Застройщики ударились в кредитование

Оставшись без банковского финансирования, застройщики начали самостоятельно запускать кредитные схемы продаж. Они стали не просто массово продавать квартиры в рассрочку, но и фиксировать при этом цены.

По словам финансистов, продажи с отсрочкой платежа в ноябре запустили порядка 15–20 строительных компаний, еще столько же собираются это сделать в первом квартале 2009 г.

Недвижимость с отсрочкой

По утверждению экспертов, подавляющее большинство застройщиков, запустивших продажи с отсрочкой платежа, сегодня отдают предпочтение рассрочке. "Сам по себе это не новый механизм, просто до недавнего времени его реализовывали считанные компании, а сейчас он становится все более популярным.

Подход все тот же: покупатель помесячно либо поквартально вносит разбитые на равные части платежи с расчетом, чтобы выплатить все к моменту сдачи недвижимости в эксплуатацию. Главное нововведение - застройщики начали фиксировать цену (как правило, в гривнях, реже - в долларах. – ред.), а не повышать ее по мере внесения средств, как было ранее", - рассказал начальник отдела продаж компании НБК Дмитрий Шостя.

В зависимости от политики стройкомпании и степени готовности недвижимости первоначальный взнос при рассрочке ныне составляет 10–20% стоимости квартиры. При этом процентные ставки не насчитываются, как это принято в кредитовании. По подсчетам экспертов, по такой схеме работают около 20 компаний, среди которых ХК "Киевгорстрой", ТММ, "НЕСТ", Terra Development, Ukrainian Develop-ment Partners, НБК, ICD Invest-ment, ЮЗТС и "УКО-Буд".

Значительно меньше застройщиков, по словам экспертов, внедряют так называемую кредитную схему. Она предполагает выплату стоимости жилья не до сдачи дома в эксплуатацию, а на протяжении 5–20 лет, а также начисление процентной ставки - в среднем 7–14% годовых (в зависимости от срока кредитования). Первоначальный взнос составляет порядка 20–30% стоимости квартиры.

"Если инвестор вносит всю сумму раньше срока - до сдачи объекта в эксплуатацию, то свидетельство на право собственности впоследствии оформляется на него. Когда же выплачена лишь часть средств, то оформляется совместная собственность со строительной компанией (до полного расчета за недвижимость)", - пояснила ситуацию руководитель центра продаж "Міськжитлобуду" Елена Блиндюк.

В обоих случаях речь идет о приобретении квартир по проектам незавершенного строительства: застройщики не применяют схемы с отсрочкой платежа на старте работ. В отличие от банков, они не обеспокоены оценкой платежеспособности заемщиков, а потому для оформления рассрочки либо кредита достаточно выполнить лишь базовые условия.

"Платежеспособность инвестора обычно оценивается по факту покупки жилья. Главное для нас - это то, что имущественные права покупателю недвижимости передаются только при полной оплате ее стоимости", - отметил заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун.

От строителей отреклись

Главная причина внедрения застройщиками кредитных схем - острая нехватка средств. "За последние месяцы существенно изменилась структура источников финансирования большинства из них, поскольку банки, инвестиционные фонды и другие финансовые учреждения перестали их кредитовать", - рассказал Дмитрий Шостя.

По мере сворачивания кредитных проектов стройкомпаний финучреждения остановили и кредитование граждан под покупку новостроек. По данным "Простобанк Консалтинга", на начало декабря займы на первичном рынке не предоставлял ни один из 50 крупнейших банков страны.

"Дело даже не в нехватке ресурсов в банковской системе, а в рисках. Например, мы свернули кредитование из-за неясной ситуации на рынке недвижимости. Ведь чтобы оформлять займы и правильно оценивать залоги, нужно иметь представление по изменениям цен на жилье в ближайшее время, а это трудно предсказать", - подчеркнул начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин.

Предполагается, что в 2009 г. продажи в рассрочку и кредитование будут применяться исключительно для завершения ранее запущенных проектов. "Эти механизмы подходят лишь тем, кто имеет стартовый капитал либо дополнительные источники финансирования. Ведь средств, полученных от первоначальных взносов инвесторов, недостаточно для поддержания необходимой динамики строительного процесса", - сказала руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга компании Ukrainian Deve-lopment Partners Олеся Романенко.

"Попытки за счет рассрочки запустить новое строительство обречены на провал. Шансы есть только у застройщиков с другими источниками ресурсов. Это могут быть собственные либо заемные средства. А готовность проектов должна составлять не менее 80%", - дополнил ее аналитик компании

Согласно прогнозам экспертов в первом квартале рассрочки и кредитные проекты запустят еще порядка 15–20 строительных компаний. По мере усугубления финансового кризиса и снижения спроса на жилье специалисты допускают упрощение схем, а также улучшение условий кредитования. Не исключают сегодня и громких скандалов: если застройщикам не будет хватать привлеченных средств, они станут замораживать стройки.