Девальвация гривны привела к взрыву спроса на жилье в Киеве

Цены на квартиры в долларовом эквиваленте обрушились и должны еще опуститься в этом году. Приходит время покупателя.

Несколько раз с конца прошлого года очередь из желающих купить квартиру в Киеве в центральном офисе строительной компании Киевгорстрой выходила на улицу, а ее хвост огибал здание. В декабре и феврале компания продала трехмесячную норму квартир в новостроях, которые разлетелись как горячие пирожки.

Последний раз такой ажиотаж на рынке недвижимости наблюдался в докризисных 2007-2008 годах. Если тогда люди скупали жилье благодаря относительно высоким заработкам и доступным кредитам, то теперь спрос подстегнула стремительно падающая гривна, которая заставила граждан раскошелиться и перевести свои сбережения в квадратные метры - благо цены в долларе упали на 10%.

Эксперты отмечают, что сейчас наступило благоприятное время для покупки жилья. До конца года его стоимость в долларовом эквиваленте, хотя уже и не так стремительно, но будет падать. При этом стоит учитывать, что количество желающих его приобрести, особенно тех, кто ищет квартиры стоимостью до $100 тыс. для последующей сдачи в аренду, будет расти.

Глубокое погружение

Прошлый год для рынка недвижимости стал худшим за последние 15 лет, рассказывает вице-президент общественной организации Лига экспертов Украины (ЛЭУ) Андрей Гусельников. По данным Минюста, количество сделок по продаже жилой недвижимости в Украине упало на 33%, снизившись до 328 тыс. При этом в целом по стране первичный рынок составил не более 10% от объема сделок. Хотя в столице этот показатель намного выше - здесь до 40% всех квартир покупатели приобретали у застройщиков.

Тем не менее объем рынка недвижимости остался колоссальным. По подсчетам (ЛЭУ), доходы, полученные населением от продажи своей недвижимости в 2014 году, составили 227 млрд грн. Для сравнения: доходная часть бюджета Украины в прошлом году составила 377 млрд грн.

Генеральный директор UDP Валерий Кодецкий советует внимательно следить за рынком нового жилья, чтобы не пропустить наиболее выгодные ценовые варианты

"Заметьте, это не самый лучший период, точнее, рынка практически нет", - говорит Гусельников.

Но не все так мрачно. К концу года счастье улыбнулось застройщикам, и начался ажиотажный спрос на жилье. По словам президента Киевгорстроя Игоря Кушнира, его компании помогли две категории покупателей. Во-первых, те, кто заранее купил доллары. Они почувствовали, что гривна падает и потому спешили приобрести квадратные метры за нацвалюту.

Для них цены в долларах стали крайне доступными. Компания просто не успевала менять цены, так как курс гривны рос ежедневно, а для пересчета себестоимости импортных стройматериалов требовалось время.

"Бывало, что квартиры покупали по ценам исходя из курса в 16 грн/$, в то время как на этой же улице в обменниках и у менял он был 20-22 грн/$",- поясняет Кушнир.

Вторая категория покупателей - те, кто экстренно снял сбережения с гривневых депозитов и побежал покупать квартиры, чтобы хоть как-то их сохранить, поясняет партнер ИК Dragon Capital (компания инвестирует в строительство недвижимости) Владимир Тимочко.

"Недвижимость остается безальтернативным видом капиталовложения", - говорит генеральный директор девелоперской компании UDP Валерий Кодецкий. Купить квартиру до сих пор намного выгоднее и, главное, менее рискованно, чем положить деньги на депозит или вложить их в другие финансовые инструменты. Особенно с учетом того, что квартиру можно сдать в аренду и еще и зарабатывать на этом. Более того, таким образом можно за восемь-десять лет окупить инвестицию.

И потому застройщики сегодня настроены оптимистично и ожидают дальнейших продаж.

"Обратите внимание на наружную рекламу. Один из немногих видов бизнеса, который все еще размещается,- это девелоперские компании",- говорит Тимочко.

Дешевле и выгоднее

Сделки сегодня совершаются благодаря гибкой ценовой политике застройщиков. Как рассказывает Андрей Гусельников, если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года, в валюте квартиры подешевели приблизительно на 10-15%, а в гривневом эквиваленте выросли примерно на 30-40%.

Впрочем, по мнению экспертов, в некоторых сегментах недвижимость упала до 40% в долларах. Такая же динамика сохранилась и в I квартале 2015 года: в валюте квартиры подешевели еще на 10-15?%, и в гривне подорожали на 10% относительно конца 2014 года. Так, стоимость однокомнатной квартиры в 45 кв. м на первичном рынке в спальном районе на левом берегу Киева в январе 2014 года достигала $54-56 тыс., тогда как к январю 2015 года ее цена составила $48-50 тыс.

Партнер ИК Dragon Capital Владимир Тимочко говорит, что, в отличие от коммерческой недвижимости, жилая по-прежнему находит своего покупателя.

Одна из причин дальнейшего падения цен на квартиры в долларах заключается в том, что себестоимость жилья не выросла пропорционально девальвации гривны.

"Себестоимость строительства состоит из отечественных материалов, из зарплат украинским рабочим. На самом деле практически все можно сделать в Украине",- говорит Тимочко.

Подешевела и загородная недвижимость. По словам управляющего директора компании ARPA RealEstate Михаила Артюхова, основные сделки происходили в ценовом диапазоне до $100 тыс., при этом просматривалась тенденция к снижению средней стоимости покупки дома до $50-80 тыс.

Движение на рынке происходило в категории объектов с ценой в $300-600 за кв. м. Как правило, это дома, которые для их владельцев не являются приоритетным активом. К примеру, дома в коттеджном городке в Березовке (19 км от Киева), которые продавались в 2008 году по цене $200-300 тыс., сегодня предложены покупателям в ценовом диапазоне от $50 тыс.

Кодецкий отмечает, что с региональной точки зрения наибольшим рынком был и остается Киев. Исключением является Западная Украина, в частности Львов. Цены на квартиры дешевле столичных. Так, во Львове на первичном рынке однокомнатную квартиру площадью 45 кв. м теперь можно купить за $38-40 тыс.

В городе также растет строительная активность. Чем дальше от боевых действий и источника нестабильности, от России, тем более интересными становятся капиталовложения в недвижимость. Он также отмечает, что в последнее время растет интерес состоятельных украинцев к покупке жилья за рубежом. Это Польша, Хорватия, Венгрия и даже Испания.

"Люди рассматривают это как запасной вариант на случай развертывания каких-то неприятных событий в Украине. Но те, кто себе не могут этого позволить, ориентируются на Львов",- констатирует Тимочко.

Капитальные возможности

По мнению Гусельникова, в 2015 году падение цен в долларах на рынке недвижимости продолжится, хотя уже вряд ли будет таким значительным, как в начале года.

"Если не случится каких-то серьезных потрясений вроде масштабной войны, то до конца года цены на квартиры на первичном и вторичном рынке упадут максимум на 10%", - говорит вице-президент ЛЭУ.

Удерживать снижение в рамках 10% будет стабилизация общей экономической ситуации в стране, кредиты МВФ, прекращение колебаний на валютном рынке. Скорее всего, те стройки, которые были законсервированы в прошлом году, уже в этом выйдут на продажи проектов. Покупать будут преимущественно те, кто попытается сохранить свой капитал.

"НБУ и правительство делают все, чтобы отток капитала из страны был затруднен. Как раз сохранить его и помогут инвестиции в недвижимость", - говорит Артюхов. Тем более что сегодня украинский гражданин не избалован свободой выбора в части финансовых инструментов.

Президент Киевгорстроя Игорь Кушнир строит квартиры, на которые есть спрос даже во время кризиса

"К примеру, если вы хотите купить акции какой-то компании на одной из западных бирж, для этого нужен месяц на получение лицензии. Поэтому это лишено всякого смысла",- поясняет партнер консалтинговой компании Kompan Consulting Иван Компан. И потому, по его словам, те люди, у которых есть определенные денежные средства, продолжат скупать жилье.

Для покупателей уже в конце года наступит пора удачных капиталовложений в недвижимость, когда рынок достигнет дна. Артюхов поясняет, что если собственник недвижимости планирует расширение площади, имея некоторые накопления в долларах, то уже сегодня он может выгодно приобрести квартиру большей площадью с незначительной доплатой. Для инвесторов сейчас тоже наступает хорошее время.

Рынок поворачивается в сторону гривны, и это неплохо, считают эксперты. Цена в долларах падает, в гривне - растет, но в целом стоимость квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке снижается.

"Это закономерно. Игроки рынка уже начинают понемногу адаптироваться к этим изменениям, более того - находят в них плюсы", - отмечает управляющий директор компании ARPA RealEstate.

Основной спрос в ближайший год будет сосредоточен в сегменте квартир до $100 тыс., его доля в этом году превысит 80?%. Небольшие квартиры с рациональной планировкой и приемлемой ценой будут наиболее востребованы на рынке.

"Именно у жилья экономкласса наилучшие перспективы в ближайшие два-три года",- уверен Артюхов. Этот же вид недвижимости проще всего сдать в аренду, соглашается Гусельников.

Тем более что перспективы для сдачи жилья в наем сегодня хорошие. Для примера: около 150 тыс. человек только в Киеве находятся в регулярном поиске аренды.

"Если сегодня инвестировать деньги в квартиру и поставить адекватную цену аренды, то вполне можно зарабатывать, и со временем отбить капиталовложения",- говорит Гусельников.

Для таких оптимистических заявлений есть основания. Кодецкий отмечает, что все верят в перспективы Украины как аграрного государства, которое может обеспечивать рынок Евросоюза зерном и сахаром, и таким образом в долгосрочной перспективе недвижимость здесь будет пользоваться спросом, и рано или поздно капиталовложения можно будет вернуть.

"Война и нестабильность не будут длиться вечно. С началом стабилизации экономики почти сразу повысится спрос на недвижимость, поскольку в стране немало людей, мечтающих о квартире, и стоимость квадратных метров во всех сегментах пойдет вверх", - говорит он.