральных районах - от $25 тыс.

Минимален спрос на квартиры и в Одессе. И вряд ли в ближайшее время стоит ожидать кардинального изменения ситуации. Те покупатели, у кого есть сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость, ожидая дальнейшего удешевления жилья. В целом по городу за январь - март 2008 года квартиры упали в цене на 20-25%. Сейчас гостинку в спальном районе Одессы Таирово можно приобрести за $24 тыс. От $20 тыс. просят за квартиры на Молдаванке и от $30 тыс. - на Черемушках. В Приморском районе цены на однокомнатные квартиры стартуют с $45 тыс.

Во Львове за первый квартал 2009 года вторичная недвижимость подешевела в среднем на 24% - до $1221 за 1 м?. При этом, как и везде, продаются в основном одно-двухкомнатные квартиры за $25-45 тыс. Львовские риелторы отмечают, что после стремительного падения цен ситуация на рынке начала стабилизироваться. И те жители, которым удалось снять деньги с депозитов, начали покупать недвижимость. Однако таких немного. Поэтому риелторы не исключают, что после замедления темпов снижения цен их падение может возобновиться.

В отличие от остальных городов-миллионников, в Харькове за первый квартал 2009 года ощутимого снижения цен на вторичное жилье не наблюдалось. По данным консалтинговой компании "Проконсул", за три месяца 2009 года "вторичка" в Харькове подешевела всего на 11% - до $900 за 1 м?. Впрочем, это статистика предложений. Реальные же сделки осуществляются по более низким ценам - покупатели активно торгуются. Более похожи на правду другие оценки, по которым за январь - март 2009 года цены на вторичную недвижимость в Харькове упали на те же 20-30%, что и в других городах.

Чего ждать

Прогнозы в условиях кризиса - дело неблагодарное. Когда цены достигнут "дна", точно не известно, - считают специалисты компании "Канзас". Но прогнозируют, что период минимальных цен будет растянут во времени, поскольку предпосылок для резкого роста нет и пока не будет.

Конечно, продавцы недвижимости и риелторы надеются на возобновление роста цен. Однако и они признают, что недвижимость - своего рода лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Рост цен на жилье возможен, только если возобновится спекулятивный спрос, который в Украине активно "подпитывался" ипотечными кредитами. Сейчас ипотека "не работает", а деньги очень многих потенциальных покупателей заморожены на депозитных счетах.

В консалтиновой компании "Канзас" считают, что если экономическая ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню, на котором она будет отвечать финансовым возможностям покупателей. Таким уровнем могут оказаться, к примеру, для однокомнатных квартир суммы, эквивалентные 120-130 месячным арендным платам.

Цена реальности

Цены продажи квартир в Киеве, $ за 1 м?*

ИТОГО: За первый квартал 2009 года вторичная недвижимость в городах-миллионниках подешевела на 20-40%. Не исключено, что к осени цены просядут еще.