Новый микрорайон Киева: Борщаговка-сити

Низкие цены, собственная инфраструктура и близость к мегаполису приводит к тому, что на месте бывших полей и пустырей киевских пригородов вырастают районы многоэтажек.

Четыре года назад на выезде из Киева в направлении города-спутника Вишневого простиралось чистое поле, принадлежащее сельсовету Софиевской Борщаговки.

Сегодня всего в 1 км от Кольцевой дороги возник целый жилой массив из полутора десятков многоэтажек, вокруг которых строится еще с десяток зданий. Когда этот мини-город будет готов, он станет домом более чем для 40 тыс. человек. Почти столько же, к примеру, обитает в райцентре Боярка в 11 км от столицы.

Своим преображением бывший пустырь обязан низкой цене, которую выставляют местные застройщики. Около $ 1 тыс. за 1 кв. м - совсем немного по киевским меркам для района в десяти минутах езды от ближайшего метро. К тому же тамошние обитатели получают удобную внутреннюю инфраструктуру, предусматривающую все необходимое - магазины, фитнес-центры, детсад и начальную школу.

"В Киеве за эти деньги можно купить квартиру в новостройке на начальных этапах строительства на окраине вроде Троещины или Осокорков", - говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу агентства недвижимости SV Development.

Строительный бум накрыл не только Софиевскую Борщаговку. Сегодня активно застраиваются практически все направления вокруг Киева - житомирское, варшавское, вышгородское, бориспольское, броварское, одесское. Вдоль одноименных трасс вырастают районы многоэтажек, выигрышно отличающихся от столичных новостроек ценой, упрощенными процедурами кредитования и порой доступностью к метро и центральной части Киева

Поле чудес

С высоты еще не доделанной террасы будущего спорткомплекса с джакузи и бассейнами Валерий Мартынов, совладелец жилищного комплекса София от Мартынова - самого крупного, возникшего на месте пустыря в Софиевской Борщаговке, - показывает Корреспонденту размах кипящих здесь работ.

Вокруг - строящиеся и сданные полтора десятка многоэтажек. Неподалеку просматривается то, что в будущем, по словам бизнесмена, станет местным Крещатиком, - широкая пешеходная улица длиной 1,5 км с магазинами, ресторанами, пиццериями, кафе, фонтаном, беговыми и велодорожками.

Для застройщиков - братьев Андрея и Валерия Мартыновых - Софиевская Борщаговка стала золотым дном: квартиры в их ЖК раскупают как горячие пирожки, и все равно спрос не снижается. Мартыновы ввели в эксплуатацию первую из трех очередей комплекса и достраивают вторую. К концу года в ЖК София закончат еще девять десятиэтажек. Шестая часть квартир в Софии уже продана.

Всего в комплексе будет 8 тыс. квартир, рассчитанных на 30 тыс. человек. С учетом обитателей соседних ЖК, обновленная Софиевская Борщаговка приютит более 40 тыс. человек.

Активно продавать жилье Мартынову помогает прежде всего цена - примерно на пятую часть ниже, чем средняя стоимость "квадрата" в новостройках Киева.

Борщаговские квартиры обойдутся покупателям от $ 900 до максимальных $ 1,3 тыс. за 1 кв. м. Причем последняя цена - для апартаментов с собственной открытой лоджией для барбекю. В столице по аналогичной цене можно купить гостинку площадью до 30 кв. м в не лучшем районе.

В целом при бюджете, сопоставимом со стоимостью столичной гостинки, нынче в пригородах можно найти новую просторную двухкомнатную квартиру, отмечает Михаил Артюхов, управляющий директор агентства недвижимости ARPA Real Estate. При этом гостинка - это некомфортное старое жилье с плохо работающим лифтом, неприятными запахами и не всегда хорошими соседями, подчеркивает эксперт.

Главным преимуществом городской гостинки может стать удачное расположение относительно транспортных развязок. Однако десятиминутная поездка на маршрутке до окружной или 20-30 минут до ветки метро - примерно так выглядит путь на работу для жителей самых быстрорастущих пригородов Киева - это адекватное расстояние, чтобы качество жизни сохранилось.

Сильной стороной подобных пригородных кварталов, как правило, является развитая собственная инфраструктура. К примеру, возле домов Софии оборудованы детские и спортивные площадки, есть поле для мини-футбола, магазины. На окраине городка возведут отдельный многоэтажный паркинг, скоро заработают детский сад и начальная школа.

"Идея в том, чтобы человек вернулся сюда с работы и ему не нужно было больше никуда выходить", - говорит Мартынов.

При этом стоимость коммунальных услуг в пригороде тоже ниже, чем в столице: по словам Мартынова, квартплата в ЖК София - 3 грн. за 1 кв. м в пятиэтажном доме без лифта и 3,5 грн. - в десятиэтажном с лифтом.

Играет свою роль и финансовая политика застройщиков, работающих "за Окружной", - они, как правило, готовы предоставить льготные условия своим покупателям. Например, около 60 % клиентов, приобретающих сегодня жилье у Мартыновых, делают это за счет беспроцентной рассрочки от собственников ЖК.

"Так как на правом берегу Киева цена на жилье традиционно выше, чем на левом, то, на мой взгляд, с учетом хорошей инфраструктуры жилье на Софиевской Борщаговке очень интересное, - рассуждает Костецкий. - Садики и школы рядом, супермаркеты есть. До метро, конечно, далековато, но это мелкие издержки".

Лояльный пригород

Софиевская Борщаговка - лишь один из примеров бурного развития жилых микрорайонов в столичных пригородах, начавшегося после кризиса 2008 года. Сейчас активно застраиваются практически все ключевые направления вокруг Киева.

"Стройки идут порой прямо вдоль транспортных магистралей", - говорит Артюхов.

По темпам возведения новых домов Софиевскую Борщаговку догоняет окраинный киевский район Феофания-Теремки, куда уже тянется ветка метро и неподалеку от которого возводят крупнейший в стране торгово-развлекательный центр Республика. Не уступает в скорости застройки и пригород в районе Житомирской трассы, на которой на протяжении первых 10-15 км от Киева появилось много новых пятиэтажных домов. Примерно такими же зданиями теперь утыкан и городок Ирпень, что в 10 км к западу от столицы.

Весь этот бум вызван рядом факторов. Ключевой из них - низкая цена, провоцирующая высокий спрос, который, в свою очередь, стимулируется перенаселенностью главного мегаполиса страны.

Держать цену на уровне $ 1 тыс. за 1 кв. м в растущих как грибы после дождя микрорайонах на окраинах столицы позволяет более низкая себестоимость строительства. По словам Костецкого, в подобных пригородах, максимально приближенных к столице, она ниже на 15-20 %, чем аналогичный показатель в новостройках Киеве.

"Первое преимущество для застройщика - это не столица, поэтому земля, электричество, коммуникации - все дешевле", - поясняет эксперт.

Кроме того, уточняет Артюхов, разрешительные и согласовательные вопросы чиновниками в селах решаются легче и быстрее. Да и власти здесь лояльнее.

"Мы не видели преград со стороны властей", - признается Мартынов, добавляя, что сегодня сельсовет занимается даже тем, чтобы подвести маршрутку прямо в ЖК София.

Дополнительную выгоду застройщикам, работающим в пригороде, несет и быстрая оборачиваемость капитала. По словам участников рынка, если грамотно работать, то пятиэтажные домики можно строить и продавать в цикле 9-12 месяцев, тогда как на столичном рынке строительный цикл вместе с продажей может достигать 18-36 месяцев. А при большем объеме работ и продаж снизить цену квадратного метра проще.

Еще один немаловажный бонус для застройщика, работающего за чертой столицы, - он может полностью выкупить, а не арендовать у муниципалитета, землю под здания.

Низкая цена пригородной недвижимости и стагнация столичного рынка, по мнению экспертов, приведет к тому, что в ближайшие годы процесс застройки киевских окраин будет продолжаться так же бурно.

"Новая квартира в пригороде - это другое, качественно лучшее пространство для жизни. - При наличии уже одного автомобиля в семье жилье в пригороде может стать прекрасной альтернативой городскому".