Кто на рынке недвижимости пострадает сильнее

Спрос на рынке недвижимости со стороны частных покупателей сократился в разы, а в некоторых сегментах полностью отсутствует. "У кого были деньги, тот постарался перевести их в валюту, перевел их на счета в госбанки или сложил их в арендованной ячейке.

Вряд ли в 2009 году у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет в 2 раза, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади" - отмечает Евгений Иванов, Генеральный директор агентства элитной недвижимости "Усадьба".

Екатерина Батынкова, управляющий директор компании "Усадьба" отмечает : "Именно первичный рынок недвижимости пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции".

Практически лишившись обоих источников финансирования, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, как способ снизить текущие издержки, и "замораживание" проектов, как способ сократить проектные расходы. Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора.

Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, однако, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка недвижимости, это сделать непросто.

"Не особенно помогает девелоперам, как на городском, так и загородном рынке недвижимости вынужденное снижение цен в среднем на 10-15% (в отдельных проектах отмечены скидки в размере до 50 %). Некоторые девелоперы предлагают купить доли в проектах или проект целиком, при этом цена для инвестора (оптового покупателя) в среднем на 35 – 45 % ниже розничной. Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций (equity funds), переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен" - отмечает Евгений Иванов.

"В соответствии с ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за сроки ввода объекта в эксплуатацию, при перенесении сроков сдачи дома ГК застройщик обязан уплатить проценты за пользованием денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования, которая составляет 12 %, за каждый день просрочки, то есть 14,6 % годовых. Таким образом, застройщику выгоднее пользоваться деньгами дольщиков стоимостью 14,6 % годовых, не финансируя стройку и задерживая срок сдачи ГК, нежели чем банковским кредитом, цена которого в данных условиях вряд ли сможет быть ниже 20 % в год.

У застройщиков, в портфеле которых находятся проекты со сроком окончания строительства по договорам в конце 2009 года и позже, могут стройку "заморозить" на полгода. Однако, в таком случае, дольщики могут расторгнуть договор и потребовать возврата инвестированных средств. Не уплата по кредиту грозит застройщику гораздо более серьезными проблемами, нежели чем недовольные дольщики" - рассказал Иван Шульков директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".

Законодательной базы, которая бы смогла защитить инвестора строительства при банкротстве компании-застройщика, до сих пор не существует.

Как отмечают аналитики компании "Усадьба", основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по "серым" схемам, в том числе крупнейшими застройщиками, несмотря на вступивший в силу еще в апреле 2005 г. ФЗ № 214 и судебный процесс над компанией "МИАН" за использование вексельных схем. В частности на первичном рынке недвижимости Москвы и Московской области продолжают применяться вексельные схемы, схемы предварительные договора купли-продажи и другие, противоречащие федеральному законодательству.

Чувствовать себя более спокойно могут покупатели квартир в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются московскими или подмосковными властями. Больше тревоги вызывает загородный рынок недвижимости, которому государство вряд ли станет помогать. Известны случаи, когда покупатели коттеджей ценой $3-5 млн требуют возврата вложенных средств, в проектах, строительство которых "заморожено".