Теперь инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду стало невыгодно

Цены на аренду квартир остались прежними, а сама недвижимость подорожала из-за девальвации

Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости достигла 20 %.

"В прошлом году доля таких сделок была меньше и составляла 12‑15 % от общего количества договоров купли-продажи недвижимости", — рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Однако увеличение доли инвестиционных сделок не означает, что их количество в натуральном выражении выросло. Это стало возможным благодаря резкому падению продаж.

По данным управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, в первом полугодии в Киеве было зарегистрировано около 6 тыс. сделок на рынке первичной и вторичной недвижимости. Это в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По словам Топала, сейчас рынок вышел фактически на докризисный показатель (до осени 2008 г.). Солидарен с ним и руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский, по мнению которого сейчас инвесторы рассматривают недвижимость как один из основных инструментов для сохранения своих денег.

Вкладывают во вторичное жилье

Существует три типа инвестирования в недвижимость, поясняет Артюхов. Первый — это покупка жилья на ранней стадии строительства в новостройке и его перепродажа, например, после ввода объекта в эксплуатацию. На каждом этапе цена квадратного метра возрастает, поэтому даже сейчас на перепродаже можно заработать 25‑50 % от стоимости квартиры. "Как правило, жилье перепродается через 6‑8 месяцев после покупки", — поясняет Артюхов.

Второй — это приобретение недвижимости с последующей сдачей ее в аренду. Как правило, такие квартиры с ремонтом покупают на вторичном рынке недвижимости. Увеличение количества сделок в этом сегменте больше всего фиксируют риелторы.

Третий тип — это покупка больших по площади апартаментов и создание на их базе нескольких более мелких квартир. Артюхов рассказывает, что все затраты на капитальный ремонт и переоформление документов с лихвой окупаются при продаже недвижимости, поскольку стоимость квадратного метра, например «единички», выше, чем четырехкомнатных апартаментов.

Покупатели боятся нести деньги в банк, поэтому стараются вложить их в жилье, считает Топал. "Забрать долларовый депозит сейчас можно только гривнями", — говорит он. Поэтому клиенты не спешат нести свои сбережения в финучреждения. По данным Национального банка, в июле по сравнению с январем депозиты физлиц в национальной валюте снизились на 12,6 %, до 221,6 млрд грн, а в иностранной — на 24,5 %, до $ 23,3 млрд.

Доля не изменится

До конца года доля инвестиционных сделок не вырастет, потому что зарабатывать на жилье сейчас становится все сложнее. "С января по июнь количество сделок по аренде жилья снизилось на 40 %", — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов.

Растет и срок возврата инвестиций в недвижимость. Это связано, по словам Топала, со снижением цен на аренду в долларовом эквиваленте на 40 %. "Некоторые собственники апартаментов попытались повысить цены из‑за девальвации гривни, но тут же потеряли арендаторов", — поясняет он и добавляет, что для большинства клиентов аренда осталась на уровне прошлого года.

В то же время цены на квартиры на вторичном рынке привязаны к курсу доллара. Поэтому если в прошлом году срок возврата инвестиций в двухкомнатную квартиру стоимостью $ 50 тыс. и при цене аренды в 4 тыс. грн в месяц составлял чуть более восьми лет, то сейчас — свыше 12 лет.