Арендаторы отказали складам

Кризис ударил по операторам розничной торговли. Это в свою очередь снизило спрос на складские площади. Загрузка профессиональных складских помещений (классы А и В), введенных в эксплуатацию в последний год, на сегодняшний день.

По оценке директора логистической компании "Юнилоджикс" Максима Юдина, составляет в среднем 60-70%. "Некоторые логистические комплексы загружены на 80%, но есть и такие, что лишь на 40%", — добавляет эксперт. Определяющими являются качество помещения и его месторасположение.

Кризис скорректировал спрос

Также в более выгодном положении оказались те девелоперы, которые успели найти арендаторов до кризиса. В качестве примера Юдин привел первую очередь логистического комплекса West Gate Logistic австрийской компании GLD Invest Group, который сейчас полностью загружен. Он находится в километре от границы Киева по Житомирской трассе. Строительство первого объекта комплекса было завершено в начале 2008 года. Его площади, по информации GLD Invest Group, сданы в аренду компании Mary Kay (прямые продажи косметики).

Второй объект (71,6 тысячи квадратных метров складских площадей и 16,2 тысячи офисных) сдан в эксплуатацию во второй половине 2008 года, и здесь ситуация с загрузкой несколько иная. По словам руководителя компании GLD Invest Group Клеменса Лера, подписанные договоры позволяли рассчитывать на 95%-ную загрузку второго объекта.

"Но в связи с ухудшением финансово-экономической ситуации на мировом рынке и, соответственно, в Украине наши арендаторы были вынуждены пересмотреть свои арендные расходы, из-за чего нами были сокращены предоставляемые им в аренду площади", — рассказывает топ-менеджер. По его словам, на данный момент загруженность всего комплекса составляет около 70%. Среди арендаторов второго комплекса — логистические операторы Logistic-Plus, Fiege International и "Комора С".

Как удержать арендатора

Однако перед логистическими комплексами встала еще одна проблема — как удерживать клиентов. "Это в первую очередь должно выражаться в ценовой политике, — уверен Юдин. — Лучшее антикризисное решение: снижение ставок, а по возможности переход на тарифы в национальной валюте".

Те арендодатели, которые строили склады без привлечения кредитов, могут себе позволить быть более гибкими в вопросах ценовой политики. Если же объект строился за кредитные средства, а денежные потоки от сдачи помещений в аренду не покрывают обязательств девелопера, то у него может встать вопрос продажи объекта или передачи его банку в качестве залога.

Возможно, арендодателю целесообразно пойти на уступки, когда арендатору необходимо ужаться по площади. Это в том числе касается и штрафных санкций за сокращение уже законтрактованных площадей. "Если арендодатель заинтересован в клиенте, он должен гибко подойти к вопросу о неустойке", — уверен Юдин.

"Ввиду того, что наши арендаторы являются нашими долгосрочными партнерами, мы пошли на некоторые временные уступки, а особенно — на гибкость в отношении уменьшения арендуемых складских площадей", — рассказывает Клеменс Лер. Что касается ценовой политики, то ставки аренды за кондиционируемый склад в West Gate Logistic могут быть на уровне 10 долларов за квадратный метр в месяц и выше. Аренда склада стандартного качества, по словам Лера, обойдется значительно дешевле.

Если же настаивать на штрафах, клиент может уйти на другой склад — свободных площадей на сегодняшний день предостаточно. Причем те операторы, у которых пустуют площади, с большей вероятностью согласятся не включать в договор пункт о штрафных санкциях за досрочное освобождение арендатором складских помещений.

"До кризиса практически не было свободных качественных складских площадей. Но из-за экономических потрясений по состоянию на декабрь вакантными были около 21%", — уточняет Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости Colliers International (Украина). В краткосрочной перспективе доля незанятых складских площадей может остаться достаточно высокой. Это, по его словам, может способствовать снижению арендных ставок.

Эксперты также отмечают тенденцию отказа к привязке арендных ставок к доллару. У логистов услуги квотируются в гривнях, и они просят откорректировать валюту договоров, переведя расчеты в нацвалюту. В Colliers отмечают, что арендодатели соглашаются фиксировать цены на качественные площади на краткосрочный период, когда речь идет о новых договорах, по которым ведутся переговоры. По словам директора "Юнилоджикс" Максима Юдина, можно также говорить о тенденции перехода на национальную валюту в сегменте складских помещений невысокого и среднего качества.

С одной стороны, нынешняя ситуация со спросом снижает инвестиционную привлекательность сегмента складской недвижимости. С другой — понижает логистические затраты на пути следования товаров от производителя до конечного потребителя. Это, в свою очередь, дает возможность компаниям если и не снижать, то сдерживать цены на товары. Для страны это значит замедление инфляции.

Площадь первого объекта West Gate Logistic составляет 7,4 тысячи квадратных метров, в т.ч. 5,9 тысячи складской площади. Второго — 71,6 тысячи квадратных метров складских площадей и 16,2 тысячи офисных. По данным Colliers International, West Gate Logistic — второй (после "МЛП-Чайка" площадью 98 тысяч квадратных метров) по величине логистический комплекс, достроенный во втором полугодии прошлого года.