Скидки на квартиры: реальные или виртуальные

О возможном (и невозможном) падении цен на жилье эксперты заговорили с первого дня кризиса. Некоторые прогнозировали рекордное понижение по американскому сценарию - вплоть до 50% снижения стоимости квадратных метров в Москве. Другие же уверяли, что столичная недвижимость выстоит без потерь, поскольку спрос на нее слишком высок, а предложения по-прежнему недостаточно.

Колебания цен на рынке недвижимости России действительно нельзя сравнить с американским кризисным падением. Отсутствие реальных привязок рынка недвижимости к ипотечному кредитованию, высокий спрос на недвижимость и недостаток предложения сделали свое дело - недвижимость действительно подешевела, но пока что эта дешевизна остается "виртуальной" и реальным покупателям жилья она по-прежнему не видна.

Американский сценарий кризиса был сугубо ипотечным: ненадежные заемщики, не справившись с выплатой процентов по кредитам, попросту оставили свое залоговое имущество банкам. В результате на рынок обрушилась настоящая лавина дешевой недвижимости, банки распродавали дома с аукционов, постоянно играя на понижение, лишь бы вернуть хотя бы часть потраченных на ипотечную программу денег.

В России же ипотека так и не успела получить широкое распространение: высокие ставки и строгие требования банков к заемщикам сделали ее доступной для 10-15% граждан. Остальные могли либо надеяться на стремительный рост заработной платы, либо довольствоваться съемным жильем.

Цены на квадратные метры на самых перегретых рынках, таких, как в столице, постоянно росли, а предложение не увеличивалось: нельзя застраивать один город, пусть и довольно большой, до бесконечности. Именно таким: перегретым, но недостаточно удовлетворенным кризис и застал рынок российской недвижимости.

В первую очередь под удар попали банки, пострадавшие от всеобщего кризиса ликвидности, вслед за ними пост-эффекты мирового ипотечного кризиса ощутили девелоперские компании, лишенные заемных средств. Банки начали отказываться от ипотеки, а застройщики - от новых и незавершенных проектов, замораживая их "до лучших времен".

Сегодня цены на недвижимость стремительно ползут вниз, но только в случае с недвижимостью на стадии котлована. Объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, застройщики готовы продавать оптовым покупателям со скидкой в 50% от итоговой стоимости, более-менее завершенные - с 20%-ми скидками. При этом речь идет только и исключительно об оптовых продажах, иными словами, недвижимость предлагают не конечным покупателям, а риелторским компаниям.

Нужно ли говорить, что риелторы не собираются предоставлять покупателям квартир скидки в таких объемах? Не говоря уже о том, что котлованы, даже с 50%-й скидкой, сейчас никто не покупает... Именно этот простой рынка недвижимости привел к парадоксальной ситуации: цены на недвижимость падают, но при этом стоят на месте.

Разумеется, "мексиканская ничья" на рынке недвижимости не может длиться вечно, и уже скоро риелторы начнут давать внушительные скидки на продаваемые квартиры. Вполне возможно, что самые рисковые продавцы предоставят скидки в размере 25-30%. Но пока что большинство риелторских компаний пытается зафиксировать цены и отделаться минимальным понижением на 10%.

Удастся ли рынку недвижимости продержаться во время кризиса? Шансы на удержание цен на первичном рынке довольно высоки. И в этот трудный момент реальную поддержку игрокам рынка готов предоставить новый оптовый покупатель недвижимости - город.

Именно программа выкупа квартир эконом-класса для городских нужд по сниженной, но фиксированной цене поможет удержать стоимость квадратного метра на прежнем уровне, уверены эксперты. Она же выведет с открытого рынка большое количество жилья самой популярной у покупателей категории, уменьшив размеры предложения и подстегнув растущий потребительский спрос.

Уже в будущем году соотношение квартир, купленных государством, и квартир, купленных частными лицами, может составить 70 к 30, считают эксперты. Это поддержит девелоперов, поддержит рыночные цены на квадратный метр и даст возможность городу решить часть своих проблем в удобный для них момент.

Самостоятельным покупателям остается уповать на вторичный рынок жилья: там можно найти по-настоящему скидки на квартиры эконом-класса. На первичном же рынке скидки по-прежнему остаются "виртуальными" и теряются при переходе квартир из рук девелоперов в руки риелторских компаний.