Запасной ключик

К известным американским адвокатам все чаще обращаются состоятельные клиенты из стран СНГ, стремящиеся обеспечить себе и своей семье "запасной аэродром" в Новом Свете

В пору глобального финансового кризиса богатые тоже плачут. Но, утерев слезы шелковым платочком, принимают вполне рациональные решения. А именно: пытаются пристроить свои накопления поэффективнее. И что бы ни говорили про недвижимость, надежнее вложения еще никто не придумал.

Как отмечает Национальная ассоциация риелторов США (NAR), в последнее время резко возросла активность иностранных граждан, приобретающих дома и квартиры в самых престижных американских "локейшнс".

Используют иностранцы американскую недвижимость преимущественно как pied-a-terre, что вольно можно перевести с французского как "запасной аэродром". То есть держат жилье про запас, на всякий пожарный, и живут в нем наездами - как подсчитали эксперты NAR, примерно 2,6 месяца в году.

Причем, по данным ассоциации, четверо из десяти иностранцев выкладывают полную стоимость покупки наличными, в то время как среди американских покупателей таких набралось лишь 7 процентов. Все чаще обладателями "золотых ключиков" становятся покупатели из России.

Русские идут!

Согласно сообщению газеты USA Today, нью-йоркский риелтор Джеки Теплицки продала русским покупателям недвижимости на 30 миллионов долларов. Состоятельные российские граждане ставят в последнее время рекорды, выкладывая огромные суммы за недвижимость в США. Так, по сведениям вышеупомянутого издания, Евгений Швидлер приобрел за 14,5 миллиона долларов загородный дом в Сноумассе, штат Колорадо, Роман Абрамович купил два дома за 50 миллионов.

Ранее хозяевами роскошных апартаментов стали совладелец ТНК-BP Леонард Блаватник, президент Coalco Василий Анисимов, президент банка "Еврофинанс" Владимир Столяренко, совладелец игорного холдинга Ritzio Борис Белоцерковский, председатель совета директоров банка "Русский стандарт" Рустам Тарико - список можно долго продолжать.

Как отмечает известный американский адвокат Эдвард Мермелстин, состоятельные люди из России, а также из Украины, нацелены на самые дорогостоящие кондоминиумы и таунхаусы в престижнейших районах Нью-Йорка. По его мнению, причин очередного феномена из серии "русские идут!" две. Во-первых, крах Уолл-стрит из-за коллапса системы ипотечного кредита и всплеска имущественных банкротств в Америке вызвал существенное снижение цен на недвижимость, в том числе в элитном секторе.

Это неизбежно привлекает покупателей со стороны, которые видят соблазнительные возможности для инвестирования. Во-вторых, финансовые неурядицы и панические настроения в своих странах вынуждают некоторых предприимчивых людей искать инвестиционные ниши за границей, которые они считают более надежными, а также создавать себе запасной аэродром.

Не случайно к Мермелстину и его коллегам все чаще обращаются клиенты из стран СНГ, дабы купить недвижимость и одновременно обеспечить легальный иммиграционный статус для себя и своих семей. Это нечто новое в адвокатской практике, ведь в последние 10-15 лет нарастал обратный процесс - русские, в свое время переехавшие в США, стали активно интересоваться деловыми возможностями новой России, вели там коммерческие операции, открыли офисы и даже переезжали обратно на родину. Происходящее сейчас несколько напоминает первые годы после распада Советского Союза. Бегство капитала. И некоторых капиталистов.

Мы беседовали с Эдвардом Мермелстином в его офисе на Пятой авеню. По-русски он понимает и немного говорит, что ему очень помогает в бизнесе. Из Украины родители его привезли в Америку ребенком, здесь он окончил юридическую школу имени Томаса Кули в Лансинге, штат Мичиган. Свою фирму Мермелстин основал в 1995 году, имеет офисы в Нью-Йорке и Москве и предоставляет иностранцам разнообразные услуги в сфере купли-продажи недвижимости, но не только.

12 адвокатов в его офисе на Пятой авеню говорят на 12 языках и обслуживают клиентов из стран СНГ и Восточной Европы, а также Франции, Саудовской Аравии, ОАЭ, Китая, Южной Кореи, Англии, Ирландии. Помимо всего прочего Мермелстин представляет в США фонд Виктора Вексельберга "Связь времен", который известен тем, что вернул в Россию коллекцию Фаберже. Он гордится тем, что по поручению фонда занимался от А до Я операцией по доставке в Свято-Данилов монастырь колоколов, хранившихся в Гарвардском университете.

А чуть раньше - передачей выкупленного фондом Вексельберга архива философа Ивана Ильина из Мичиганского университета в МГУ. "Когда имеешь дело с русскими клиентами, адвокат всегда больше, чем адвокат", - говорит, улыбаясь, г-н Мермелстин. Не так давно он выступал в популярной программе телеканала Fox News, где рассказывал о рекордной сделке, которую закрыл именно благодаря русским покупателям.

Несколько месяцев назад был подписан клоузинг по шести квартирам. Это один из самых престижных адресов Манхэттена - Сентрал-Парк-Вест, 15, роскошные кондоминиумы, оформленные дизайнером Робертом Стерном. На продажу их выставили банкиры и управляющие хеджевыми фондами с Уолл-стрит, испытывающие финансовые трудности, причем по ценам значительно ниже, чем год-два назад, - в диапазоне от 3,6 до 20 миллионов долларов.

Помимо этого престижного "локейшна" самые популярные адреса среди иностранных покупателей, в том числе русскоязычных, - все качественное жилье в районе Центрального парка с южной стороны, в том числе здание Time Warner, отель "Плаза", который в 2004 году перепланировали из отеля в кондоминиум. Мермелстин говорит, что в кондоминиумах Time Warner диспропорционально количество русских жильцов: на каждые сто апартаментов - десять русских владельцев.

Стабилен спрос среди "варягов" на кондо в районе Уолл-стрит, Бэттери-парка, Верхнего Ист-Сайда и Верхнего Вест-Сайда. Почему? Иностранные покупатели знают, что здесь они не потеряют деньги, ведь цены на жилье в этих точках очень редко снижаются. И еще потому, что престижно. Здесь живут банкиры, звезды кино и шоу-бизнеса, видные политики. Один русский врач, живущий в самом сердце Манхэттена, всегда с удовольствием сообщает своим гостям, что его соседка - Джулия Робертс. Понятно, это льстит самолюбию и повышает самооценку.

Кроме Нью-Йорка традиционно высоко котируется Флорида, в особенности атлантическое побережье в районе Большого Майами. Там можно купить роскошные кондо за 1-5 миллионов долларов, что раза в три-четыре дешевле, чем в Нью-Йорке. В последнее время некоторые клиенты стали интересоваться собственностью в дальних штатах - Монтане, Колорадо, Вайоминге, Неваде, где их, похоже, привлекают дикая природа и малолюдность.

Коварно-денежные отношения

Часто покупателей из России снедает жгучее желание превзойти американцев по части роскоши и грандиозности жилья. Так, коннектикутская ежедневная газета Greenwich Time в апреле сего года живописала конфликт между российским миллионером Валерием Коганом, главой компании East Line Group, и властями респектабельного городка Гринвича. По словам издания, Коган и его жена Ольга поразили муниципалитет представленным планом перестройки купленного ими дома. Они собирались снести особняк площадью более 19 тысяч квадратных футов, который был ими приобретен в 2005 году за 18,5 миллиона долларов.

И на его месте возвести мегаособняк площадью более 27 тысяч квадратных футов, где предусмотрены турецкая и финская бани, парикмахерский салон для собак, гимнастический зал, кинотеатр, бильярдная, винный погреб, комнаты для слуг, подземный гараж, 8 спален. И, что особенно потрясло гринвичскую общественность, 26 туалетов. Горсовет отклонил план как не вписывающийся в общепринятые стандарты застройки.

Однако, как отмечает Greenwich Time, г-н Коган не сдался и снова направил на утверждение скорректированный план, где число туалетов сокращено до пятнадцати. Видимо, русского владельца не просветили должным образом, что с городскими мужами в Америке воевать трудно, а зачастую бесполезно. Зонирование, регулирование застройки, следование лимитам этажности - это святое. Если не положено, значит не положено.

Возможно, виноват архитектор, который вовремя не приземлил строительные фантазии хозяев. А может, и сами хозяева, вопреки возражениям, настаивали: сделайте нам красиво. В Америке известны случаи, когда в аналогичных ситуациях приходилось или сносить неправильно построенное здание, или снимать неположенные лишние этажи.

Еще об одном конфликте с участием "наших" сообщил журнал New York. Андрей Вавилов, бывший замминистра финансов, которого в США называют нефтяным бароном, подписал контракт на покупку двух пентхаусов в знаменитой "Плазе" стоимостью 53,5 миллиона долларов. Сегодня он судится с девелопером "Плазы" El-Ad, требуя вернуть ему аванс в 10,7 миллиона долларов и вдобавок выплатить компенсацию в размере 20 миллионов.

Г-н Вавилов считает, что стал жертвой обмана. Обман, по его мнению, в том, что апартаменты, которые выдавались за роскошные и лучшие среди 180 квартир "Плазы", имеют низкие потолки, некрасивую планировку и... уродливые отопительные решетки. "Плаза", по версии журнала, обвинила финансиста в клевете.

Ее адвокаты настаивают, что девелопер ничего не утаивал от покупателя, и г-н Вавилов подписал контракт лишь после того, как в июне сего года воочию посмотрел пентхаусы, а его иск - это-де хитрый прием, чтобы сбить цену, а может быть, и попытка ­выскользнуть из контракта, сохранив лицо. Как предполагают американские газеты, ключевую роль в перемене отношения г-на Вавилова к контракту могла сыграть его жена-актриса: увидев пентхаусы, она якобы была сильно разочарована.

Некоторые местные комментаторы представляют эту историю как образчик "новорусскости". Другие обращают внимание на то, что еще один покупатель, но уже американец, судится с "Плазой" примерно по тем же причинам, что и г-н Вавилов. А еще двое потенциальных покупателей решили в последний момент отказаться от квартир. Так что все, может быть, не так просто, как кажется журналистам.

Наука покупать

Впрочем, совершить покупку - дело не такое уж хитрое. Другой вопрос, как этой недвижимостью потом владеть. Лет десять назад одна из звезд российского шоу-бизнеса, последовав примеру нескольких своих коллег, купила дорогое кондо в Майами. Купила, как водится, за кэш, выложив на клоузинге сразу всю сумму. Огромные комнаты, отличная планировка, вид на океан, приличные соседи. Звезда наезжала редко, очень редко - в силу занятости на гастролях.

И вдруг получает тревожный звонок от своего знакомого в Майами: власти собираются конфисковывать квартиру. За что?! Оказывается, накопился большой долг за неуплату maintenance - ежемесячной суммы, которую нужно вносить за эксплуатацию здания и многочисленные сервисы (бассейн, парковка, спортзал и т. п.). Звезда в гневе: ей никто этого не сказал и в этом варианте заокеанская квартира для нее сплошной убыток. Пришлось срочно продавать - с потерей денег.

"Люди имеют деньги, но не имеют опыта, - комментирует ситуацию Эдвард Мермелстин. - Задача адвоката, оформляющего сделку по купле-продаже недвижимости, объяснить все нюансы, все то, что в контракте записано мелким шрифтом в самом низу. Нужно помнить, что в Америке владелец недвижимости обязательно платит налог на собственность и maintenance, причем суммы могут очень сильно колебаться в зависимости от площади жилья, расположения и других факторов".

Покупатели из-за рубежа нередко жалуются на высокие налоги при покупке жилья, которые они вынуждены платить дяде Сэму. Эти налоги похожи на специальный заслон, своего рода акцизный занавес от экспансии богатых иностранцев. Они могут колебаться от 30 до 60 процентов от стоимости жилья - все зависит от типа покупки. Если власти удостоверятся, что собственность приобретена как инвестиция, а не как место для жизни, то поборы возрастают. Американские официальные власти обычно проверяют и законность средств, вложенных в сделку. Как, спросите вы, если деньги зарабатывались не в США, а, положим, в России, за тысячи километров от проверяльщиков?

- Скажем так: есть отработанные механизмы, - объясняет г-н Мермелстин. - Когда мы проверяем местные инвестиции, то обращаемся к специальным аудиторским фирмам, где работают бывшие сотрудники ЦРУ и ФБР. Что касается России, Украины и других республик Советского Союза, то обращаемся к частным фирмам-аналогам на их территории, где работают бывшие сотрудники ФСБ и других правоохранительных органов. Это стоит немалых денег, но выхода нет. У большинства покупателей из России нет кредитной истории.

А когда ее нет, будь ты хоть миллиардер, не получишь банковский кредит и даже счет в американском банке не откроешь. Не секрет, что после известного скандала с отмыванием денег через "Бэнк оф Нью-Йорк" американскими властями заведен некий черный список, в котором фигурируют некоторые русскоязычные бизнесмены и общественные деятели. Сегодня все стало довольно прозрачно. Мы тесно связаны с большими банками, хорошо знающими источники дохода клиентов.

Так что наша задача - создать для такого клиента кредитную историю за несколько месяцев, предшествующих сделке. Вообще имейте в виду, что адвокаты в США очень дорожат своей репутацией. Ведь ты рискуешь потерять лицензию, если берешься за скользкое дело. И потом: трудно тратить деньги, когда сажают в тюрьму. (Смеется.)

Эксперты из Ассоциации риелторов США особо указывают, что иностранцы четко нацелены на кондоминиумы. Почему именно кондо так популярны? Удобна форма собственности, не оставляющая сомнений, - хозяин есть хозяин, только плати. Что касается кооперативов, которых в Америке тоже достаточно, то это собственность коллективная. И в престижные коопы не подступишься: время и нервы потеряет иностранный покупатель и отправится восвояси, если у него нет кредитной истории и правильных персональных рекомендаций.

Советы американских кооперативов - драконовские организации, знаменитые своими придирками и капризами. В крутом манхэттенском кооперативе отказали даже Мадонне: мол, не хотим звезду в соседях, много шума и папарацци. Помимо кондо, покупают нередко таунхаусы. А вот интерес к загородным домам несколько упал. Американцы замечают: в запросах клиентов из России стало меньше показухи и больше делового расчета.