Особенности покупки недвижимости в Турции

Цены на недвижимое имущество и арендные процентные ставки продолжают снижаться в связи с глобальным финансовым кризисом, и некоторые эксперты говорят, что сейчас наилучшее время для вложения капитала в жилую недвижимость. Но, прежде чем сделать этот шаг, нужно учесть несколько очень важных моментов.

Турецкая Daily News публикует экспертное мнение по вопросам, связанным с экспертизой объектов недвижимости, Озгюна Бекара (Özgün Bekar), генерального директора оценочного агентства Vektör.

Он предупреждает, что при покупке недвижимости в Турции прежде всего необходимо позаботиться обо всех документах, подтверждающих законность продажи рассматриваемого объекта недвижимости в Турции.

Необходимо обращать внимание на все даже мелкие детали, которые могут сыграть в итоге решающую роль при оформлении прав собственности на приобретенный объект недвижимости в Турции. Невнимание к мелочам может привести к возникновению серьезных проблем.

В качестве одного из примеров невнимательного отношения к процедуре проверки документов на недвижимости Турции перед ее покупкой Бекар приводит случай с пенсионером, который решил купить участок в деревне и построить дом. Но позже он узнал, что купленный им земельный участок, в действительности был отведен для школьного строительства. И таких случаев немало.

Бекар предупреждает потенциальных покупателей квартир: "С участком под строительство жилого комплекса, возможно, все в порядке, и ваше здание может быть очень красивым и дорогим, но вы должны провести полную экспертизу объекта, чтобы удостовериться, что приобретаемая квартира находится в строении, имеющем все необходимые согласования для его возведения. Число людей, кто потратил свои сбережения, вкладывая деньги в проблемные здания, весьма высоко."

Эксперт обращает внимание на возможные случаи признания незаконности сделок купли-продажи:

• помещение, построенное без разрешения на строительство, считается незаконным. Если у застройщика нет разрешения на строительство или эксплуатацию здания, покупателям не может принадлежать недвижимость в этом здании,
• если у законно построенного здания нет разрешения на его эксплуатацию, или если истекает пятилетний строительный период, проживание в нем незаконно,
• если изменения в градостроительном плане были одобрены в 2004 году и область была предназначена для строительства общественных сооружений, таких как школы, мечети или оздоровительные области, и если рассматриваемое здание находится в этой зоне, никакое дальнейшее продление разрешения на строительство невозможно.

Здания, построенные с нарушением разрешительных процедур, незаконны

Здания, построенные в нарушение утвержденного плана строительства, незаконны. Здания, не имеющие разрешения на эксплуатацию, незаконны. Здания, у которых есть разрешение, но оно было отремонтировано или реставрировано без надлежащих документов, также незаконны.

Получение нового разрешения на эксплуатацию для таких зданий также невозможно, поскольку они были когда-то построены в нарушение утвержденного строительного плана. Например, нельзя построить четырехэтажное здание на участке, предназначенном для строительства двухэтажного здания.

Поскольку здание не может быть восстановлено в соответствии с оригинальным планом, никакое согласование по данному объекту невозможно.

Муниципалитет не может снять запрет с незаконно построенных объектов

Бекар сообщил, что Статья 42 строительных норм и правил была исправлена, и новая редакция статьи была опубликована в Official Gazette 5 ноября 2008 года. Конституционный Суд одобрил поправку, и она должна была вступить в силу с 5 марта 2009 года. Если никаких дальнейших изменений к статье не последует, то у муниципалитетов не будет больше возможности назначать штрафы для незаконно построенных структур.

Согласно предыдущей статье, муниципалитеты имели право выписывать штрафы от 500 тыс до 25 млн турецких лир для незаконно построенных зданий. Но суд постановил, что это нарушало Конституцию. Поэтому ожидается, что Министерство общественных работ и урегулирования подготовит и издаст в связи с этим новый закон, который исключит дальнейшие нарушения в отрасли.

Консультируйтесь с Кадастровой палатой или муниципалитетом

При покупке земельных участков нужно быть внимательными. Если через рассматриваемый участок проходит дорога, необходимо выяснить, зарегистрирована ли она в бюро записи актов гражданского состояния земли. Если нет, то она проходит незаконно. И главное - это планы зонирования территории. Если вам предлагается для покупки участок для строительства жилья, необходимо уточнить, не отведен ли он для общественного использования.

Кроме этого, определенная часть земли в пределах рассматриваемых участков может быть выделена для использования под дорогу. Если покупатели не знают этого, могут возникнуть неприятности. Таким образом, все вопросы приобретения земельных участков должны согласоваться с Кадастровой палатой.