Недвижимость. Пора покупать?

Прогнозам развития рынка недвижимости нет числа : "рынок начнет подниматься с лета 2009 года", "квартиры будут стоить 10000 долларов" и т.д. и т.п. Долгосрочные прогнозы в нашей стране, где " правая рука не знает, что делает левая" - в принципе дело неблагодарное.

Слишком много факторов влияет на рынок недвижимости: макроэкономические, политические, психология масс, менталитет и т.д. Тем не менее, достоверно оценить текущее состояние и дать прогноз на ближайшее обозримое будущее вполне реально.

Речь будет идти о рынке недвижимости Киева ,однако тенденции актуальны для всей Украины. Развитие ситуации в разных сегментах рынка недвижимости имеет свои особенности, поэтому поговорим о каждом из них отдельно.

Жилая недвижимость, вторичный рынок, продажа

Говоря о снижении цен на квартиры нужно помнить ,что процесс этот не бесконечен. Лучшим показателем ,что рынок жилой недвижимости в своем сегодняшнем состоянии достиг дна , являются начавшиеся сделки по покупке квартир.

Цены продаж :

• "гостинки" - 30-35000у.е.
• однокомнатные "хрущевки" - 40-45000 у.е.
• двухкомнатные "хрущевки" - 50-60000 у.е.
• двухкомнатные квартиры последних советских серий "96", "КТ"…- 70-80000 у.е.

1200 – 1500 у.е. за квадратный метр ,такое пороговое значение сформировал сегодня рынок.

В целом, по сравнению с докризисным периодом, цены на недвижимость ( по реальным продажам) снизились в два раза.

Особенности текущего состояния рынка:

• большинство сделок проходит в диапазоне до 100000 у.е.;
• покупка за собственные средства (без привлечения ипотеки);
• "уходят" самые дешевые предложения в каждом из сегментов;
• большой разброс цен предложения на однотипные объекты ( иногда на 100%).

В условиях, когда рынок формируют мотивированные продавцы, а их на рынке недвижимости не более 5-10 %, возникла парадоксальная для кризиса ситуация превышения спроса над предложением. "Размораживание" депозитов и отсутствие в стране других инструментов сохранения и приумножения денег, неоднозначная перспектива мировых валют, неизбежно вернут на рынок финансовые потоки.

В обозримом будущем можно предполагать дальнейшее снижение формальных индексов цен с приближением их к уровню реальных продаж, обозначенному выше. Ключевым моментом для рынка станет восстановление ипотечного кредитования.

Жилая недвижимость, аренда

Массовые сокращения, "урезание" зарплат и возвращение в регионы - в связи с кризисом большое количество арендаторов покинуло Киев. Арендные ставки (в долларовом эквиваленте) снизились в 1,5-2 раза.

В большинстве случаев, контракты фиксируются в гривне, а не в долларах, как было ранее. При этом арендаторы стали более требовательны к качеству арендованных квартир. Все чаще, два – три арендатора снимают одну квартиру на всех. Повышение коммунальных платежей, увеличение предложения на рынке, существенное снижение спроса и нежелание арендаторов "платить больше" существенно снизило доходность это вида бизнеса.

Коммерческая недвижимость, продажа

Цены, по сравнению с докризисным уровнем снизились как минимум в два раза. На рынке появились уникальные объекты, о которых в докризисные времена можно было только мечтать – магазины на ключевых улицах (Красноармейская, Крещатик, Сагайдачного и т.д.), площади в лучших офисных и торговых центрах, перспективные (под перепрофилирование) промышленные зоны, площадки по строительство жилых комплексов и даже целые торговые сети.

В этом сегменте дно, видимо, еще не достигнуто, однако время отбирать и вести переговоры о покупке наиболее интересных объектов с мотивированными собственниками – наступило. Кризис пройдет, а уникальность объектов, расположенных в ключевых местах, историческом центре или с высокой потенциальной доходностью, сохранится. Как говорится, ценность недвижимости определяется тремя факторами : " местом , местом и еще раз местом расположения".

Коммерческая недвижимость , аренда

Этот сегмент рынка первым принял на себя удар кризиса. Снижение деловой активности, сокращение персонала, сворачивание компаний и подразделений, закрытие торговых точек освободило большое количество арендных площадей. В условиях снижения спроса это привел к снижению арендных ставок на торговую и офисную недвижимость в среднем в два раза.

Тем арендаторам , кто не еще не пересмотрел условий договоров аренды можно рекомендовать провести переговоры с арендодателями. Тем не менее, спросом пользуются офисные площади в диапазоне от 20 до 150м2 , торговые до 100м2. Арендная плата за складские площади, так же значительно снизилась и полностью перешла на гривну (без привязки к доллару).

В сфере инвестиций есть правило: "Выигрывает тот, кто делает не то, что делают все" Здесь нет второго и третьего места, есть только победитель. Когда на рынок недвижимости выйдут массы, "ловить" там уже будет нечего.