Кто покупает недвижимость в условиях кризиса?

«В текущей экономической ситуации покупка жилья, как, впрочем, и любые другие серьезные траты, не является для человека первоочередной. Вкупе с отказом большинства банков от выдачи ипотечных кредитов, это привело к тому, что сегодня спрос на квартиры находится на небывало низком уровне».

Эту фразу, в той и ли иной формулировке, сегодня можно прочитать в любом издании, услышать по радио или телевидению. Решил не ограничиваться пространными выводами и провел собственное исследование ситуации со спросом на жилье, опросив потенциальных покупателей недвижимости.

Анкетирование проводилось в рамках выставки «НЕДВИЖИМОСТЬ-2009», прошедшей в Центральном доме художника на Крымском валу в начале апреля. Место для исследования общественного мнения было выбрано не случайно. Где, как не на специализированной выставке соберутся потенциальные покупатели жилья. Естественно, экспозицию посещали и случайные лица, но их количество минимально и сильного влияния на результаты опроса они оказать не смогли.

Главный вопрос в анкете звучал следующим образом: «Задумывались ли Вы о покупке квартиры в ближайшее время?». Ответы на него распределились следующим образом: задумывались 40% респондентов, нет – 58%. Несмотря на то, что тех, кто готов сегодня или в самое ближайшее время купить квартиру меньше в 1,5 раза, наличие среди опрошенных такого большого количество желающих не может не радовать. По крайней мере, величина этого показателя несколько противоречит уверениям в том, что спрос отсутствует практически полностью.

А теперь разберем результаты опроса более подробно. Из данных, полученных в ходе опроса, можно составить собирательный образ человека, который готов сегодня в условиях кризиса покупать жилье. Это женщина (58%) в возрасте от 20 до 30 лет (39%), замужем (50%) и имеющая одного-двух детей (более половины опрошенных). Кроме того, это наемный сотрудник (45%) с доходом от 25 до 50 тыс. рублей (50%), работающий в сфере недвижимости. Здесь необходимо сделать несколько ремарок.

Во-первых, доход может показаться не очень высоким, для того чтобы иметь возможность купить квартиру даже сегодня, в условиях снижения цен. Основной причиной может послужить тот факт, что многие не раскрывают своего реального заработка, несмотря на то, что опрос проводился на условиях анонимности. Еще одной причиной может послужить и сама формулировка вопроса, которая предполагала ответ о собственном доходе, не учитывая размер заработной платы семьи в целом.

Второй момент, на котором имеет смысл заострить внимание – это сфера деятельности «собирательного образа» потенциального покупателя жилья. Как уже было сказано выше, большинство задумывающихся о покупке сами работают в области недвижимости. С одной стороны, это легко объяснимо – специализированные выставки собирают, помимо прочего, еще и игроков рынка недвижимости, которые используют эту площадку для общения с коллегами, обмена опытом и поиска клиентов. Но есть в этом и более глубокий смысл.

Большое количество специалистов от недвижимости, задумывающихся о покупке квартиры, косвенно доказывает то, что рынок жилья близок к тому, чтобы достичь так называемого «ценового дна». Риэлторы и девелоперы как никто другой понимают ситуацию на рынке, и если уж они сами собираются покупать, то, видимо, тот самый благоприятный для покупки момент, о котором неоднократно писали в прессе, действительно настал.

Что касается требований, предъявляемых «собирательным образом» к самому жилью, то это должна быть квартира в Москве (53%), площадью 50-80 кв. м. (39%) со стоимостью квадратного метра до 80 тыс. рублей. К слову сказать, по данным Аналитического центра корпорации «ИНКОМ», удовлетворить этому ценовому критерию сможет лишь недвижимость в Подмосковье, где средняя стоимость квадратного метра как раз и составляет 80 тыс. рублей. А вот различия между покупкой квадратных метров в новостройке или на вторичном рынке для потенциального покупателя нет, голоса респондентов разделились ровно пополам.

Здесь имеет смысл привести результаты опроса тех, кто о покупке жилья не задумывается. Эта категория анкетируемых на вопрос о типе жилья по признаку «новостройка/вторичный» рынок, отдала предпочтение новым домам и жилым комплексам (29% против 19%). Такой расклад свидетельствует о том, что рядовые граждане, вопрос о покупке квартиры перед которыми не стоит, мало разбираются в ситуации на рынке, ведь в условиях кризиса покупка жилья в строящихся домах довольно рискованна. Исключением можно назвать дома на завершающей стадии строительства, с готовностью около 80% и новостройки, продающиеся согласно Федеральному закону №214 «О долевом строительстве».

Ну и наконец, о форме сделке. Незначительное большинство потенциальных покупателей планируют покупать жилье с помощью собственных средств – 36%. С небольшим отставанием (33%) идут те, кто планирует покупку с помощью ипотечных программ. И это несмотря на то, что кредитованием покупки квартир сейчас занимаются всего не более десяти банков, а условия довольно жесткие – большой первоначальный взнос и высокая процентная ставка при сокращении сроков кредитования.

Впрочем, условия кредитования, которые устроили бы потенциальных покупателей, несколько отличаются от тех, что сегодня могут предложить банкиры. Только один человек готов согласиться на ставку в размере 15% годовых. Остальных же больше устроили 10-12%. По срокам кредитования разногласий с текущими программами банков нет – больше половины респондентов готовы взять ипотеку на 10 лет. 1/5 часть опрошенных, не возлагая особых надежд на ипотеку, намерена одолжить денег на покупку жилья у родственников и друзей.

Замыкает рейтинг ответов на вопрос об источнике финансирования покупки государственные программы по улучшению жилищных условий. Таких среди наших респондентов оказалось 16%. Исходя из возраста и семейного положения большинства опрошенных, можно сделать предположение, что такой госпрограммой будет «Молодой семье – доступное жилье». Кроме того, большое количество анкетируемых сообщили, что имеют детей, соответственно, у них есть возможность использования «Материнского капитала» в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Теперь обратимся к тем, кто о покупке жилья пока не задумывается. Большая часть респондентов также принадлежит к прекрасной половине человечества в возрасте 20-30 лет, состоящим в браке. Однако есть и существенные различия. К примеру, количество разведенных 2 раза выше, чем среди тех, кто планирует покупать квартиру, а число респондентов с тремя детьми больше в 4 раза.

На основании этих данных можно сделать вывод, что покупка жилья недоступна для многодетных матерей-одиночек. Среди тех, кто не может себе позволить покупку квартиры почти в полтора раза больше наемных сотрудников, и в два раза больше число безработных. Что касается сдерживающих факторов, то самым часто встречающимся ответами были «высокая цена квадратного метра» (63%) и «высокая ставка по ипотеке» (38%).

Опрос показал, что ситуация со спросом на столичном рынке жилья не такая уж плачевная, желающие покупать квартиры сегодня или в ближайшем будущем есть, причем их немало. Другой вопрос, что в условиях кризиса покупатели действуют более настороженно, и не спешат с принятием решения. Для того, чтобы потенциальный отложенный спрос стал реальным, должно пройти какое-то время. Причем особой роли не играет, как именно будут колебаться цены на рынке недвижимости.

Если они останутся на текущем уровне, то рано или поздно покупатели поймут, что тянуть с покупкой смысла нет, ниже цены уже не упадут. В случае же, если стоимость квадратного метра снизится еще на 20-30%, она опустится до того уровня, который будет приемлем для большинства покупателей. Ну и наконец, если завтра цены опять поползут вверх, покупательская активность также возрастет, в силу того, что многие захотят купить квартиру, не дожидаясь, пока стоимость станет еще выше. Таким образом, поводов для уныния у продавцов недвижимости быть не должно, нужно только подождать, и спрос на рынок вернется. Как говорится, время лечит.