Цены на офисы в Киеве активно снижаются

Переизбыток пустующих офисов позволяет компаниям переехать в более комфортные помещения за те же деньги

С середины октября резко увеличилась активность на столичном рынке офисной недвижимости. «Осень — традиционное время переговоров.

Большинство компаний именно сейчас продлевают договора аренды на следующий год», — пояснил учредитель консалтинговой компании Property Partners Валентин Ленченко.

Но в этом году, по его наблюдениям, наибольшую долю просмотров заказывают так называемые «туристы» — те, кто просто изучает условия в разных бизнес-центрах, чтобы иметь дополнительные аргументы на переговорах со своими нынешними арендодателями.

Решили пересидеть

По данным DTZ, сделки по пересмотру условий аренды и продлению договоров составляют в этом году 57% от их общего количества. «В третьем квартале динамика спроса значительно улучшилась. Ранее большинство компании не могли строить долгосрочные планы развития, сейчас же бизнес-процессы активизировались.

Значительная часть арендаторов приняли решение повысить качество и увеличить площадь арендуемых офисов. Повышенным спросом пользуются качественные помещениям класса «В» с современными инженерными системами. Рассматриваются, в основном, варианты помещений, не требующих капитальных вложений», — прокомментировал нам ситуацию директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании «DTZ Украина» Левон Папоян.

Пока непонятно, выльется ли этот интерес арендаторов в реальное увеличение количества сделок. Тем более, если оправдаются худшие прогнозы аналитиков, прочащих очередной обвал гривны и ухудшение экономической ситуации в стране.

Если же анализировать уж состоявшиеся крупнейшие сделки, то можно отметить, что единственной компанией, которая в этом году расширила арендуемую площадь стала Siemens (до 2430 кв.м., в БЦ Horizon Park). На переезд решились IT-компании Cogniance (в Forum Victoria Park), Noosphere Ventures (БЦ «Барокко»), ритейлер Watsons (БЦ SP Hall) и дипмиссия EUAM в Украине (БЦ на Владимирском спуске, 4). Остальные просто продлевали договора.

Валентин Ленченко вспомнил еще два актуальных примера, пока не завершившихся сделками. Компания Wargaming забронировала еще один этаж под расширение, но заморозила свои планы. «Еще одна IT компания вела переговоры о переезде в БЦ класса «А». Но с учетом нынешней ситуации в стране, они сейчас в раздумьях, куда же переезжать: в более фешенебельный офис или лучше в другую страну», — пояснил Ленченко.

Ищут ремонт и кабинеты

Компании, которые все же решаются на переезд, рассчитывают значительно улучшить качество помещений за те же, а то и меньшие деньги. И такой шанс у них есть. В киевских бизнес-центрах сейчас пустует четверть помещений. Причем семь из девяти новых объектов, введенных в эксплуатацию в этом году, пока не смогли привлечь ни одного арендатора. Так что управляющие компании БЦ весьма заинтересованы в новых клиентах и готовы идти им навстречу.

«В большинстве случаев компании переезжают в те офисные центры, в которых владельцы готовы предложить высокий уровень базовой отделки, либо отделку «под ключ», что позволяет арендаторам избежать дополнительных капитальных затрат», — говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

Кроме обязательного ремонта, арендаторы все чаще требуют возможности организовать кабинетную систему. «Взять хотя бы два объекта одного девелопера — Forum Victoria Park и WestSide. В первом предлагаются готовые помещения, и свободных мест практически нет. Второй такого формата не предусматривает, и как следствие, слабо заполняется — сейчас арендовано всего пол-этажа. Хотя девелопер берет часть расходов по ремонту на себя, потенциальный арендатор должен оплатить всего 40%», — рассказал Валентин Ленченко.

Скидки — каждому

По данным DTZ, сейчас стоимость аренды (за один квадратный метр) в БЦ класса «А» составляет $17-28 /кв.м., класса «В» — $7-20/кв.м, «С» — $5-9/ кв.м. в месяц. Но расценки на офисы более низкого класса фиксируются в гривне, что стало одним из главных конкурентных преимуществ.

Отказаться от привязки к доллару управляющие компании большинства БЦ класса «В» были вынуждены нынешней весной, когда произошел очередной обвал гривны. «В сегменте офисов класса «А» на это не пошли, но и там довольно часто применяют фиксацию курса. Причем используется так называемый «условный курс», размер которого остается основным предметом переговоров. Для каждого арендатора — свои условия», — объяснил Ленченко.

Самые распространенные ставки в бизнес-цетрах класса «В» — от 200 до 300 грн/кв.м, но есть более выгодные предложения. Например, некоторые помещения на цокольных этажах в Forum Victoria Park были выставлены по 70 грн/кв.м. в месяц.

По наблюдениям Ленченко, те компании, которые сидят в офисах класса «А», редко меняют уровень БЦ, но в переговорном процессе находятся постоянно. «Управляющая компания не пойдет на снижение номинированных ставок в классе «А». Снизишь в этом году на доллар, попробуй потом вернуться к стартовому уровню или объяснить, почему в следующем сезоне не пойдешь на такой шаг, чтобы удержать клиента. Но торги идут… Фиксируют курс на определенный срок, все оформляется дополнительными договорами. Чаще всего «условный курс» пересматривают раз в квартал», — уточнил эксперт.

А вот с новыми клиентами — совсем другое дело. Чтобы заманить их, дают скидки на первый год до 30%. «Есть бизнес-центры класса «А», которые готовы предложить помещения по $15/кв.м (при средней ставке $22/кв.м). В БЦ класса «В» со средней ставкой для 200 грн/кв.м в месяц новичка предлагают арендую плату 160 грн/кв.м», — пояснил Ленченко.