Рисковый квартирный вопрос

Благодаря кризису количество ненадёжных застройщиков уменьшилось в разы. Но риск купить квартиру в доме, который никогда не будет достроен по-прежнему высок

Недавно чиновники из Министерства регионального развития и строительства посчитали, что Киев лидирует по количеству долгостроев. Под этим понятием подразумеваются объекты, которые не были сданы в эксплутацию на протяжении пяти лет после обещанных сроков.

Таких в столице оказалось 41. Классическим примером долгостроя является жилой комплекс «Днепровские башни». Но риелторы рассказывают, что это статистика не учитывает «замороженные» девелоперами проекты на время тяжелой экономической ситуации.

Есть еще объекты, которые сложно назвать замороженными, но застройщики погрязли в судебных конфликтах с жителями близлежащих домов и вынуждены периодически останавливать строительные работы. Например, жилой комплекс «Печерский Бастион», Fresco Sofia и т. д. На других объектах нет рабочих вследствие корпоративного конфликта застройщика с партнерами, а третьи на грани остановки, потому что у строительных компаний наступила острая нехватка денег.

Что отпугивает иностранцев?

Около 90% домов в столице возводится украинскими строительными компаниями. Так, сегмент эконом-класса практически полностью занят отечественными игроками. Зарубежные инвесторы, которых не очень много работает в сфере жилой недвижимости Украины, предпочитают возводить дорогие дома. Это не является некой прихотью иностранцев, а всего лишь следствие украинских реалий.

При возведении жилья эконом-класса строительные компании зарабатывают на «оборотах». Другими словами, чем больше домов будет построено, тем выше будет заработок у застройщика, потому что как оптовый покупатель строительных материалов он может получить большую скидку. Но найти подходящие земельные участки в Киеве, которые являются безукоризненными с юридической точки зрения (т.е. те, на которые не смогут потом претендовать другие собственники, которые не являются залогами, были отведены без нарушения текущего законодательства и пр.) достаточно сложно.

А «чистые» наделы по не завышенной цене - большая редкость. Отечественные строители для решения подобных проблем используют админресурс и дополнительные платежи. Дочерним компаниям иностранных предприятий сложно пояснить и доказать своим головным офисам размер и необходимость этих дополнительных платежей.

Кроме того, иностранные компании не возводят типовые проекты, а предпочитают подходить к каждому индивидуально в зависимости от месторасположения объекта. Примером типового подхода к строительству домов может служить Харьковский массив, где возведено очень много домов, а социальная инфраструктура: парковки, парки, детские площадки и пр. – на вес золота.

Зарубежные же компании стараются больше внимания уделять комплексу услуг и архитектуре зданий. Разница в подходах особенно заметна на этапе проектирования: западные архитекторы гораздо глубже прорабатывают предпроектное документирование с точки зрения окружающей среды. Они стараются, чтобы объект грамотно вписывался в общий архитектурный облик города, а жители дома были обеспечены хотя бы минимальным набором социальной инфраструктуры.

Таким образом, проекты иностранных компаний изначально обладают особыми опциями и потребительскими характеристиками, которые присущи, согласно украинской классификации, для домов класса бизнес- и элит-. Кроме того, финансовое благополучие иностранных игроков зависит от экономического благополучия их родной страны, а не Украины. Это фактор особенно важен, учитывая текущее положение отечественной экономики. Один из немногих проектов жилых объектов иностранного девелопера – ЖК Park Avenue.

Какие дома «надежные»?

В идеале приобретать жилые квадратные метры лучше в домах уже, введенных в эксплуатацию. Однако, такие квартиры, как правило, дороже на 10-15%, чем расположенные в строящихся зданиях. Поэтому многие инвесторы предпочитают рискнуть, но сэкономить. Соблюдая определенные правила безопасности, можно свести возможность встречи с неблагонадежными застройщиками до минимума

Опыт

Кризис 2008-2009 гг. помог и частично отчистил рынок жилой недвижимости от небольших компаний, которые реализовывали свои проекты только за счет денег привлеченных путем продажи квартир в недостроенных домах.

Тем не менее, при анализе надежности застройщика необходимо учитывать его опыт и дату создания компании. Чем больше портфель реализованных объектов у компании, тем больше шансов, что дом будет благополучно достроен.

Публичность

У компании есть свой сайт, на котором указаны все объекты компании. Положительным признаком является наличие на сайте фоторепортажа, который постоянно обновляется, со строительной площадки.

Чистота застройщика

Никакой застройщик не застрахован от судебных конфликтов с жителями близлежащих домов. Дело в том, что в столице уже несколько лет идет практика уплотнения существующей застройки. Поэтому недовольные жители всегда найдутся.

Зачастую блокировка строительных работ возмущенными жителями является бизнесом. За возможность спокойно возводить объект, застройщику предлагают заплатить деньги организаторам митингов и народного недовольства. Примечательно, что среди организаторов, у которых строители выкупают свое спокойствие, жители близлежащих домов, как правило не встречаются.

Так или иначе, но если застройщик допустил, что недовольство жителей перешло в судебную плоскость, то вероятность остановки строительных работ увеличивается. А это значит, как минимум то, что объект не будет сдан в заявленные сроки.

Активные строительные работы

Минимизировать риски поможет поездка на строительную площадку. Чем выше готовность здания, тем меньше шансов, что строительная компания откажется от своих планов по возведению дома. Важно отметить, что на строительной площадке обязательно должны вестись активные строительные работы. Отсутствие или небольшое количество (один-пять) рабочих, является верным признаком финансовых затруднений у застройщика.

Наличие весомых партнеров

Если со строительной компании работают банки, то это дает гарантию в юридической чистоте объекта. Банк приложит максимум усилий, чтобы объект был достроен, даже если строительная компания не может его завершить самостоятельно.

Автор: Владимир Кругликов