Когда покупать квартиру, дом, участок?

Первое на что надо дать ответ, где сегодня находится рынок недвижимости? Ипотечное кредитование прекращено, и в ближайший год на него рассчитывать точно не приходится.

Цены на жилую недвижимость упали в 2 раза, но, тем не менее, реального увеличения сделок не происходит. Ситуация с большой частью новостроек близка к критической. Ожидается появление изъятых залоговых квартир для продажи на аукционах. Цены в большинстве сегментов рынка недвижимости продолжают снижаться.

При этом реальный спрос на жилую недвижимость в Украине сохраняется на очень высоком уровне. Истоки огромного спроса уходят во времена СССР, - и тогда, и сейчас миллионы людей не имеют достойных жилищных условий. Об этом красноречиво свидетельствует статистика:

• в Украине на душу населения приходится всего 22 кв. м. жилья.

Для сравнения:

• в Польше - 34 метра,
• во Франции - 60 метров, 
• в США - 80 метров.

И дефицит жилья будет нарастать - тысячи строек заморожены, и разработка новых проектов практически не ведется.

При высоком потенциальном спросе деньги у людей тоже есть. Миллиарды долларов накопленные населением ждут своего часа. По официальным данным НБУ на 1 марта, за пять месяцев кризиса, банковская система лишилась вкладов населения на 26,8 млрд. грн. и $3,5 млрд. (Бизнес №12 23.03.09). Всего на руках у населения находится $40-60 млрд.! Колоссальная сумма, правда, надо учитывать, что большая часть этих денег «осела» у жителей Киева.

Результатом всех вышеперечисленных факторов стало ожидание населением максимального падения цен, так называемый отложенный спрос. По единогласному утверждению девелоперов отложенный спрос сегодня является основным сдерживающим фактором на рынке недвижимости.

«Многие из тех, кто имеет возможность купить квартиру или загородный дом, сейчас не покупают только потому, что цены падают. Как только появится мнение, что рынок недвижимости достиг дна или близок к нему, то сразу появится реальный спрос», - утверждает известный финансовый аналитик, начальник управления «Укрсоцбанка» Эрик Найман.

Сегодня многие эксперты считают, что основное падение цен на жилую недвижимость уже произошло. Так, согласно исследованиям международной инвестиционной компании Кnight Frank в первой половине 2009 году ожидается дальнейшая коррекция цен на жилую недвижимость. В марте в сегменте бизнес и эконом класса ожидается снижение цен на 5-6%. К лету темпы снижения будут замедляться и в течение апреля-мая составят не более 2% в месяц. На рынке загородной недвижимости коррекция цен в сторону снижения в течение II квартала 2009 года не превысит 10-12%

Правда, возможно, осенью может наблюдаться период существенного снижения цен, в связи с тем, что будет выставляться залоговая недвижимость. Однако кардинального влияния на рынок это не окажет. Что бы залоговый объект на аукционе обрел привлекательную цену - требуется около полугода. Кроме того, подобные объекты не пользуются высоким спросом. У них негативная история и существует риск потерять квартиру, если окажется, что при отчуждении были нарушены права прежних владельцев. Но самое главное, что банкам не выгодно массово выставлять на продажу залоговое жилье, ведь это приведет к значительному снижению цен на рынке недвижимости.

Эрик Найман: «По нашим оценкам под ипотекой находится порядка 2,5% жилого фонда Украины и 5-6% киевского. Это мизер. Если посмотреть на то что, происходит в Европе и США, то там не менее 60% рынка находится под ипотекой. Поэтому наши банки не успели накопить проблемных кредитов, которые топят банки на Западе».

Можно сделать вывод, что главной причиной отложенного спроса сегодня является эмоционально-психологическая составляющая. Покупатели ждут, надеясь купить жилье по минимальной цене – и это вполне логичное, здравое поведение.

Девелоперские компании по-разному борются с этим явлением. Одни дают огромные скидки, которые ставят под сомнение состоятельность проекта. Более сильные застройщики предлагают различные схемы рассроченных платежей, что должно стимулировать продажи в условиях отсутствия ипотеки. Но подобные подходы не решают психологических причин отложенного спроса.

Самый действенный способ борьбы с отложенным спросом предложила компания «Европа», которая строит коттеджный комплекс «Олимпик-Парк» под Киевом. В компании действует уникальная Программа «Защиты инвестиций в недвижимость». Программа одновременно сочетает в себе и беспроцентную рассрочку, и возможность получения скидки до 30%.

Согласно Программе, покупатель в течение 10 месяцев в рассрочку оплачивает 70% от стоимости домовладения. За это время компания строит коттедж. Через 10 месяцев оставшиеся 30% стоимости уменьшаются пропорционально снижению цен на рынке недвижимости. В результате финальный платеж может уменьшиться в несколько раз, или даже не понадобится.

«Главный удар по продажам нанесли люди, которые заняли выжидательную позицию. Те, кто ушел в «режим ожидания» в октябре-ноябре, уже выиграли в цене. Однако в дальнейшем серьезном снижении мы не уверены, поэтому предложили данную Программу. Если у человека основной сдерживающий фактор — негативные ценовые ожидания, то мы готовы разделить с ним эти риски», - комментирует генеральный директор ДК «Европа» Сергей Елисеев.

Специалисты рынка пока осторожно оценивают возможности Программы. Клавдия Бондарева, директор ФСК «Пагода» считает: «Программа защиты инвестиций», предложенная компанией «Европа», - это очень интересная и перспективная идея. Особенно в нынешних непростых условиях. Однако такая схема расчета цены должна быть изначально основана на реальной и высокопрофессиональной первичной экспертной оценке объекта. При этом начальная цена объекта должна иметь более 30% рентабельности, чтобы в случае 30% последующего ее снижения не возник вариант работы себе в убыток».

Предложение наблюдать за строительством, являясь собственником коттеджа, но с возможностью внести последний 30% платеж в момент сдачи дома в эксплуатацию, а в случае значительного падения цен оставить эту сумму себе, в нынешней ситуации выглядит заманчиво. В ДК «Европа» уверены, что уникальная Программа оживит спрос на коттеджи в «Олимпик Парк», т. к. позволит покупателям приобрести домовладения по справедливой цене. Популярность Программы резко возрастет, когда люди поймут, что рынок недвижимости может принести сюрприз и в следующем году неожиданно пойти в рост. Тогда инвестиции в коттеджи с одной стороны будут защищены рисков падающего рынка, а с другой, грамотно вложены в случае неожиданного роста цен, который тоже возможен.

Эрик Найман: «Сейчас все говорят, что кризис может быть глубоким, но на самом деле может и очень быстро закончиться. У людей на руках накоплена огромная долларовая масса, при первых признаках дестабилизации доллара на мировых валютных рынках все эти деньги хлынут куда? В первую очередь они пойдут именно в недвижимость. Не на депозиты. И в этом случае возможен такой сценарий: цены на недвижимость взлетят уже в следующем году даже выше того уровня, что был в 2008 году. По крайней мере, такое развитие сценария нужно предполагать. В долгосрочной перспективе, все, что вы сегодня купите, принесет прибыль. В интервале 5-10 лет все однозначно будет стоить дороже».