Квартиру в Киеве уже можно купить за 35-40 тысяч доллоров

Ну вот и дождались. То, о чем давно предупреждали многие специалисты, свершилось: цены на жилую недвижимость упали в два раза. Причем это касается как стоимости жилья, так и аренды.

У людей, имеющих сбережения, которых раньше могло хватить всего на десяток квадратных метров, сейчас появляется реальный шанс обзавестись крышей над головой. Cтоит решаться на такой шаг сейчас или подождать лучших времен? Чтобы ответить на данный вопрос, посмотрим, что же происходит на рынке недвижимости.

В связи с резким взлетом курса доллара большинство арендодателей зафиксировали цену в гривнях, чтобы не потерять квартирантов

Ситуация с новостройками близка к критической. Во всяком случае так считают строители, которые жалуются, что люди перестали покупать квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах. Как рассказал директор департамента Строительной палаты Украины Тарас Лылык, сегодня реальных покупателей очень мало.

- Цены на квартиры в новостройках, возводимых крупными компаниями, устанавливались в гривнях и за последний год существенно не снизились. Ведущие застройщики стараются их удерживать, - отметил Тарас Лылык. - А в долларовом эквиваленте квартиры действительно подешевели.

В нынешних условиях рентабельность многих строительных компаний приближается к нулю. Мелкие застройщики на протяжении многих лет работали по схеме "утром деньги - вечером стулья". То есть сначала привлекали средства частных инвесторов и уже за их счет выполняли строительные работы. Но теперь продажи прекратились, привлеченных ранее капиталов оказалось мало, а собственных ресурсов у небольших фирм, в отличие от крупных компаний, нет. Результат налицо: тысячи строек заморожены.

Между тем так называемый отложенный, ныне неплатежеспособный, спрос на новостройки существует. Ведь в Украине на душу населения приходится всего 22 квадратных метра жилья. Для сравнения: в Польше - 30 метров, во Франции - 60 метров, а в США - 80 метров.

Но есть и обратная сторона медали. Разработка новых проектов практически не ведется. А значит, даже если ныне замороженные стройки будут постепенно завершены, то через год-два может сложиться ситуация, похожая на ту, что была в 2000 году. Благосостояние народа начнет постепенно улучшаться, желающих приобрести новое жилье станет больше, а вот купить окажется нечего. Ведь цикл строительства нового дома - не менее полутора-двух лет. В результате постепенно возникнет дефицит и, как следствие, почва для спекуляций и нового взвинчивания цен на недвижимость. Все это мы уже проходили.

Опрошенные специалисты признали, что спрос на вторичную недвижимость очень низкий. Редкие покупатели интересуются в основном самыми дешевыми квартирами - "гостинками" и "хрущевками". Сейчас в Киеве их продают по 35-40 тысяч долларов, а ведь еще недавно найти жилье по цене менее 100 тысяч было практически невозможно. "Двушки" предлагают за 50-60 тысяч долларов. Хотя изредка появляются и более дешевые квартиры, но, как правило, они либо в ужасном состоянии, либо не все в порядке с документами.

От рыночных цен на жилье зависят и арендные ставки. По словам риэлторов, существенное влияние на стоимость аренды оказали квартирные спекулянты, скупившие ранее недвижимость для дальнейшей перепродажи. Но поскольку теперь им пришлось бы реализовывать квартиры по цене ниже первоначальной, они стали активно предлагать такое жилье в аренду. У арендаторов появился богатый выбор и возможность торговаться.

Кроме того, в связи с резким взлетом курса доллара большинство арендодателей были вынуждены зафиксировать цену в гривнях, иначе рисковали потерять квартирантов, не готовых платить по рыночному курсу. В результате средняя стоимость аренды столичной однокомнатной квартиры за год упала почти в два раза. Сегодня "единичку" на окраине можно снять за 300 долларов. А год назад даже за 600 долларов не всегда удавалось найти что-либо приличное.

По прогнозам, до нижнего уровня стоимость квартир опустится к середине 2009 года

Нередко можно услышать, что на стоимость жилья влияет появление на рынке залоговых квартир. Так ли это,узнавали у члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского:

- По нашим наблюдениям, выставляемые банками залоговые квартиры пока не оказывают существенного влияния на ситуацию. Дело в том, что это жилье покупалось по ценам, которые сегодня значительно превышают рыночные. Даже если учесть, что часть стоимости заемщик уже отдал банку, все равно оставшаяся сумма долга зачастую выше нынешней цены на подобную квартиру.

Однако уже вскоре положение может измениться: на рынке недвижимости появятся изъятые залоговые квартиры, продаваемые на аукционах. Специфика торгов такова, что поначалу устанавливается цена чуть ниже рыночной. Естественно, на данном этапе квартира вряд ли будет продана. Тогда через месяц стоимость снизится на 30 процентов. В случае повторных неудачных торгов цена лота еще раз уменьшается. Вот тогда изъятая квартира действительно станет очень привлекательной для покупателей.

Но механизм изъятия квартир очень сложен, и пока таких объектов единицы. Впрочем, даже если их станет больше, то, учитывая процедуру проведения аукционов, до момента, пока они будут выставлены по привлекательной цене, пройдет примерно полгода. То есть можно ожидать влияния залоговых квартир на рынок недвижимости лишь к осени нынешнего года.

Тем не менее, вряд ли залоговая недвижимость будет пользоваться большим спросом. Ведь это объекты с негативной историей, связанной с банками, судебными решениями и многими щекотливыми моментами. Выходит, существует риск, что впоследствии покупатель потеряет квартиру. Например, если окажется, что были допущены какие-то ошибки при отчуждении, а значит, нарушены права прежних владельцев.

Всех интересует, как будут меняться цены на жилье в будущем. По мнению Юрия Базелинского, кризис оказался гораздо более серьезным, чем предполагалось ранее. Поэтому достоверно прогнозировать, когда остановится падение цен на вторичном рынке недвижимости, пока невозможно. Сейчас они достигли уровня 2005 года. Но эксперт считает, что рынок уже приближается к ценовому "дну".

Ведь недвижимость остается самой главной и ценной собственностью, поэтому в какой-то момент большинство людей перестанет продавать квартиры и дома по текущим ценам, так как им это будет невыгодно. Затем цены стабилизируются. А поскольку гражданам все равно нужно где-то жить, спрос неизбежно постепенно возрастет. Юрий Базелинский высказал надежду, что к тому моменту финансовый кризис пойдет на спад и банки вновь начнут выдавать ипотечные кредиты.

А вот по прогнозу председателя совета директоров Украинской строительной ассоциации Льва Парцхаладзе, цены на недвижимость достигнут "дна" к середине 2009 года. Именно тогда гражданам, мечтающим о квартире, нужно будет использовать свой шанс. Конечно, при условии, если они будут располагать необходимой суммой.