Офисы в Киеве пустуют и продолжают дешеветь

Киев хоронит рынок офисной недвижимости. Коммерц стал настолько невостребованным, что офисы в центре столицы пустуют месяцами, притом, что цены за квадрат в самом сердце Киева могут достигать 7 долларов.

За всю историю независимой Украины такого не помнит никто. Количество вакантных и абсолютно невостребованных площадей в бизнес-центрах Киева к середине года может увеличится в 3-7 раз. Только по самым оптимистическим прогнозам к лету 2009 года объем незанятых площадей может вырасти практически в три раза.

Между тем еще в начале 2008 года офисных помещений в бизнес-центрах Киева катастрофически не хватало. Высокие показатели заполняемости были характерны не только для деловых центров класса А, но и для менее качественных зданий, расположенных за пределами центрально-делового района. Уровень вакантности офисов Киева был близок к нулю.

Однако последнее время арендаторы все чаще выбирают офисные помещения меньше по площади и дешевле, а часть арендаторов в результате кризиса либо сократила деятельность до минимума и в офисах не нуждается, либо обанкротилась и ушла с рынка.

Еще в 2008 году активность со стороны арендаторов заметно снизилась к концу третьего квартала. По мере ухудшения экономических показателей большинство компаний начали активно пересматривать и урезать свои бюджеты, а также проводить кадровые сокращения. В результате к концу 2008 года существенно снизился общий объем сделок, а подавляющее большинство заключаемых соглашений по аренде помещений отображали сокращение площади офисных помещений. В результате количество свободных апартаментов под офисы стремительно растет.

"Впервые за много лет в четвертом квартале показатель чистого количества поглощенных площадей достиг отрицательного значения. Уровень вакантности к концу 2008 года увеличился до 4-5% по сравнению с 1-2%, которые были зарегистрированы в начале года",— заявил управляющий партнер международной консалтинговой компании CB Richard Ellis в Украине. По его словам, увеличение доли свободных помещений на рынке происходило за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, а также за счет некоторых проектов класса А/В+.

"В которых вакантность образовалась в результате резкого сокращения занимаемых площадей арендаторами, в особенности финансовыми и инвестиционными компаниями",— добавляет господин Цуркан.

В "Украинской торговой гильдии" (УТГ) приводят данные о еще большем количестве пустующих офисных помещений. Как отмечает руководитель направления офисной недвижимости Украинской торговой гильдии Владимир Даниленко, если в начале декабря 2008 г. вакантность была на уровне 9%, то к концу месяца она выросла до 12-13%. По состоянию на начало февраля процент вакантных площадей составил около 17-19% в БЦ класса А и 9-10% в БЦ класса В. Средний уровень по обоим классам примерно 16%, что равно 90-100 тыс. кв. м свободных площадей.

По словам директора департамента реализации ИДК "Каскад" Татьяны Копылец, вакантность в некоторых БЦ Киева класса А на сегодняшний день достигает 20-25%, класса В — до 20%. В будущем уровень вакантности офисных площадей в Киеве будет увеличиваться. "Также нельзя не учитывать и тот факт, что для некоторых компаний-арендаторов пребывание в полупустом БЦ может негативно отразиться на репутации, поэтому им лучше найти офис в жилом доме, в центре",— отметила госпожа Копылец.

В 2009 г. уровень вакантности может достигнуть 15% и даже превысить эту отметку (согласно наиболее пессимистичному сценарию), по мере того как разница между сокращающимся спросом и растущим предложением будет увеличиваться. В CB Richard Ellis отмечают, что подобный показатель абсолютно изменит ранее утвердившиеся на рынке условия, предоставив всю рыночную власть арендаторам.

Собственники офисных зданий, вынужденные бороться за арендаторов, будут готовы даже понести дополнительные затраты, если это позволит поддерживать стабильный уровень заполняемости проекта. "Снижение уровня вакантности ожидается не ранее 2011 года, когда, предположительно, местная экономика начнет демонстрировать положительную динамику и рынок офисной недвижимости начнет восстанавливаться",— добавил господин Цуркан.

Пока же арендные ставки в БЦ класса А и класса Б продолжают снижаться. Как сообщает компания "Украинская торговая гильдия" средняя арендная ставка БЦ класса А на 20 февраля составила $59 за 1 кв.м. в месяц, БЦ класса В - $40 за 1 кв.м. в месяц, тогда как на 30 января средняя арендная ставка БЦ класса А составляла около $80 за 1 кв.м. в месяц, а БЦ класса В - $ 55 за 1 кв.м. в месяц. «Представители наиболее дорогих бизнес-центров идут на уступки", - отмечают аналитики