Классификатор жилья: переворот на рынке недвижимости

Свою версию единых правил игры для всех операторов на рынке жилой недвижимости предложила Украинская строительная ассоциация. Данная инициатива была представлена в виде классификатора жилой недвижимости на круглом столе, прошедшем 27 июня в Доме учителя.

По мнению разработчиков, если норматив будет принят, это перевернет рынок недвижимости. Идея создания единой классификации жилья возникла год назад. Именно тогда строительные, инвестиционные и девелоперские компании организовали круглый стол

"Создание классификации жилой недвижимости. Кризисная ситуация на первичном рынке г. Киева - пути решения". Итогом этого собрания явилось создание специальной рабочей группы, которая непосредственно будет заниматься вопросом разработки критериев жилых объектов, на основе чего и будет создан классификатор. С мая 2005 года шла работа. В итоге был принят документ, разделяющий жилье на пять классов:

1. Социальное
2. Эконом-класс
3. Бизнес-класс
4. Премиум
5. Де-люкс

Участники круглого стола определили классификатор как методику, на основе которой специалист в любом регионе сможет определить, к какому классу относить то или иное жилье. По итогам данного мероприятия собравшиеся утвердили резолюцию, согласно которой принятый классификатор явится реальным поводом для законодательных инициатив и объединения всех игроков рынка недвижимости едиными правилами игры.

Насколько важна такая инициатива и как это скажется на рынке недвижимости, мы поинтересовались у участников круглого стола. Создание классификатора оцениваю позитивно. Это позволит аналитикам и оценщикам комфортно работать с рынком жилой недвижимости. Мы не ожидаем, что классификатор реально повлияет на цены, хотя на информатизацию - возможно.

В настоящее время изменение цен возможно только в определенных сегментах рынка, и эти сегменты будут образовываться благодаря таким классификаторам. Назрела тенденция ценовой дифференциации на рынке недвижимости. К сожалению, в разработке этого документа участия мы не принимали, но инициативу внедрения классификаторов для разных секторов недвижимости приветствовали всегда. В частности, у нас есть наработки по классификации земельных участков для информационных систем на рынке недвижимости.

Классификатор создается с целью предотвращения ценовых спекуляций на первичном рынке жилой недвижимости. Сегодня на рынке создается новое качественное жилье под новых покупателей. Наша цель - предложить классификатор, чтобы потребители в будущем правильно оценивали свою покупку. Навести порядок как среди строителей, так и среди риелторов.

Украинская строительная ассоциация предлагает свое видение этой проблемы, решение которой - в созданном классификаторе. Он предусматривает не только теоретическую разработку, но и законодательную инициативу. Сегодня неформально этот классификатор уже действует, его используют компании УСА. Это рыночный продукт, который официально объединяет всех игроков первичного рынка едиными правилами создания нового качественного жилья.

После принятия документа станет невозможно продавать втридорога новостройку, если она не соответствует названному классу. Покупатель будет видеть, за что он платит, каковы составляющие покупаемого жилья. Это даст компаниям возможность обоснованно заявлять объективные цены и требовать заявленную цену. Что позитивно скажется на ценах и приведет к их снижению. Вторичный рынок с помощью риелторов должен гармонично подойти под этот классификатор.

Во-первых, мы хотим упорядочить новосоздающееся жилье. Во-вторых, навести порядок среди застройщиков. УСА выступает за прозрачную конкуренцию. Прошло время, когда компании только зарабатывали деньги, сегодня компании работают на свою репутацию, критерием которой является качество создаваемого продукта. Влияние классификатора на цены будет неизбежным.

Сегодня на рынке жилья ценовой разброс. Социальное - бесплатно, эконом-класс - до $1 500 за кв. м, бизнес-класс - от $1 500 до $3 000 за кв. м, премиум - до $5 000 за кв. м, де-люкс - от $5 000 и выше. Классификатор - это назревшая необходимость нашего времени. Многие задавали вопрос: зачем нужен такой документ? Сегодня назрела потребность у потребителя и специалиста в четком и продуманном понимании всего разнообразия на рынке недвижимости.

И действительно, почему один дом позиционируют как бизнес-, другой - как элит-, а третий - как эконом-класс? Украинская строительная ассоциация выступила с инициативой создания рабочей группы, в обязанности которой входила выработка критериев жилья и создание на их основе единого классификатора жилой недвижимости. Данный документ охватывает создающееся жилье и дома, построенные после 1992 года.

Классификатор должен служить понятным критерием или правилом для объекта его ценовых характеристик и качественных параметров, которые относят здание к тому или иному классу. В создании классификатора мы использовали опыт прибалтийских и российских разработчиков подобных документов. Наша задача состояла в том, чтобы объединить всех игроков рынка одним документом, одними понятиями на основе данных киевского рынка недвижимости. Классификатор выделяет пять классов жилья. Основная задача: внедрение классификатора в практику для тех, кто работает с частными инвесторами.

Классификатор - это декларация, которая будет ориентиром для всех участников рынка: градостроителей, проектных организаций, строителей и девелоперов, риелторов, банковских структур. Если классификатор принимается, это означает, во-первых, создание для каждого строящегося дома паспорта объекта, в котором будут даны сведения не только о застройщике, заказчике, подрядной организации, но и о классе возводимого жилья и гарантии правдивости указанной информации. Во-вторых, следование всем нормативам классификатора.

Введение данного классификатора повлияет на ценовую политику на рынке жилой недвижимости. Когда говорят, что цены растут, необходимо уточнять, на какой класс. Риелторы, входящие в нашу рабочую группу, констатируют, что жилье эконом-класса, которого на рынке около 90%, сегодня в цене не растет. В то время как бизнес- и премиум-класс бьют все ценовые рекорды. Принятие классификатора на уровне государственных строительных норм - это следующий шаг нашей работы.

Классификатор - это документ не только для первичного рынка. Риелторы поддержали инициативу УСА по созданию такого документа и совместно с нашей рабочей группой принимали участие в ее разработке. Риелторская роль в этом плане важна, поскольку риелторы работают с конечным потребителем, которому будет сложно оценить свою покупку по всем необходимым параметрам, в связи со сложностью вопросов, касающихся технологии и инженерии.

К сожалению, пока у нас нет меры для определения важности каждого параметра объекта. Этот вопрос требует особой проработки. В планах УСА - создание комиссии по классификации жилья, которая будет производить оценку объектов и присвоение класса. Примерно шесть лет назад я составил перечень "35 факторов, влияющих на цену квартир вторичного рынка". И я себе могу представить, насколько нелегкой была задача у группы, которая разработала этот классификатор. Мы должны признать огромное значение подобных документов для рынка недвижимости.

Я твердо уверен в том, что нужно начинать работу по созданию новой профессии специалистов-классификаторов жилья на рынке недвижимости. Они должны обладать необходимыми знаниями, чтобы иметь право присваивать тому или иному объекту соответствующий класс согласно принятому классификатору.

Классификация может способствовать оптимизации налогообложения, взиманию штрафов, поможет в судебных разбирательствах и решениях опекунских советов. К сожалению, в классификаторе не учтен такой значимый фактор для недвижимости, как ликвидность объекта.