Голодные фантазии продавцов украинской недвижимости

Страна стоит на пороге дефолта, валютный поток, некогда врывающийся на просторы зоны “ua” зачах до ручейка редких поступлений, лучшие банки награждаются рейтингом CCC + (за неимением более низких оценок), а риелторы бредят “ажиотажным спросом” и скорым выздоровлением рынка, вопреки мыслимым и немыслимым законам капитализма.

При этом они не забывают похвалить собственный профессионализм и найти виноватых. Сейчас мы представим настоящий карнавал public relation, как теперь модно называют обычную неправду.

Харьковские риэлтеры - самые риелторы Украины. Такова суть заявления члена экспертного совета “украинской Гильдии риелторов” Сергея Шкилева. Оно и понятно - сама “украинская гильдия” находится в Харькове и ранее заявляла, что “харьковские риелторы - самые профессиональные профессионалы на Украине”. Конечно радостно, что люди так ценят свое мастерство.

Но стоит отметить, что большинство законов, имеющее отношение к недвижимости разрабатывалось в нашей стране, к примеру, при участии киевских специалистов по недвижимости. Но несмотря на это харьковчане собираются всех сертифицировать - в добровольном порядке принять заявления от всех агентств недвижимости и брокеров страны, и милостливо рассмотреть возможность вступления в гильдию.

Как издание мы давно занимаемся проблемами недвижимости. Мне памятен случай, который, вероятно ставит под сомнение столь прямой подход к определению собственного профессионализма. Еще в 2007 году мы опубликовали скромный отчет по ценам на площадь в спальных районах города Киева. Это была короткая заметка, в ней упоминались Теремки, Троещина, Борщаговка…

Каково же было наше удивление, когда мы обнаружили перепечатку, слово в слово повторяющую нашу статью, только вместо Теремков, Троещины и Борщаговки мы увидели… аналоги этих районов в Харькове! Цифры при этом были те же самые, что и в нашем отчете. И эта перепечатка появилась на ведущем харьковском сайте недвижимости и не вызвала ни протестов ни комментариев. Как минимум для меня это означает, что профессионализм харьковских риелторов несколько легендарен.

“С начала 2009 года в Харькове будет наблюдаться ажиотажный спрос на недвижимость”. Это фраза из утопического романа? Из продолжения “Аэлиты”? Нет, об этом можно прочитать в проекте резолюции Городского антикризисного круглого стола участников рынка недвижимости (риелторов, строительных компаний и банков) «Харьковская недвижимость: итоги, выводы и перспективы развития»

Риелторы часто в разговорах аппелируют к таким понятиям как “спрос”, “себестоимость”, “рынок”, фактически не ориентируясь в них. Можно например услышать такой постулат: “Каким бы ни был спрос и состояние рынка цена на недвижимость никогда не будет ниже себестоимости“. Это дурь, которую говорят люди с пророческим проблеском в глазах.

Совсем недавно в некоторых городах страны можно было купить трехкомнатную квартиру за пару тысяч долларов, что явно ниже “себестоимости”, однако тогда этот святой постулат никого не волновал - он понадобился только тогда, когда недвижимость стала падать все ниже и ниже: понадобились обоснования для того, чтобы внушить клиентам легенду о неком абсолютном минимуме, ниже которого цены уже не упадут.

Такой минимум есть, но это - 0 долларов за квадратный метр - все определяется финансовым состоянием страны и той особой ролью, которую играет недвижимость в экономике - намертво завязанной на спекулятивные пузыри фондовых рынков, кредитов и дутых активов.

Примечательно, что харьковские риелторы нашли виноватых в кризисе или по крайней мере тех, кому обвал стал выгоден. Эта попытка заслуживает внимания, поскольку ранее на столь смелые предположения никто не отваживался. Итак, по мнению вице-президента гильдии украинских риелторов от обвала цен на хатынки выиграли…

Государство

Этот виновник назван в первую очередь, на основании того, что “инвестиционная привлекательность страны напрямую зависит от доступности жилья ее жителям”. Вот, как раз пример непонимания базового смысла терминов “доступность” и “инвестиционная привлекательность”. Тут стоит вспомнить, что все определяется тем, о каких инвестициях идет речь. В Украину вкладывались деньги по двум неравным направлениям: большая часть денег шла в недвижимость, а меньшая - в фондовый рынок.

Это было два пузыря, которые лопнули, как только проявился противоток в виде кризиса ликвидности и подорожания кредитов. Есть и другой вид инвестиционной привлекательности - например промышленная инвестиционная привлекательность. У Украины она близка к нулю, и должен сказать, была такой еще до кризиса. Она высока у стран, где тепло, где много маленьких желтых людей, готовых шить нам кеды за 17 кубарсов в неделю.

Иными словами, инвестиционную привлекательность страны никак не повысить обвалом недвижимости. Более того, это заметно понижает ее - ведь страховые компании обязательно учтут, что в случае возникновения банкротства расчитаться недвижимостью банкрот не сможет.

Вы думаете это глупость и фантастика - обвинить государство в обвале рынка недвижимости? Тогда читайте дальше, и вы, как говорит редактор сайта “Глобалист”, прозреете.

Обвал цен на недвижимость выгоден… инвесторам

Харьковчане нашли виноватых среди инвесторов - именно они вызвали обвал, для того, чтобы по дешевке скупить недвижимость, а потом “продавать ее гражданам втридорога”. Тут следует отметить, что коллектив инвесторов настолько постоянен, что с такой страной как Украина даже раньше, в года взрывного роста, не очень-то рисковали сотрудничать многие гранды мировой сцены.

Тот, коллектив, который вложил деньги в украинские хатынки до кризиса уже вполне обжегся на своих вложениях. Тот, кто не вложил радуется своему решению. И в следующий раз, когда-нибудь, когда пройдет кризис, т.е. не скоро, когда им предложат вложить деньги в Харьков они, не справляясь по карте, откажуться. Инвестиционная привлекательность растет, когда наблюдается медленный, устойчивый рост, чуть выше чем объем инфляции валюты инвестирования. Все остальное всегда заканчивается пшиком.

Любой список не полон до тех пор, пока там нет графы “и другие”. Есть она и в списке покушающихся на украинский рынок недвижимости, по версии гильдии.

И другие, т.е. Они

“Они живут в вентиляционных шахтах”… О нет, это из другого фильма.

Всегда есть те, кто не против половить рыбу в мутной воде». В частности, создать информационную ауру, которая бы давила на банки, чтобы они перестали «выбивать» ипотечные кредиты, считает гильдия.

«Мол, если вы так будете продолжать, то отобранные вами квартиры обесценятся и вы не получите вообще ничего», – уточнил Сергей Шкилев, эксперт гильдии.

Т.е. Они - это робин-гуды, стоящие на страже интересов заемщиков, которые не способны в современных услових платить за ипотеку. Да и представляете, как противно платить ипотеку - платишь за кредит в 300 тысяч, зная, что соседняя квартира продалась за 120? Однако при всем величии Их образа непонятно какую экономическую силу могла представлять эта прослойка. Правильный ответ - никакую.

Жесткая правда

Обвал цен на недвижимость - это просто реальность. Реальность нужно принимать каждый день, как таблетки. Вызвана она была бегством инвестиций, т.е. денег вложенных с целью спекуляции. Как только мировая конъюнктура изменилась обнажилась и чистая правда о недвижимости - ее стоимость определяется тем, сколько лохов можно еще привлечь в эту пирамиду.

Как только вложения иссякли и наметился противоток стоимость недвижимости (а не затраченные на нее деньги!) стали стремительно приближаться к стоимости акций МММ. Внутренний спрос (платежеспособный!) не может существенно выровнять цену, поэтому цена на недвижимость падает. Гарантированная внутренняя поддержка квадратного метра? 0 долларов, хотя конечно это маловероятный сценарий.

Еще пару килобитов лжи

Риелтеры пестуют слухи, о том, что обвал цен на недвижимость будет прекращен, как только будут разморожены депозиты. Рассмотрим ситуацию, не прибегая к цифрам - данная модель в них не нуждается. Пусть единовременно будут высвобождены депозиты, в результате чего на руках у среднего класса окажутся “дикие деньги”. Вложение их в недвижимость моментально приведет к росту цен на нее.

А потом депозиты кончаться - ведь это были конечные деньги. И возврата спроса ожидать не следует - поскольку еще одних депозитов у вкладчиков нет. В результате покупатели квартир окажутся владельцами вновь дешевеющих активов. Отличный способ убить свои деньги! Как только получите депозиты - покупайте квартиры. Но продавайте через месяц, иначе вас ждет разорение.

Резкие колебания цен и спроса

Интересной особенностью последних месяцев служат дикие отчеты и дикая аналитика. Стоит отметить, что отчеты отражают реальность, а аналитика строится на статистически недостоверных данных. И все дело здесь в спорадичности сделок.

В отчетный период продается слишком мало объектов. Например, за неделю в городе N продается одна квартира по такой-то цене. На следующей неделе продаются три квартиры по чуть большей или чуть меньшей цене. И вот уже СМИ полнятся заголовками “Рынок недвижимости ожил! Продажи выросли в три раза!”.

Нет, никто не ожил. Ничто не выросло. Просто в современной ситуации как понятие “продаж”, так и понятие “цены” сильно размыто моментальной конъюнктурой конкретных покупателей и продавцов - а этого недостаточно для формирования надежной отчетности. Вот это и есть, пожалуй самый точный прогноз и самый точный диагноз рынка: “вскрытие покажет”.