По каким критериям можно отличить жилье эконом- и элит-класса

В Украине каждый волен делить рынок жилья на классы так, как хочет

С любой классификацией жилья беда одна: либо она официально утверждена, всем понятна, всеми признана и для всех обязательна, либо она — совершенно бесполезна.

На сегодня в Украине нет каких-то на законодательном уровне закрепленных стандартов, которые позволяли бы (или заставляли бы) жестко отнести конкретную квартиру или конкретный дом к определенному классу.

Есть более-менее устоявшийся набор слов («эконом», «бизнес», «премиум» и т. д.), которые часто можно встретить в рекламных объявлениях и даже аналитических материалах. Но понимание сути этих слов может быть самое разное.

Или, как говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, «У каждого застройщика свой «бизнес» и свой «элит» в голове».

Каждый зовет так, как ему удобно

Часто профессионалы ссылаются на классификацию, принятую в 2006 году Украинской строительной ассоциацией (УСА). Она предусматривает пять классов жилья: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Нередко в рекламе можно встретить выражения «элитное жилье» или «элит-класс», которое можно примерно соотнести с самыми высокими классами по мнению УСА: премиум и де-люкс.

А вот в анализе тенденций рынка новостроек, публикуемом ИАП «Столичная недвижимость», можно прочитать, что за июль средние цены жилья эконом-класса выросли на 1,4% (до 10 666 грн/кв. м), бизнес-класса снизились на 0,69% (до 17 271 грн/кв. м), а премиум-класса — поднялись на 1,16% (до 25 974 грн/кв. м). Как видим, социального и де-люкс жилья в этом обзоре нет.

Получается, что в Украине каждый волен делить рынок жилья на классы так, как хочет. Более того, если застройщик новый дом, по классификации АСУ соответствующий эконом-классу, решит обозначить гордым словом «элит» и везде его именно так и называть, то никто обвинить в этом не может и к позорному столбу приковывать не будет.

«Вот пример из жизни, — рассказывает директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Дома в одном комплексе на ранних этапах строительства продавались как бизнес-класс, люди в них инвестировали. А потом оказалось, что ни отделка до бизнес-класса не дотягивает, ни инфраструктура».

«К сожалению, у нас сегодня классификация чаще отталкивается не от качества жилья, а от стоимости квадратного метра, — добавляет Сергей Злыдень. — Например, место престижное, стоимость «квадрата» там высокая, и уже одно это дает продавцам право называть квартиры там элитными. Хотя далеко не всегда качество жилья или планировка соответствует этому классу».

Критерии оценки жилья

С незапамятных времен среди риелторов и «предпринимателей от недвижимости» бродит такая присказка: цена жилья зависит от трех основных критериев: местоположение, местоположение и местоположение. При разработке своей классификации в УСА, видимо, следовали именно этой риелторской мудрости.

По крайней мере, первая из семи групп факторов, определяющих классность дома, касается именно места, где расположен дом. Разработчики, к примеру, решили оценивать жилье по принадлежности к одной из четырех зон проживания. Чем меньше номер зоны, тем ближе дом к центру города.

В Киеве, к примеру, 1-я зона — это небольшой центральный «пятачок», который представляет собой «пятно» со следующими границами: ул. Десятинная, ул. Трехсвятительская, Парковая дорога, ст. м. «Арсенальная», переулок Гордиенко, Спортивная площадь, ул. Саксаганского, ул. Коминтерна, ул. Гоголевская, переулок Бехтеревский, ул. Кудрявская.

Кроме зоны проживания, в эту группу факторов входят и другие: пешеходная доступность к ближайшей станции метро, наличие транспортных развязок, близость к городским зонам отдыха, удаленность от промышленных зон и объектов, плотность застройки, наличие инфраструктуры в микрорайоне и социальный статус соседей по дому.

Среди остальных шести групп факторов — строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальная инфраструктура, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации.

Что кроется за словом "Элит"

Если соотносить с элитарностью классы премиум и де-люкс из той же классификации УСА, то окажется: часть так называемого «элитного» жилья в лучшем случае может претендовать на лавры бизнес-класса, а кое-какие проекты — и на эконом. По словам Алексея Холмецкого, действительно элитные дома у нас можно пересчитать по пальцам.

Уже хотя бы потому, что дома класса «де-люкс» обязаны располагаться в 1-й зоне проживания, то есть в самом центре, а класса «премиум» — во 2-й, или в непосредственной близости от него. Это значит, что в Киеве ни на Оболони, ни на Теремках, ни на Левом берегу элитного жилья быть не может.

Здесь, правда, формальные требования вступают в противоречие со здравым смыслом. Что элитного в том, чтобы жить в доме, зажатом в тесной центральной застройке, с окнами на узкую улицу, с вечными пробками и двориком, в котором невозможно гулять без противогаза?

А ведь, по словам Сергея Злыдня, одним из главных критериев действительно элитного жилья должна быть хорошая экология. Правда, четкие требования к ней в критериях УСА не прописаны — есть только некоторые косвенно связанные параметры.

Например, для класса де-люкс обязательна удаленность от промзон и объектов больше, чем на 5 км. Для премиум-класса и тем более класса бизнес это требование уже не обязательное, а рекомендованное. Еще рекомендуется элитные дома строить вблизи городских зон отдыха. Собственно, это все.

Уровень. Также элитное жилье не может строиться по серийным проектам: дома премиум-класса — только по индивидуальным, а де-люкс – по эксклюзивным. Потолки — не ниже 3 м. Квартир на этаже элитного дома должно быть не больше четырех. При этом самих этажей в доме де-люкс может быть не больше семи; этажность домов премиум-класса не ограничивается, но квартир там должно быть не более ста.

Для облицовки дома де-люкс должен использоваться натуральный камень, для премиум — искусственный гранит или керамическая плитка. Окна в де-люкс — обязательно эксклюзивные (дерево—алюминий). Мусоропровод в последних домах не предусмотрен вовсе — выносить мусор, убирать квартиры жильцов, присматривать за их животными должен специальный персонал. И все это — далеко не полный список требований, которым должно соответствовать элитное жилье.

Крыша для народа

Самые непритязательные требования классификатора — к социальному жилью. Суть примерно такая: была бы крыша над головой и соответствие обязательным нормам безопасности. Между этим классом и «эконом» много общего, но хватает и различий.

Например, вы можете точно определить, что живете не в доме эконом-класса, а в социальном жилье (по крайней мере, с точки зрения УСА), если у вас:

— нет консьержа и стационарного поста охраны при входе в дом;

— нет уборки территории раз в день или уборки внутри дома раз в два дня;

— мусор вывозят не каждый день.

Кроме того, для эконом-класса обязательно присутствие еще ряда элементов, которые могут не встречаться в социальном жилье: возможность подвести к дому оптоволоконный кабель, домофон, магазин в доме, собственная служба эксплуатации.

Само наименование «эконом-класс» не выглядит слишком престижным — поэтому вы не часто встретитесь с этим выражением в буклетах. Хотя есть и строительные компании, которые в своей рекламе специально подчеркивают, что их здания эконом-класса, то есть качественно сделанный продукт по приемлемой цене.

Хорошо забытое старое. Отметим, что сейчас среди застройщиков вовсю муссируется идея ввести еще один класс — комфорт. Под ним подразумеваются дома, которые чуть лучше эконом-класса (например, по общей инфраструктуре), но в основном уступают бизнес-классу. Риелторы к этому относятся с изрядной долей скепсиса — мол, маркетинговый ход, не более. «Скорее всего, застройщики просто назовут этим словом привычный эконом-класс», — говорит Алексей Холмецкий.

Смешение классов

Трудно сказать, почему этот класс назвали именно «бизнес». Ведь очевидно, что основной массе представителей нашего малого бизнеса это жилье не по карману. К тому же в таких домах обитает немало госслужащих, официально к бизнесу никакого отношения не имеющих.

Если посмотреть на требования по классификации УСА, то можно заметить, что бизнес-класс — это дома, которые по части параметров не дотягивают до элитного жилья, хотя кое в чем полностью ему идентичны. А в чем-то, наоборот, даже приравниваются к обычному эконом-классу — например, располагаются с такими домами в третьей жилой зоне (в Киеве это — вплоть до Оболони или Русановки).

Черты «Эконом». В бизнес-классе может быть использован «плебейский» механический мусоропровод — вместо автоматического, который есть в домах премиум-класса (суть таких мусоропроводов — в автоматической чистке). А стены могут быть выложены из силикатного кирпича.

В бизнес-жилье может использоваться водяное отопление (в элитных домах — только воздушное или комбинированное), допускается отделка подъездов под покраску (а не плиткой или камнем). Освещение придомовой территории может быть стандартным, а не декорированным. Уборка этой территории проводится один раз в день, техобслуживание — только после звонка диспетчеру (а не автоматически после каждой поломки). И, наконец, в подъезде можно обходиться консьержем, а не швейцаром.

Места должно быть много. Минимальная площадь на одного жильца квартиры или дома должна составлять 21—40 квадратных метров, как и в эконом-классе (в де-люкс — более 40 «квадратов»). Электропроводка должна выдерживать от 0,21 до 0,4 кВт/ кв. м, в элитных — выше 0,4. И так далее — общих черт очень много.

Черты «Элит». Высота потолков в квартирах бизнес-класса — от 2,71 до 3 м (в эконом-классе допускается и до 2,7 м). А квартир на этаже может быть до 8. Такие дома должны строиться по индивидуальному проекту, в нем обязательны бронированный наружный дверной блок в квартирах, видеодомофон, счетчики тепла. В комплексе должен быть фитнесс-центр, а в нем, в свою очередь, бассейн.