Рынок недвижимости: назад в будущее?

Уже сейчас реальные, хотя пока еще и единичные предложения в столице таковы, что сумма, которой еще летом едва хватало на покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья, теперь хватает на покупку уже двухкомнатной.

И, похоже, это только начало. Цены на столичное жилье начинают "валиться", опережая все прогнозы. "Рынок столичной недвижимости обвалится в 2009 году, сейчас его стремительно покидают банки и покупатели".

Полцены уже потеряно

Еще летом крупнейшие игроки столичного рынка жилья, пытаясь подсадить к себе в тонущую лодку частных инвесторов, проводили на страницах СМИ бурную кампанию на тему "киевское жилье будет дорожать вечно".

Между тем на международных рынках отечественные девелоперы стремительно теряли свои позиции. Их акции быстро обесценивались, в частности на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи и Франкфуртской фондовой бирже. Так, всего за несколько месяцев, к концу ноября цена акции одной из компаний снизилась до 25 пенсов за штуку (ровно год назад ее котировки составляли 16,9 фунта стерлингов за бумагу, акции другой компании также к концу ноября обесценились до 0,93 евро (еще в мае они стоили 10,2 евро за бумагу). Более того, акционеры одной из фирм не так давно объявили о возможном риске невыплаты по своим долговым обязательствам в ближайшие полгода.

Результат агитационной деятельности застройщиков в общем-то закономерен. Те, кого подсадить в тонущую лодку рынка жилья все же удалось, сейчас, спустя всего лишь несколько месяцев, подсчитывают первые убытки. Сами же агитаторы пытаются свести концы с концами весьма незамысловато. Сокращаются штаты компаний, зачастую и на 50%, режутся под корень административные расходы, производятся попытки переговоров о продаже непрофильных активов (у кого они есть) или о привлечении партнеров в проекты в надежде вытянуть бизнес.

Цены же на профильные активы, т.е., собственно говоря, на жилые и коммерческие квадратные метры, сдерживали до самого последнего момента всеми силами.

Осенью скрывать очевидное уже не было никакой возможности. И пузырь лопнул. Многомесячная стагнация цен и продаж окончилась. Рынок вошел в стадию затяжного падения цен.

В долларовом исчислении рынок первичной недвижимости обвалился на 30%!

Не по дням, а по часам

"Первичка" Киева традиционно котировалась в гривневом исчислении. По данным одного из самых раскрученных интернет-порталов недвижимости, столичные новостройки "упали в трех измерениях".

Во-первых, базовая гривневая стоимость "первички", по состоянию на последний день ноября, упала на 7,72%

Во-вторых, упала долларовая стоимость новостроек, на процент удешевления гривны в соответствии с официальным курсом НБУ. Официальный курс НБУ в последнее время приобрел нехорошее качество прыгать "как заяц в огороде", поэтому долларовая стоимость первичной недвижимости также изменяется не по дням, а по часам. Соответственно, если еще в начале осени индикаторы цен по Киеву, определяемые теми же интернет-ресурсами по первичному рынку, составляли около 3 тыс. долл. за квадратный метр, то уже к концу ноября (с учетом еще и гривневого падения) цена "квадрата" новостроек ушла ниже отметки в 2 тыс. долл.

Итак, для тех, кто собирал на жилье в валюте и не ввязался в ипотечные авантюры, цена усредненного квадратного метра всего за несколько месяцев упала на треть, с трех до двух тысяч долларов. Но и это еще не все.

В-третьих, по сообщениям администраторов интернет-ресурсов, при определении индексов не учитываются скидки, предоставляемые застройщиками. Конечно, пока еще не все объекты продаются со скидкой, хотя при внесении 100% оплаты особо лояльное отношение и суперцена будет наверняка предоставлена практически по любому киевскому объекту.

Что касается верхнего предела скидок, то еще летом максимум чего могла "соизволить" строительная компания, это -10% от цены объекта. В настоящее же время по ряду возводимых домов скидка достигает и 25%!

Свежая ноябрьская реклама одной из столичных строительных фирм: "по состоянию на ноябрь 2008 г. в сравнении с октябрем в связи с колебанием курса валют стоимость однокомнатной квартиры в этом доме снизилась на 32 тыс. у.е.; 2-комнатной - на 48 тыс. у.е.; 3-комнатной - на 65 тыс. у.е.".

18 гривен за ксерокопию

Конечно же, строительным компаниям столицы сейчас не позавидуешь. В принципе первопричина ситуации, сложившейся на рынке недвижимости и в экономике страны в целом, - не застройщики и девелоперы.

На самом деле корни проблем, очевидно, следует искать в коррупционных схемах на рынке недвижимости и земли, в тех огромных суммах переплат, осевших в карманах определенных чиновников и на офшорных счетах компаний-однодневок, перепродававших земельные участки на вторичном рынке. За день они "зарабатывали" суммы, которые порядочному застройщику необходимо было отрабатывать не один год и не на одном объекте.

Никто уплаченные миллионы обратно, конечно, не вернет. Никто и не будет теперь платить откаты, во всяком случае в фантастических размерах, тем более что и рынок земли находится в состоянии свободного полета. Тем не менее объекты на купленных втридорога земельных участках и за которые заплачены официальные и неофициальные поборы в разрешающих инстанциях, как-то достраивать все-таки нужно.

Следует подчеркнуть, что даже официально предусмотренные выплаты за некоторые экспертизы измеряются в достаточно серьезных суммах. Не так давно в одной из центральных областей Украины перед горсоветом митинговали строители, протестующие против официальных поборов, уполномоченных государством на выдачу разрешительной документации органов.

Так, по словам представителей стройкомпаний, только снять заверенную копию документа, который прилагается к проектной документации, направляемой на экспертизу, стоит 18 гривен за один листок. Хранение документов в той государственной организации, против действий которой протестовали строители, стоит 1500 гривен за день.

В стране создано много десятков организаций-прилипал, буквально выкачивающих деньги из строительного бизнеса. Все это в конечном итоге ложится на плечи конечного покупателя квадратных метров. О неофициальной стоимости некоторых разрешений вообще ходят легенды.

Штат Калифорния-Москва-Алма-Ата-Киев

Четыре страны - четыре метода решения проблем. США, Россия, Казахстан и Украина имеют одну и ту же проблему. На рынках недвижимости этих, да и многих десятков других, стран сложилась революционная ситуация - продавцы не могут продавать, а покупатели не хотят покупать квадратные метры в объемах, необходимых для нормального функционирования рынка.

Только если у нас и у россиян все только начинается, в Америке процесс, можно сказать, в самом разгаре. Особо критическая ситуация сложилась в некоторых штатах. Так, в южных районах штата Калифорния целые улицы просторных вилл с бассейнами и террасами изъяты за неуплату ипотечных взносов и перешли в собственность банков. Каждая вторая сделка купли-продажи в этих районах осуществляется именно с такими объектами.

Количество изъятых домовладений исчисляется тысячами. Один из телеканалов американского телевидения не так давно прокрутил фильм о "зачистке" изъятых домовладений. Граждане Соединенных Штатов, покидая отобранные домовладения, пребывая в депрессивном состоянии и отправляясь зачастую "в никуда" на небольшой легковушке всей семьей, покидают в бывших домах не только мебель, но иногда и современную компьютерную технику, огромные телевизионные "плазмы" и даже семейные фотографии и документы.

В упомянутых районах, где процесс выселения должников достиг масштабных размеров, создаются специальные агентства по "зачистке" домов, продавать которые теперь будут банки. Имущество, добровольно покинутое обанкротившимися ипотечниками, частично забирают благотворительные организации, понравившееся имущество разбирают по домам работники "очистного" агентства, остальное вывозится на свалки и утилизируется. Страшные картины, сюрреалистические пустынные улицы городов с покинутыми домами и бассейнами, грузовики с горами мебели и бытовой техники, направляющиеся на свалку, и поломанные судьбы людей - это некоторые доселе процветающие и благополучные районы Америки.

Конечно, речь идет лишь о некоторых районах Соединенных Штатов, которые особо пострадали из-за того, что находятся на довольно таки приличном расстоянии от ближайших мегаполисов, такая своеобразная американская глубинка, которая в определенный момент перестала быть модной. Тем не менее процессы, происходящие в таких ставших в один миг депрессивными районах, в какой-то мере характерны для всего рынка.

Рынок недвижимости Москвы пока что пребывает в легком замешательстве и раздумьях. Однако даже в столице нефтяного Клондайка намечаются весьма неприятные тенденции.

Цены на некоторые квартиры просели на 20-25%. А одна из наиболее мощных строительных компаний Москвы не только не может продать "нажитое непосильным трудом", т.е. свои квартиры, но и находится на грани дефолта по выплате своих задолженностей. Руку помощи решило протянуть правительство Москвы и даже провело тендер по выкупу за счет городского бюджета оказавшихся невостребованными квартир и огласило, что выкупает квадратные метры по цене 3 тыс. у.е. (на окраине города) для раздачи очередникам. Однако, понаблюдав за падающим рынком, мэрия Москвы "передумала" и от своих обещаний отказалась. Теперь она готова выкупить квартиры только по цене 1500 долларов за "квадрат".

Интересно складывается ситуация и в столице Казахстана. Алма-атинские квартиры "допрыгали" до усредненной по городу цены в 3500 долларов за квадратный метр. По мере же охлаждения рынка недвижимости (за полтора года) цены стабилизировались на отметке 1500 долларов за квадратный метр. Цена квадратного метра упала на 2 тысячи долларов. Причем аналогично упали цены и в элитных центральных районах (с 4500 до 2500 долларов за квадратный метр). В столице Казахстана Астане идут аналогичные процессы.

Не это ли ожидает украинскую столицу, рынок недвижимости которой начал свое движение вниз с полуторагодичным лагом по сравнению со столицей Казахстана.

Наш ближайший ориентир - 1500 долларов за "квадрат" Свое движение вниз киевские цены начали с несколько более весомых уровней, нежели их казахстанские "коллеги". По данным того же портала недвижимости, цены "вторички" стартовали вниз с отметки, близкой к 3850 долл. за квадратный метр.

По состоянию на последний день ноября, за месяц цены на вторичном рынке снизились на 6,75%. На первый взгляд такая коррекция незначительна по сравнению с падением курса национальной валюты, ведь "вторичка" столицы традиционно считается в долларах. Однако целый ряд моментов позволяет рассчитывать на то, что это только начало, а самые "веселые" события ждут рынок вторичного жилья Киева в следующем году.

1. Такое масштабное месячное падение, официально признанное специализированным интернет-ресурсом, произошло впервые за последние годы.

2. На самом деле реальные предложения, публикуемые в последние недели наиболее популярным в категории "купи-продай" столичным издании, упали в цене не на 6%, а на 20-25%.

3. Ценовые индексы интернет-ресурса показывают такие скромные значения, возможно, по той причине, что в базе учитываются неадекватные предложения о покупке квартир по цене, значительно превышающей среднюю, причем отнюдь не в самых лучших столичных районах.

К примеру, последний выпуск специализированного издания предлагает к продаже квартиру с ремонтом на левом берегу, а в качестве обоснования цены в 306 тыс. долл. за однокомнатную площадью 55,7 кв. м потенциальный покупатель заманивается возможностью стать обладателем плазменного ТВ (по всей видимости, б/у), встроенной кухни (если также б/у, то это как бы и не совсем гигиеничное предложение для обладателя 300 тыс. долл. пользоваться бывшей в употреблении кухней), а также техники (очевидно, за три сотни тысяч "зелени" могут подарить еще и бэушный пылесос и электрочайник).

Было бы смешно, если бы такие специфические предложения то ли с целью посмешить покупателей, то ли намереваясь несколько подправить несущиеся вниз индексы, сотнями не тиражировались бы в различных столичных изданиях. Именно такие неадекватные 6 тыс. долл. за 1 кв. м заурядного по европейским меркам жилья и не дают "аналитикам" рассмотреть объективной картины происходящего на вторичном рынке продажи жилья Киева.

4. Публикуемые индексы "вторички" также не учитывают возможность торга, а он в последнее время во многих случаях уместен и в размерах до 20% от заявленной к продаже цены.

5. По мере девальвационных трендов по гривне и нарастания кризисных проявлений в стране, которые повлекут за собой значительное проседание качества жизни для многих соотечественников, квадратные метры устремятся туда, где они и должны пребывать с учетом того, что Украина лидирует в мировых рейтингах наиболее подверженных рискам дефолта стран.

Досудебное изъятие залогов и снижение цен Обвал рынка жилья в 2009 г., причем не только в Киеве, стал настолько неизбежен, что даже на государственном уровне теперь вынуждены с ним считаться. Так, информагентства сообщают, что Минюст согласовал с банкирами изменения в служебные инструкции нотариусов и работников Бюро технической инвентаризации, которые позволяют проводить досудебное изъятие залогов.

Это означает, что если собственник квартиры в недостроенном доме или на вторичном рынке не будет погашать взятые на себя кредитные обязательства, то квартира в таком случае будет изъята во внесудебном порядке. Есть и юридическое обоснование таких действий: Закон "Об ипотеке" содержит в себе норму, которая гласит, что в каждом договоре займа предусматривается согласие заемщика на продажу залога при невыполнении им обязательств по выплате кредита.

Кроме того, меморандумом украинских властей и МВФ предусмотрено проведение диагностики "на жизнеспособность" 17 крупнейших украинских банков, на которые приходится до 60% активов. Как стало известно, уже утверждены сроки и методика такой диагностики. "Фишка" в том, что при оценке платежеспособности банков будут учитываться макроэкономические прогнозы, допускающие резкое ухудшение финансовых и макроэкономических условий в 2009 году.

В частности, допускается "резкое падение экономической активности, девятипроцентное (!) снижение реального ВВП с пропорциональным резким снижением деловой активности предприятий металлургии, строительства, химической промышленности, а также с возникновением проблем в секторе коммерческой недвижимости и падением цены на недвижимость на 25% и обесценивание гривны на 30%".

Кстати, президент Республики Казахстан заявил: "Государство окажет финансовую поддержку строительным компаниям в обмен на установление ими цен на жилье в Алма-Ате на уровне 1000 долларов / кв. м. При этом строительным компаниям придется взять на себя часть убытков. Цены будут не те, которые они хотели бы получить. Мы никогда не возражали, когда строители зарабатывали на квадратном метре до 5000-6000 тысяч. Это время ушло, цена жилья в столице не должна превышать 1000 долларов за квадратный метр. Если строители согласны с этим, то государство им поможет, если нет - их ждет банкротство. Других возможностей у государства нет".

Поддержка за чужой счет

В Москве доступными ценами на жилье считают уровень в 1500 долл. за квадратный метр, в Казахстане - 1000. Жаль, если Украина пойдет традиционно своим оригинальным путем и высокопоставленные чиновники будут искусственно поддерживать строительную отрасль, обозначив в качестве маяков для поддержки неадекватные для страны уровни в две-три тысячи долларов за "квадрат".

Это будет очередной популизм и желание решать проблемы застройщиков за счет налогоплательщиков, за счет граждан, которые вынуждены будут десятилетиями оплачивать чьи-то виллы, яхты и самолеты.

Жаль, если фантазии власть имущих хватит лишь на обещание ипотеки под 2-3% (как в 2005-м) или под 5-6% (как всего лишь весной 2008-м, даже не верится...), а реальных действий, способных охладить рынок недвижимости, не последует.

К чему все это привело, уже хорошо известно. К чему могут привести сейчас неадекватные действия властей по урегулированию ситуации на рынке жилья, также хорошо известно - к катастрофе на этом же рынке.

Для страны это будет означать еще один верный и целенаправленный шаг к дефолту