Арендодатели будут сдавать офисную недвижимость бесплатно?

Во время кризиса маркетинг станет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют эксперты рынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на треть владельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисного центра.

По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%.

Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной арендной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.

Арендные каникулы не являются ноу-хау украинских девелоперов. В Москве, где уровень вакантности площадей вдвое выше, чем в Киеве, несколько владельцев новых офисных центров уже привлекают клиентов бесплатной арендой на полгода. Владислав Топчев, агент по офисной недвижимости компании DTZ, добавляет, что для крупных арендаторов, снимающих в течение пяти лет более 2 тыс. кв. м, собственники здания, как правило, ежегодно предоставляют один месяц аренды бесплатно.

Кроме того, отечественные девелоперы уже практикуют бонусы в виде бесплатной парковки для съемщиков, привязывают арендные ставки к гривне и по просьбе арендаторов сокращают арендную площадь, пересматривая договоры. "Мы вынуждены по-новому смотреть на наши взаимоотношения с компаниями, снимающими у нас помещение. Но в некоторых случаях наблюдается спекуляция на кризисе со стороны арендаторов", — замечает Сергей Самохвалов, менеджер проектов департамента коммерческой недвижимости компании MTD Holding.

Тем не менее большинство девелоперов пока отказываются признавать, что рынком правит арендатор. "Основные характеристики коммуникаций внутри рынка недвижимости — медленная циркуляция информации, неразглашение убытков, крайняя непрозрачность во всех отношениях", — констатирует Семен Юрченко.

Многие собственники высококлассных офисных зданий оказались в тяжелой ситуации. Большинству из них необходимо выплачивать кредиты, взятые у банков на реализацию проектов. При этом они рискуют потерять арендатора, который в любой момент может предпочесть бизнес-центру более дешевый офис. Найти подходящее помещение в Киеве уже не проблема: уровень вакантности площадей в столице вырос более чем в пять раз и составляет 7–10%.

Чаще всего пустуют средние по размеру офисы. "Освобождают помещения средней площадью 400 кв. м в основном строительные компании и рекламные агентства", — рассказывает Татьяна Присяжная, руководитель департамента управления недвижимостью БЦ "Кубик-Центр".

Из-за дисконтных программ, которыми арендодатели пытаются удержать съемщиков, существенно упали доходы украинских девелоперов от сдачи помещений в аренду. Если в начале прошлого года средние ежемесячные ставки в офисных центрах класса А составляли $90–120 за метр площади (данные DTZ), то уже в IV квартале они снизились вдвое — до $45. Некоторые эксперты ожидают очередного снижения цен в апреле—мае 2009-го.

По оптимистичному прогнозу DTZ, в 2009-м на киевском рынке недвижимости будет введено в эксплуатацию менее 130 тыс. офисных квадратов, из которых только 80 тыс. арендуют. По пессимистичному — строители сдадут около 80 тыс. кв. м офисов, половина из которых будет пустовать. О печальных перспективах рынка офисной недвижимости говорит и тот факт, что продать проект строящегося БЦ даже с дисконтом в 50% от себестоимости сейчас невозможно — покупателей на проблемную недвижимость нет.

Контракты благодарят за участие в подготовке статьи компанию "Коммерческие интерьеры" — организатора конференции "Коммерческая недвижимость. Итоги 2008. Прогноз 2009".

А как у них

На 19% за 2008 год подешевела аренда офисной недвижимости в историческом центре Лондона (Сити), данные агентства коммерческой недвижимости NB Real Estate. В частности, средние ежемесячные ставки на помещения в профессиональных бизнес-центрах упали с GBP65 за кв. м в конце 2007-го до GBP52,5 в IV квартале прошлого года. Больше всего просели ставки — на 29% — в самой престижной части центра Лондона Вест-Энде.

Здесь за последний год цены упали с GBP120 до GBP85. Тем не менее офисы в Вест-Энде, по результатам прошлогоднего исследования компании Cushman & Wakefield, считаются одними из самых дорогих в мире. Уровень вакантности в Сити за последний квартал прошлого года вырос с 9,6% до 11%. Лондонские девелоперы пытаются удержать арендаторов, на некоторое время предоставляя им помещения бесплатно.

Удешевление аренды спровоцировало рост коэффициента капитализации офисной недвижимости (коэффициент, на который делится годовой доход для определения стоимости объекта). По данным NB Real Estate, за последний год этот показатель увеличился с 5,5% до 6,75%. Офисная недвижимость в центре Лондона в среднем подешевела на 30%.