Снимите это немедленно. Рынок аренды недвижимости

Профессиональные арендодатели понимали, что жилье приносит основной доход не от сдачи внаем, а за счет подорожания при последующей продаже жилья. Но сейчас аренда дешевеет медленнее, чем падает стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости.

Поэтому инвесторы, не успевшие продать квартиры на пике цен, сейчас вынуждены переходить в смежный сектор - арендный бизнес.

К августу 2009-го однокомнатную квартиру в Киеве можно будет снять за $170-180 в месяц. По сравнению с нынешним уровнем цен аренда жилья в долларах подешевеет наполовину, прогнозируют эксперты. Сейчас однокомнатную квартиру в столице арендуют в среднем за $355, хотя еще год тому за нее просили $543. Аренда двухкомнатных квартир подешевела с $860 до $490 в месяц, трехкомнатных - с $1070 до $594.

Эдуард Бразас, генеральный директор агентства недвижимости «C.I.T.», утверждает, что в гривнях стоимость аренды до конца года останется стабильной. «Рассказы о том, что кто-то уже снимает в Киеве квартиру за 1 тыс. грн, - миф», - категоричен столичный риелтор.

По словам Эдуарда Бразаса, осенью 2008 года, когда доллар начал укрепляться, большинство съемщиков и хозяев квартир перевели арендную плату с долларовой в гривневую по курсу 5,05 UAH/USD. С тех пор ставки зафиксированы в национальной валюте, и если до кризиса ежемесячная аренда однокомнатной квартиры составляла $600 (или 3000 грн), то и сегодня съемщик будет платить собственнику те же 3000 грн. Хотя в валюте квартплата за этот период снизилась более чем на 35% - примерно до $390.

Уступчивость арендодателей - результат огромного превышения предложений аренды над спросом. Потерявшие работу приезжие возвращаются домой, освобождая столичные квартиры (в большинстве случаев - дешевое и не слишком качественное жилье в спальных районах). Собственники «инвестиционных» квартир, отказавшись от быстрой продажи недвижимости по нынешним ценам, делают ремонт и выставляют жилье на рынок аренды. Именно экс-спекулянты провоцируют падение цен на рынке аренды, поскольку предоставляют квартиросъемщикам значительные скидки.

Впрочем, демпинг не оживил спрос. Напротив, за последний год число потенциальных арендаторов в Киеве сократилось в четыре раза: если в январе 2008-го было сдано 3016 квартир, то в январе этого года - всего 760. При этом предложение выросло до 23,7 тыс. За месяц сдается лишь одна из тридцати предлагаемых в аренду квартир, тогда как год назад сдавалась каждая вторая.

Простаивают в основном самые дорогие объекты - двух- и трехкомнатные апартаменты большого метража в недавно построенных домах. Бывшие арендаторы такого жилья либо перебираются в квартиры той же категории, но меньшей площади, либо переезжают в дешевое жилье бизнес-класса. В результате аренда жилья премиум-класса подешевела на 45–50%, тогда как в среднем по рынку ставки снизились на 35-40%. Например, сейчас трехкомнатную квартиру на Печерске, по данным SV Development, можно арендовать за $860 в месяц. Еще в конце октября за нее просили $1684.

В свою очередь съемщики квартир бизнес-класса мигрируют в жилье уровня «эконом», которое освободили иногородние, покинувшие столицу из-за потери работы. Претендентов на такую жилплощадь оказалось значительно больше, чем на квартиры бизнес- или премиум-класса. Поэтому ставки аренды на однокомнатные квартиры в спальных районах просели не так существенно. К примеру, однокомнатные квартиры в Оболонском районе за последние полгода подешевели лишь на треть.

Долгосрочная сдача жилья в аренду никогда не была очень доходным бизнесом, говорит Эдуард Бразас. Даже в лучшие времена вложения в недвижимость окупались в течение 10–15 лет (привлекательнее была посуточная аренда - по сути, полулегальный гостиничный бизнес). Однако профессиональные арендодатели понимали, что жилье приносит основной доход не от сдачи внаем, а за счет подорожания при последующей продаже жилья.

В условиях кризиса ситуация изменилась, и аренда дешевеет медленнее, чем падает стоимость жилья на вторичном рынке. Если цены на вторичном рынке недвижимости по сравнению с прошлым летом просели почти на 50%, то аренда однокомнатных квартир за этот же период подешевела примерно на треть. Неудивительно, что инвесторы, не успевшие продать квартиры на пике цен, сейчас вынуждены переходить в смежный сектор -  арендный бизнес.

Были времена

В конце 2007-го в Киеве ежемесячно проживали в съемных квартирах 40-50 тыс. семей. При средней ежемесячной ставке в $500 за одну квартиру средний годовой объем рынка аренды жилья можно оценить в $240-300 млн. Для сравнения: столько же составлял годовой объем столичного рынка сдаваемой в наем коммерческой недвижимости Киева.