Обмен жилья, какие риски там поджидают

На рынок недвижимости активно возвращается обмен, подзабытый со времен СССР. Образно говоря, каменный топор — на глиняный горшок. Виноват, уж простите за банальность, кризис, лишивший абсолютное большинство людей возможности оплатить наличными сделку купли-продажи. А получение ипотечных кредитов — вообще «ненаучная фантастика».

Но бартер не должен проходить по схеме «махнемся не глядя», как предлагал герой фильма «По семейным обстоятельствам». Иногда предполагаются и денежные доплаты. Корреспондент примерил «шкуру менялы» и ринулся в рынок с 1-комнатной (каюсь — условной) квартирой площадью в 34 кв. м, якобы расположенной в «чешке» на Днепровской Набережной.

Притом жадно оценил эту «хатку» в $60 тысяч. В стремлении узнать, какие риски подстерегают при обмене квартиры, мне помогли разобраться правоведы: Анна Панченко — юрист юридической фирмы «Шмаров и Партнеры», адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков и адвокат Киевской областной адвокатуры Михаил Крулько. Итак, посмотрим, что можно выгадать на «единичке» ценой $60 тысяч, а что — прогадать.

Новострой? Недострой!

Квартиру в недостроенном доме на Харьковском шоссе (площадь этой «единички» — 52 кв. м) хозяин с радостью готов поменять не только на нашу «чешку», но на любую другую квартиру, на земельный участок под Киевом и даже на автомобиль. Его брокер Игорь К. говорит, что предложение безуспешно «висит» на рынке уже 2 месяца.

Приезжают клиенты, видят незаконченный дом, где есть подъемный кран, охрана стройплощадки, а строителей — увы — и уезжают, меняться не хотят. А ведь дом строится в очень удобном месте, есть великолепная транспортная развязка, до Ленинградской площади — буквально два шага.

Риск. Он колоссальный, но зато лежит на поверхности, поэтому его легко избежать Сегодня любой незавершенный дом может стать таковым на долгие годы, если не вовсе остаться вечным недостроем. А возведение этой многоэтажки, как мы наблюдали, еще до кризиса стало пробуксовывать, а сейчас дела с ней вовсе печальны.

Выходит, взамен нашей реальной «единички» (ну, пожалуйста, не смейтесь, аналогичные квартиры действительно существуют в природе) мы получим только переуступку прав собственности на виртуальное жилье. Опасность слишком велика, пойдем с нашей «чешкой» дальше.

«Вечно живая» бабушка

За 2-комнатную квартиру на бульваре Перова (площадь — всего-то 45 «квадратов») с нас захотели взять доплату $17 тысяч. Торгуемся, напираем на более удобную транспортную развязку, на природные красоты, черт подери. В смысле, у вас самое лучшее — только авторынок рядом, а все прочее... Шум, вонь от выхлопных газов, тесные дворы. А у нас — Днепр под боком, да и озеро Тельбин недалеко.

Аргументы сработали, уменьшил Алексей П. разницу до $15 тысяч. Но тут выяснилось преинтереснейшее обстоятельство. Оказалось, он не является владельцем квартиры, а обменивает обиталище своей бабушки Екатерины Ефимовны по доверенности, будучи ее единственным (якобы) наследником. А где же она сама, почему лично не занимается столь важным делом? «Болеет», — ответил наш визави. А вдруг не болеет, а все у нее уже «отболело»?

Риск. Пожалуй, самый большой. Не исключено, что любимая бабушка нашего Алеши почила в бозе. Имея на руках доверенность, поверенный на вроде бы вполне законных основаниях до окончания 6-месячного срока на вступление наследников в права получает в БТИ справку-характеристику для отчуждения этой квартиры и может заключить с нами сделку обмена.

Хотя, в соответствии со ст. 248 Гражданского кодекса, после смерти доверителя он не имел права распоряжаться имуществом бабушки, внук может просто заявить, что о смерти любимой бабушки не знал. А если бы он успел с нами поменяться, да еще и доплату получить, а потом срочно продать нашу квартиру — пиши пропало.

Если появятся прочие наследники незабвенной старушки, они отсудят уже ставшую нашей «двушку» и... Вот она — улица широкая, вот она, бездомность. Шансы вернуть свою «единичку» и доплату за эту «двушку» приближаются к нулю.

Ладно, будем с нашей «единичкой» искать «кращої долі».

Дети — не всегда цветы

Вот он, великолепный вариант: 3-комнатная квартира с полной отделкой, площадью 100 кв. м, в новом доме на проспекте Правды. Правда, обмен на нашу «единичку» — с доплатой $100 тысяч, но нам ли быть в печали — найдем разницу где-нибудь...

Владелица апартаментов Ольга поведала, что выставляла квартиру на продажу за $170 тыс., а когда покупателей не обнаружилось — за $160 тыс., отсюда и «нарисовалась» разница доплаты за нашу «чешку». Хозяйка рассказала, что идет на обмен по семейным обстоятельствам — не уверена в завтрашнем дне, нужны деньги. Она имеет двух дочерей, которые живут вместе с ней в другой квартире, где и зарегистрированы. Вроде, все чисто, но...

Риск. В этом случае, вероятно, он невелик. Но в принципе наличие детей в вымениваемой нами квартире может создать серьезную проблему. Почему? Их права на жилплощадь защищены Семейным кодексом: несовершеннолетние не должны в результате сделки продажи или мены получить меньше жилых «метров», чем имели прежде.

Согласно ст. 177 Семейного кодекса, для любых сделок с жильем, в котором зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Но сделка обмена будет признана недействительной, если после ее совершения будет выявлен факт подделки или незаконной выдачи документов, которые нарушают права несовершеннолетних жильцов.

Ничего себе, цена вопроса в нашем случае — $100 тысяч! Как-то не очень верится, что все, кто выдает столь ценные «детские» разрешения, неподкупны, аки ангелы. А если потом признают обмен квартиры незаконным из-за нарушения прав детишек — что дальше? По суду «трешку» у нас отберут, нашу несчастную «единичку» вернут. А вот выданную владелице апартаментов доплату $100 тыс. ее обяжут возвращать поэтапно (если у нее нет иного ликвидного имущества — а где же ему взяться, если афера хорошо продумана). Процесс растянется на десятки лет, т.е. никогда не завершится.

Ой, страшновато иметь дело с детьми. Пойдем-ка мы с нашей «чешкой» дальше.

«Черная» земля

Вот, кажется, мы и нашли свое счастье. Совсем без доплаты нашу воображаемую квартирку согласились обменять на 12 соток земли под Броварами. Причем, как уверил хозяин Виктор Павлович, к соседним участкам уже подведено электричество, газ тоже можно подвести — «труба», дескать, недалеко, только надо с соседями договориться, скооперироваться, чтобы дотянуть ее до этой «земли обетованной». Лес недалеко, да и до трассы на Киев — всего 3 км по хорошей грунтовке.

Заманчиво удалиться от шума городского в эдакую буколику! Кстати, как мы заметили, сегодня очень многие желают «махнуть» свои наделы под Киевом на жилье в столице.

Риск. Он вроде бы и небольшой, но принципиальный. Если на земельный участок выдан государственный акт старого образца, то возможно наличие дубликата — читай, на эту землю могут быть два владельца. Впрочем, подстраховаться от обмена нашей «воздушной чешки» на «черную», нелегальную землю, не так уж сложно. Надо требовать при совершении сделки, чтобы участок имел индивидуальный кадастровый номер, введенный в общегосударственный реестр. Если таковой есть, нас уже с этой земли бульдозером не сгонишь.