Покупай или проиграешь

Покупатели разделились на две группы - одни мечтают об обвале рынка, другие спешат покупать жилье. Потому что это единственное, что имеет реальную цену.

Застройщики и риэлторы в один голос советуют тем, кто собирается покупать квартиру, делать это сейчас, не откладывая на завтра. Либо отложить думы о жилье на долгие-долгие годы. Мировой финансовый кризис дал покупателям передышку - традиционная осенняя гонка цен отменяется.

Можно, правда, заподозрить игроков рынка в заинтересованности, когда они раздают подобные советы, и ожидать обвала рынка. Однако сегодня само понятие «покупатель» на рынке недвижимости изменилось, им является государство - в лице различных ведомств и структур.

Государство скупает все, что строится, направляя деньги, которые раньше шли на игру на обанкротившемся фондовом рынке, в недвижимость. В результате крупнейшие столичные компании, такие как ГК ПИК, «Главстрой», ГК «СУ-155», «Интеко», увеличили долю госзаказа в своем объеме строительства до 80%.

В бюджетных ведомствах понимают, что недвижимость в Московском регионе как актив не прогорит никогда. Понимают это и те, кто говорит о скором падении цен. Между тем сводки с «ценового фронта» никакого падения не предвещают. Сейчас средняя стоимость квадратного метра замерла на отметке около $6 тыс. Колебания составляют плюс-минус процент - предсказуемая погрешность на нестабильном рынке. Снижение цен в долларовом эквиваленте (-0,8%), зафиксированное за октябрь аналитическим центром http://www.irn.ru/, объясняется лишь ростом курса доллара. Стоит перевести цены в рубли, как налицо - полнейший штиль.

Осеннее «ценостояние» дает возможность поторговаться с собственниками жилья вторичного рынка, выставленного на продажу. Финансовые катаклизмы, происходящие в мире, - хороший повод сбить стартовую цену хотя бы на 12%.

На первичном рынке дело обстоит несколько иначе. Медийная паника не может служить поводом, чтобы крупные риэлторские и строительные компании начали лихорадочно избавляться от своего жилья. Волна «замороженных» проектов, охватившая отрасль, не имеет никакого отношения к частным покупателям. Бизнесмен, у которого туго с финансами, постарается занять деньги, сократит расходы или в худшем случае - продаст часть своей компании.

Такова логика бизнеса, описанная еще в школьных учебниках по истории. Помнится такая яркая картинка, на которой капиталисты в период очередного мирового кризиса топили в море зерно, вместо того чтобы продавать его голодающим пролетариям по низким ценам. Теперь этот школьный пример разворачивается у нас под окнами. Как бы цинично это ни прозвучало, но выгоднее утопить товар - закопать котлован или «заморозить объект», чем снижать отпускные цены!

Зрительский интерес ко всем этим игрищам понятен. Однако за ним исчезает из поля зрения главная проблема - катастрофическое падение уровня предложений квартир. Дефицит нового жилья превращается в его отсутствие, а колебания финансовых рынков только ускоряют этот процесс.

Вот несколько официальных цифр: с начала 2008 года в Москве введено около 2 млн. кв. м жилья. Такое заявление сделал первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк. Объем ввода жилья на московском рынке за 9 месяцев не дотянет до показателя за аналогичный период прошлого года - 3,6 млн. кв. м. Не исключено, что по итогам года Москва покажет отрицательную динамику по вводу жилья.

Помимо снижения объема строительства, квартирный рынок Москвы имеет все шансы фактически закрыться под давлением такого фактора, как городские программы. В текущем году из сданных 2 млн. кв. м для городских нужд будет использовано 1,3 млн. кв. м - больше половины от построенного. Остальное активно скупают различные ведомства, которым увеличили госфинансирование. Если ситуация не изменится, уже к началу следующего года на рынке жилья количество квартир будет ничтожным.

В этой ситуации надеяться на снижение цен на квадратный метр абсурдно, они могут только расти. Помимо тотального дефицита, на ситуацию будет влиять и растущая ликвидность недвижимости на фоне проблем финансовых рынков и, как следствие, скупка недвижимости в инвестиционных целях. Все это может привести к тому, что новая волна роста цен в сегменте эконом-класса составит 15 - 20%.

Конечно, $6 тыс. за московский квадратный метр никак не соотносится с платежеспособностью основной массы населения. Но нужно понимать, что квартирный рынок, особенно в Москве, уже давно функционирует, как фондовый или нефтяной. Социологи полагают, что ликвидность квартир зависит не столько от уровня спроса, сколько от потребности инвестировать. Продали же недавно в Москве квартиру по цене в миллиард долларов - и ничего, и кризис не помешал…