Коммерческая недвижимость: тенденции марта

Весна оживила рынок коммерческой недвижимости. Положительные импульсы нового сезона почувствовали торговые центры, где падение арендных ставок остановилось, а посещаемость – выросла. Хуже ситуация с офисной недвижимостью: здесь предпосылок для стабилизации пока нет.

Невозмутимо спокойными, несмотря на потерю клиентов, остаются гостиницы.

Торговые центры

Основным положительным фактором, повлиявшим на рынок торговых центров, стал уровень посещаемости, который в праздничные дни (8-е марта) вырос почти до предновогодних показателей. Кроме того, на посещаемость сказалось также начало нового сезона.

Положительную динамику уровня посещаемости поддержал показатель заполняемости, который также вырос за последний отчетный период, хотя и не столь значительно. По данным "Украинской торговой гильдии" (УТГ), уровень арендных ставок остался без изменений. Этот фактор наряду с повышением уровня заполняемости, можно считать самым важным результатом последнего периода.

В то же время, по словам директора по развитию компании "УТГ Инжинирикс Украина" Сергей Хоменко, в региональных торговых центрах Украины наблюдается массовый отток сетевых арендаторов. Для заполнения вакантных площадей арендодатели готовы запустить новые бренды.

С.Хоменко отметил, что стоимость аренды в регионах снизилась с $50-70 до $20-30 за квадратный метр. В сложившейся ситуации местные операторы смогут реализовать свои амбиции через крупные торговые центры.

По прогнозам аналитиков, внутренние факторы рынка торговых центров поспособствовали стабилизации и некоторому росту. Внешних негативных факторов в краткосрочном периоде не ожидается.

"Дальнейшие колебания уровня посещаемости будут влиять на индекс ТЦ и, возможно, в сторону понижения. Тем не менее, основные показатели рынка (арендная ставка и заполняемость), скорее всего, будут оставаться стабильными, чему будет способствовать начало нового весеннего торгового сезона", - отмечают в УТГ.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости плавно снижается и пока предпосылок для стабилизации нет. Более того, ожидается еще одна волна сокращения персонала в компаниях, что повлечет дальнейшее снижение уровня заполняемости, а значит, и уровня арендных ставок. По данным аналитического обзора УТГ, сегодня продолжается медленное снижение уровня заполняемости.

Большинство компаний Киева продолжают искать возможности минимизировать свои расходы. Пока единственным стабильным показателем рынка офисной недвижимости остается уровень арендной ставки в БЦ класса "В". На сегодняшний день арендные ставки в Киевских офисах класса "А" составляют $49-60 за кв. м. (вкл. НДС), а "В" - класс арендуют за $25-40 (вкл. НДС).

Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение индекса рынка офисной недвижимости бизнес-центров благодаря тому, что продолжают освобождаться площади в наиболее дорогих бизнес-центрах города. Увеличение доли вакантных площадей подталкивает некоторых владельцев БЦ к снижению арендной ставки. Это в первую очередь касается наиболее дорогих центров.

В УТГ отмечают, что пока признаков возможной стабилизации ситуации на рынке офисной недвижимости нет. Более того, многие ожидают еще одну волну сокращения персонала в компаниях, что повлечет дальнейшее снижение уровня заполняемости, а значит и уровня арендных ставок. В краткосрочном периоде индекс рынка бизнес-центров будет медленно снижаться, выдерживая ранее заданный минимальный темп.

Гостиничный бизнес

Последние месяцы прошлого года были самыми пассивными с точки зрения развития инвестиций в гостиничный бизнес. Вместе с тем, сегодня наблюдаются признаки грядущих структурных изменений в мировой гостиничной индустрии, что приведет к активизации инвестиционной активности и росту количества транзакций на рынке ЕМЕА к концу 2009 года. Таковы результаты анализа гостиничного рынка "Jones Lang LaSalle Hotels".

Аналитики отмечают, что в 2009 году крупнейшие кредиторы начали оперировать целым рядом различных стратегий, направленных на восстановление стоимости в среднесрочной перспективе. Это подразумевает некоторые грядущие изменения в структуре владения и контроля, включая слияния, что приведет к повышению активности на рынке инвестиционных сделок.

Эксперты ожидают роста сделок по слиянию и поглощению (M&A) среди ряда крупных гостиничных операторов, что станет результатом стремительного сокращения линейки будущих проектов, в свете чего синергия от слияния операторов выглядит привлекательно в свете ожидаемого падения спроса.

В то же время, заполняемость в киевских гостиницах упала примерно на 30%. Если раньше заполнение было порядка 70%, то сейчас она составляет не более 40-45%.

По словам заместителя директора "Украинской торговой гильдии" Виталия Бойко, снижение цен на номера было бы закономерным шагом в данной ситуации, но пока никаких действий в этом направлении не предпринимается: "Для бизнес-планов считается минимальным заполнение на 40-50%. Но это при нормальной цене за номер. Когда же у нас двукратная цена за номер, то говорить о снижении рентабельности даже при такой посещаемости сложно".

Аналитикиотмечают: операторы решили выдержать этот период в расчете на то, что как только бизнес активизируется, они смогут обеспечаить наполняемость гостиничных номеров.