Аренда жилья с выкупом: реальность или иллюзия?

Стагнация в строительной отрасли заставляет Кабмин изобретать новые способы вливания средств в нее. В частности, правительство разработало механизм аренды жилья с выкупом. Однако эксперты и юристы сомневаются, что данная инициатива окажется жизнеспособной.

Более того, по их мнению, она может стать бомбой замедленного действия как для покупателей квартир, так и для самих застройщиков

25 марта Кабинет Министров принял Постановление №274 «Об утверждении порядка аренды жилья с выкупом». Само понятие «аренда жилья с выкупом» появилось в гражданско-правовых отношениях Украины в конце прошлого года, когда был принят антикризисный закон для строительной отрасли.

Именно этим документом были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс. В постановление же правительства чиновники выписали конкретный механизм осуществления этой операции. Правда, «конкретный» он только на первый взгляд.

Согласно постановлению одна сторона – предприятие-арендодатель – передает другой стороне – физлицу-арендатору – жилье на срок до 30 лет за определенную плату, указанную в договоре.

При этом ежемесячные платежи квартиросъемщика состоят из арендной платы (включая накладные расходы) и платежей на выкуп жилья. Что касается конкретных сумм, а именно стоимости квартиры, размеров ежемесячных арендных платежей и т.д., то все они будут зафиксированы в договоре.

«По всей видимости, цена жилья и размер вознаграждения (доходов) арендодателя будет определяться исключительно по договоренности сторон, и будет зависеть от совпадения желаний одних и возможностей других.

При этом именно от того, насколько удачно и на каких условиях договорится арендатор с арендодателем, зависит выгодность сделки», – говорит Тимур Бондарев, старший партнер адвокатской компании Arzinger.

Например, если цена в гривнах не слишком завышена и договор составлен в интересах обеих сторон, то арендатор сможет спокойно (или даже досрочно) выплачивать арендную плату.

Если же гривна за время срока действия договора значительно обесценится, то для арендатора схема аренды с выкупом может оказаться еще и довольно выгодной.

В то же время для застройщиков, по словам Т. Бондарева, резкое обесценивание гривны может стать в буквальном смысле катастрофой.

«Экономически схема аренды с выкупом может быть бомбой замедленного действия для девелоперов ввиду ее гривневой составляющей», – объясняет юрист. Что же касается возможного снижения рыночной стоимости объекта, то, как подчеркнула Наталья Доценко-Белоус, старший юрист юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры», «вопрос о возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора остается открытым».

Настораживает юристов в постановлении и еще одна важная норма: согласно документу арендатор приобретает полное право собственности на квартиру только после уплаты арендных платежей в полном объеме. До этого момента распоряжение жильем осуществляет предприятие-арендодатель.

Т. е. никто не может дать гарантию арендатору, что через 30 лет, после того как он погасит все платежи, его жилье не окажется в залоге у банка, поскольку застройщик – распорядитель квартиры – в какой-то момент решил привлечь кредит под реализацию новых проектов.

«На мой взгляд, данная схема представляет собой не что иное, как лизинг. Соответственно, к ней должны применяться соответствующие положения специального законодательства, регулирующего лизинговые правоотношения», – убежден Т. Бондарев.

В то же время ряд экспертов считают, что для заемщика (арендатора) аренда с выкупом практически ничем не отличается от покупки жилья с привлечением банковского кредита. Он, как и в случае с обычным займом на покупку недвижимости, должен выплачивать основную сумму задолженности (определенная в договоре рыночная стоимость жилья) и проценты за пользование кредитом (в данном случае – арендная плата). При этом еще и квартира все это время будет находиться в распоряжении арендодателя.

Впрочем, сами застройщики воспринимают предложеный Кабмином механизм без особого энтузиазма. Хотя, если верить министру регионального развития и строительства Василию Куйбиде, именно для них и разрабатывалось вышеупомянутое постановление. «Выписан механизм, который даст возможность привлекать дополнительные средства в строительство», – заявил, он, в частности, комментируя принятие документа.

Эксперты не столь оптимистично оценивают перспективы принятия этого документа. «Предложенную схему аренды с выкупом застройщики смогут применить только при наличии достаточно большой базы непроданных квартир, платежи за которые позволят им вести строительство других объектов», – говорит Александр Субботин, партнер юридической компании «Тарасов и партнеры».

По его мнению, скорее всего схема аренды с выкупом не найдет применения в частном бизнесе, т.к. «она больше подходит к какому-либо государственно-социальному направлению строительства, например, молодежному строительству», – говорит он.

В любом случае, даже если найдутся желающие испробовать новую схему, пока они все равно этого сделать не смогут – условия договора аренды жилья с выкупом до сих пор не определены ни в одном законе Украины (образец типового соглашения Минрегионстрой только разрабатывает).

Поэтому, по словам юристов, даже если сейчас договор будет нотариально удостоверен и зарегистрирован, в последствии его могут признать незаключенным.