Дешевые квартиры уже разбирают

Не дождались продавцы бэушного жилья ни весеннего расцвета спроса («антикризисных» покупателей мало), ни прекращения спада цен - за март они упали еще почти на 5%. Правда, по сравнению с зимой, когда рынок вообще был в спячке, разморозилась покупка самых дешевых «единичек» и «двушек».

Мы спросили у экспертов, чего стоит ждать в ближайший месяц.

Берут по $40-60 тысяч

«По сравнению с 2008-м, число сделок упало на 70% - столько составляли раньше покупки через ипотеку, которых сейчас нет: банки почти не кредитуют, - констатирует первый вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. - И все-таки есть небольшое оживление рынка недвижимости за счет возвращения отложенного спроса. Период резкого снижения цен уже прошел, сейчас лучшее время подыскивать варианты и покупать».

А вот нам кажется, что час покупателя еще не пробил! Если хотите взять жилье еще дешевле - ждите лета, когда вялый рынок недвижимости вовсе «усохнет». Тогда те, кому надо срочно продать квартиру, отдадут ее на четверть, а то и на треть дешевле, чем сейчас.

«Спрос пошел на самое доступное жилье: «единички» ценой до $40-50 тыс. и «двушки» до $60-65 тыс. быстро уходят, - говорит директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. - Как видите, промежуток в стоимости востребованных 1-комн. и 2-комн. квартир - всего $10-15 тысяч, но это не парадокс, а сегодняшние реалии. Товар стоит столько, сколько за него готов дать покупатель, а в условиях отсутствия ипотечных кредитов люди, очевидно, больше заплатить не в состоянии».

Директоры АН «Аякс» Борис Егизарян и АН «Спарта» Юрий Цегельник также утверждают, что рынок недвижимости оживился лишь в сегменте 1-2-комнатных «хатынок» в спальных районах, стоимостью, соответственно, до $55 и $70 тыс., а вот «трешками» даже за $85-90 тыс. почти никто не интересуется. Эксперты надеются, что, разобрав самое дешевое, народ переключится и на более дорогое жилье, но сами себе противоречат.

По их данным, большинство покупателей - люди, скопившие деньги на 1-й взнос для ипотечного кредита (и, понятно, не сумевшие взять оный) либо успевшие снять наличность с банковских депозитов. Так откуда же возьмутся более состоятельные кошельки, если все большее число банков замораживает выдачу вкладов, а реанимация ипотечного кредитования в этом году вряд ли светит?

На сколько подешевеют

Словно сговорившись, все названные (а равно и неназванные) опрошенные нами риелторы прогнозируют, что в апреле падение стоимости квартир составит 3-5%. Мы больше склоняемся к 5% по той простой причине, что раз уж в традиционно благоприятном для рынка в марте был такой спад, то в апреле сам Бог велел. В таком случае, красная цена «единичек» упадет на $2 тысячи (до $41 тыс.), «двушек» - на 3 (до 57 тыс.), а «трешек» - на $4 (до $81 тыс.).

«Первичка»: надежнее и выгоднее покупать у спекулянтов

Приятно было наблюдать, как новостройка напротив моего дома обрастала этажами. Но неделю назад она заглохла, пополнив когорту замороженных объектов - остались лишь сторожа да прибившиеся к ним дворняжки...

Министерство регионального развития и строительства почти месяц назад выбрало первые 60 домов со степенью готовности не ниже 70% и передало список в Кабмин для выделения госкредитов для их достройки. Но обещанные правительством 3 млрд грн. на «незавершенку» еще не выделены. «Я думаю, этих денег в бюджете нет, да и механизм их распределения не прописан, - говорит гендиректор девелоперской компании «ТММ» Николай Толмачев. - Строителям надо рассчитывать на себя.

Насколько я знаю, никто новые объекты не начинает, но дома, близкие к завершению, крупные компании доводят до ума. После того как застройщики снизили цены на 25-50% за счет удешевления цемента, металла и урезания зарплат рабочим, люди снова начали покупать квартиры в готовых домах. А вот в незавершенных квартиры почти не берут, считая это слишком рискованным вложением денег. Думаю, на дальнейшее снижение цен реализации пойдут только единичные застройщики, испытывающие трудности с погашением кредитов».

«Нет причин для ценового демпинга у тех, кто достраивает объекты за свои средства или за банковские кредиты, - вторит начальник управления инвестиций треста «Киевгорстрой-1» Тарас Зябкин. - По сравнению с прошлым годом, народ покупает в 4 раза меньше жилья, и только в готовых или близких к завершению домах, но ведь и объектов таких немного. А что касается правительственных 3 млрд. на поддержку отрасли - их никто не видел и я не уверен, что увидит».

Но, простите средние цены на «метры» в новостройках продолжают падать - за счет чего? «Не за счет готовых и сданных в эксплуатацию домов - тут строители уже не уступают ни копейки, а за счет 20-30%-ных скидок на жилье в еще не завершенных объектах, - полагает директор консалтинговой компании Building&Live Development Виктор Распутный. - Такие преференции многие застройщики дают клиентам, готовым внести 30-50% аванса за будущую квартиру.

Есть и компании, с ходу дающие 50-60% скидки, но это очень похоже на отбор денег под воздушный замок. Вряд ли продолжится массовое удешевление готовой «первички», как было в начале кризиса: у строителей возобновляются продажи (пока - единичные), а раз спрос пошел, то и цены снижать не к чему».

«Того спроса - кот наплакал, и строители должны опускать цены квартир но... не могут, поскольку сейчас завершают дома, в которых себестоимость - в среднем $1000/кв. м, поэтому и продавать ниже чем по $1200 им невыгодно, - утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. - Но уже через полгода будут готовы дома с себестоимостью в $600 (в них использовались подешевевшие стройматериалы, их возводили «полубесплатные» рабочие) - и вот там наверняка будут квартиры по $800—900 за «квадрат».

Но зачем ждать и рисковать, вкладывая в недострои? Даже дешевле, чем у строителей, можно покупать квартиры у спекулянтов в уже сданных в эксплуатацию и частично заселенных домах, таких предложений - огромное количество. Это приобретение абсолютно безопасно».

Земля: вдвое уступают, но почти не покупают

Вечная ценность. На этот товар ни кредитов, ни покупателей нет. Еще стремительнее, чем квартиры, покатилась под уклон стоимость участков под индивидуальное жилищное строительство. За март в разных районах Киевщины зафиксирован «минус» в 5,5-8%. И, заметим, эти «прайсы» (см. таблицу) отражают аппетиты продавцов, а реальные сделки совершаются гораздо дешевле, нередко - в 2-3 раза.

Притом, несмотря на горячий сезон - именно весной в прежние годы совершалась львиная доля покупок - ныне интерес к «вечной ценности» близится к нулю.

Покупать? Лучше - ждать!

«Падение цен на участки не остановится, а ускорится: в апреле, по нашим прогнозам - до 15-20%, - считает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - Этот товар стал почти невостребованным. Не до того сейчас людям, чтобы покупать землю, им бы выжить. Многие интересуются, консультируются и смотрят участки, но до купли-продажи дело редко доходит. Тем более, что потом ведь надо строить дом, а это колоссальные затраты. Приобрести землю и строиться за личные средства могут единицы. Раньше основная масса делала это за банковские кредиты, но их сейчас не выдают и, наверное, на год вперед о них надо забыть.

Если же у вас есть «живые» деньги, советую не спешить с покупкой - к середине лета цены снизятся еще в 1,5 раза. Либо, если торопитесь, ищите продавца, испытывающего финансовые трудности (взял кредит и не может вернуть; возникла срочная потребность в наличке для поддержки своего бизнеса): у него можно сторговать участок в 2-3 раза дешевле заявленной стоимости».

«Те, кто хочет быстро продать, часто скидывают цену вдвое, - подтверждает ведущий специалист консалтинговой компании Сергей Костецкий. - Если время терпит, выжидайте: падение цен ускоряется. А если спешите, то и сейчас сможете задешево найти эксклюзивные участки - рядом с автотрассой, газопроводом, с подведенным электричеством и выходом к лесу, реке или озеру. Выбор огромный, по некоторым районам предложение превышает спрос в 50 раз.

Притом и самые привлекательные наделы «висят», поскольку личных средств у людей мало, а банки не кредитуют. Только если МВФ выделит очередной транш и эти деньги пустят на рефинансирование банков, они возобновят выдачу ипотечных кредитов и земельный рынок может оживиться».

Думается, эта надежда иллюзорна. Кредит МВФ наверняка пойдет на поддержку гривни. Если же банкам что-то и перепадет, они озаботятся не выдачей новых займов (тем более - на покупку земли, ставшей практически неликвидом), а погашением своих долгов.

Итак, время работает против продавцов, им придется все быстрее скидывать цены. А покупателям остается лишь ждать, пока имеющаяся заначка позволит им стать «помещиками».

Инвестиция невыодна

«Не советую в ближайшие полгода вкладывать деньги в участки с целью сохранения накоплений и дальнейшей спекулятивной перепродажи, - говорит независимый эксперт Руслан Кизлайтис. - Конечно, земля - не банковский депозит, а реальная ценность, которая никуда не денется. Но, во-первых, цены продолжат падать, и чем позже вы ее купите, тем больше сэкономите. Во-вторых, с выгодой превратить участки в деньги в ближайшие 2-3 года будет сложно. Даже если их подорожание возобновится, за вычетом инфляции ваш доход окажется мизерным».

«Как объект инвестирования для получения дохода земля «умерла» на несколько лет вперед, - считает Р. Вдовенко. - Спекулянты, купившие землю до кризиса, сегодня нечасто могут ее продать без убытка. Возможно, вам и удастся заработать, если возьмете привлекательный участок на «дне» цены и продадите на пике. Но это уже вопрос везения».

Частные дома «обваливаются»

В глазах рябит от предложений особняков в окрестностях столицы, выставленных на продажу. Их владельцы, как правило, - неудачливые предприниматели, для которых кризис оказался фатальным. Они срочно избавляются от домов, дабы расплатиться по ипотечным кредитам или займам, взятым под затормозившийся нынче бизнес.

С иными из домов мы уже второй месяц «здороваемся»: не продается за $160 тыс. коттедж в Новопетровцах (250 кв. м), хотя это в 2 раза ниже докризисной цены. Здравствуй, особнячок в Гореничах, твои 220 кв. м всего за $140 тыс. пока никого не соблазнили, несмотря на 3-кратный демпинг в сравнении с благополучными временами. Ну а новичкам, вроде дома в Новобогдановке за $100 тыс., при квадратуре всего-то в 140 метров, наверное, долго придется ждать новых хозяев.

«Коттеджи на вторичном рынке составляют жесткую конкуренцию «первичке», -утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. - Застройщикам коттеджных поселков придется сбросить цены с теперешних $1200-1300 до $700—800 за «квадрат», иначе клиентов они не дождутся и после окончания кризиса. Будущее за теми, кто предложит дома площадью до 150 кв. м, рассчитанные на небогатых покупателей, т.к. состоятельная клиентура уже «упаковалась» обширными особняками».

«Для успешной продажи коттеджа оптимальная площадь - 100-120 кв. м, а самого участка - до 10 соток, - считает Руслан Кизлайтис. - В сумме покупатель должен выложить не более $100 тысяч. Сейчас на рынке недвижимости есть предложения по $1000 за квадрат», это уже готовые дома в коттеджных поселках, а спроса на них практически нет. Почему? Их площадь, как правило, около 300 кв. м, а это слишком много и дорого для потенциальных покупателей».

Аренда: сегодня по $200 полно, на подходе - по $150

Выбор жилья, сдаваемого в наем, растет не по дням, а по часам. И неудивительно: тысячи владельцев квартир, не сумевших их продать, в ожидании лучших времен переключились на сдачу в аренду. Прозвонив самые дешевые варианты ($170-180), мы уже не обнаружили выставленных квартир.

«Уходят за 1-2 дня», - типичный ответ как хозяев жилья, так и риелторов-посредников. Зато «хатынки» по $200 - в ассортименте, а еще месяц назад они встречались очень редко. Мы провели «допрос с пристрастием» тех, кто представил такие квартиры, дабы получить ценовой прогноз на ближайший месяц-два.

2200 или 1700 грн.?

Риелтор АН «Альянс-брок» Виталий Шинкарук указал: «Единственное преимущество 1-комн. квартиры, по которой вы звоните - большая площадь, около 50 кв. м. Остальное - недостатки: состояние плохое, жилье не обустроено. Хозяин хочет получать 2200 грн. в месяц, а я ему втолковываю, что дай Бог сдать ее за 1700 грн. По всем признакам, я считаю, в ближайшие 2 месяца будет огромный рост предложения и резкое снижение спроса.

Многие фирмы сокращают сотрудников, зарплаты снижают - это приведет к падению платежеспособности нанимателей, и арендаторам придется уступать. Процесс подешевления будет плавным, но к лету, думаю, появится достаточно гостинок и даже полноценных «единичек» на окраинах по $150-170».

$150 - реально

Частный брокер Александр Сергиенко заметил: «Интересующая вас гостинка за $180 ушла с лету. Быстро сдаются и за $200, если они - в хорошем состоянии, меблированы, «упакованы» бытовой техникой. Но если в стране не произойдет положительных изменений в политике и экономике, ситуация с работой и зарплатами будет и дальше ухудшаться, то отток из Киева иногородних возрастет и за нанимателями хозяева будут стоять в очереди.

Уже сейчас предложение превышает спрос в 3-4 раза. Владельцам жилья надо преодолеть психологический барьер и сдавать за столько, сколько будут готовы платить клиенты. Думаю, за 2 месяца 1-комн. квартиры по $150 станут реальностью. Это будет жилье довольно «убитенькое» и не рядом с метро, но для небогатых и непереборчивых - подходящее».

Уступок мало, «фарш» давай!

Брокер АН «Огни Оболони» Людмила Коршенко считает: «Обязательно цены будут падать - людям зарплаты задерживают, надбавки-премии посрезали, поэтому квартиросъемщиков будет еще меньше, а арендаторов - еще больше. До лета даже «единички», в которых сделан хороший ремонт, есть вся обстановка и техника, станут сдавать на 10% дешевле, а неотремонтированные - на 20%. Считайте, квартиры пойдут от $160-180».

«Уверен, что цены упадут уже в апреле, и только дешевизной постояльцев уже не привлечешь, - говорит риелтор АН «Алиса-групп» Дмитрий Коваленко. - Красная цена гостинки будет $180, притом уже «нафаршированной» мебелью, бытовой техникой и имеющей приличный ремонт. А в совсем «убитое» жилье, думаю, клиенты вообще не пойдут: разница цены в $20-30 неудобства не компенсирует».