Подводные камни дома у озера

Наличие воды, будь то река или озеро, вблизи загородного дома повышает его рыночную стоимость на десятки процентов. Однако найти такой объект в Ленобласти крайне сложно. Надзорные органы в последнее время проявляют немалый интерес как к вопросам целевого использования земли, так и к любым попыткам строительства в водоохранных зонах.

Сегодня застройщикам проще создать на частной территории свое озеро, а на его берегу - построить недвижимость.

Коттеджные поселки, строящиеся у воды, - большой дефицит. Получить землю для строительства коттеджного поселка рядом с каким-либо водоемом довольно непросто. Во-первых, таких участков немного, во-вторых, существует множество ограничений по размещению на них объектов недвижимости.

В-третьих, приобретение домовладения на берегу реки или водохранилища сопряжено с огромными рисками. По словам некоторых экспертов, законных по всем статьям документов на подобные участки практически не бывает.

Участки с темной историей

В советское время на многих прибрежных участках Ленинградской области размещались пионерские лагеря и базы отдыха. Большинство этих объектов в 90-е годы были незаконно приватизированы. При проверке надзорные органы постараются раскрыть подвох. Приобретенную на территории бывшего пионерлагеря недвижимость оформить в собственность практически невозможно. Разобравшись в истории вопроса, инспектор может поставить под сомнение правильность застройки территории и законность покупки коттеджа.

"Следует понимать, что в таких случаях необходимо особенно тщательно юридически проверять документы, обращаться за помощью к квалифицированным юристам, - считает Марат Богданов, директор по строительству департамента управления проектами компании "ЦАН-девелопмент". - Природоохранные ведомства всегда могут начать проверку - и случаи, когда незаконные строения сносились, уже есть".

Порядок использования и охраны земель водного фонда и прибрежных зон определяется Земельным и Водным кодексами. Водоохранная зона представляет собой территорию, примыкающую к акваториям рек, озер, водохранилищ и других водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной деятельности. В ее пределах выделяется прибрежная защитная полоса с более строгим охранительным режимом, на который вводятся дополнительные ограничения природопользования.

"В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

То есть законодательство позволяет создавать различного рода сооружения, здания, строить дома при условии более тщательного соблюдения экологических норм", - говорит Станислав Азацкий, директор департамента загородной недвижимости компании "Адвекс-недвижимость". - Оформление земельных участков с водными объектами или лесом требует дополнительных согласований с соответствующими структурами, и на них накладывается особый режим землепользования".

"В пределах прибрежных защитных полос запрещено размещение дачных и садово-огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство, - говорит

Юлия Нигуль, заместитель руководителя загородного отдела консалтингового центра "Петербургской недвижимости", - Следовательно, строительство дома в прибрежной зоне невозможно (это ориентировочно 20 м от кромки воды, но для каждого водоема расстояние рассчитывается отдельно специализированными органами и включено в кадастровый план участка).

Запрещается строительство и реконструкция зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также проведение землеройных и прочих работ без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов РФ". Следовательно, чтобы построить дом в водоохранной зоне, проект строительства необходимо согласовать со специализированными органами.

Собственный пруд

Водный кодекс разрешает приватизацию водных объектов. Но категория таких объектов ограничена. "Это всего два типа водных объектов: пруды и обводненные карьеры, - уточняет господин Азацкий. - Определения что есть что Водный кодекс не дает. По Водному кодексу, водные объекты тесно связаны с землей и следуют судьбе земельных участков, в границах которых они располагаются. Если земля является собственностью физического лица, то соответственно и пруды, и обводненные карьеры являются собственностью этого физического лица".

Юлии Нигуль считает, что по закону приватизировать можно пруд или обводненный карьер, расположенный в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности определенному субъекту. "Одним из подводных камней при оформлении участков с водоемами в собственность является тот факт, что при условии прекращения права собственности на земельный участок, право собственности на указанные водные объекты (пруд и обводненный карьер) также прекращаются. Если водный объект предназначен для общего пользования, собственник не имеет права ограничить доступ к пруду или карьеру", - отмечает госпожа Нигуль.

По словам риэлтеров, случаи приватизации водных объектов - пока редкость. "Приватизация водных объектов разрешена, однако пока мы в своей практике с подобными прецедентами не сталкивались, - говорит Наталья Хмельницкая, директор департамента загородных участков АРИН. - Наиболее вероятным 'подводным камнем' в данном процессе может стать необходимость согласования со всеми, кто является пользователем водоема и может претендовать на собственность".

Покупателю загородного дома могут предложить приобрести искусственный водоем. "Речь может идти о приобретении, в первую очередь, искусственных водоемов, созданных на частной территории (как, например, в коттеджном поселке Антоновка (ЗАО "Арсенал-недвижимость"), где есть искусственное озеро, которое вполне можно приобрести), - рассказывает директор департамента загородного строительства АН "Бекар" Андрей Уманский. - Сегодня застройщикам проще создать на частной территории свое озеро, а на его берегу - построить недвижимость".

Дело в том, что штрафы за незаконное строительство вблизи водоемов постоянно увеличиваются. Весной этого года правительство Петербурга приняло решение об ужесточении ответственности за незаконное строительство вблизи водоемов. Размер штрафов предполагалось поднять до максимально разрешенных 5 тыс. рублей с граждан и 1 млн рублей - с организаций. Сейчас это 1-1,5 тыс. рублей и 20-30 тыс. рублей соотвественно. "Строительство у водоемов приняло угрожающий характер. В мегаполисах застроена четверть береговой линии водоемов, что приводит к серьезному ухудшению экологии", - говорит господин Уманский.

Цена растет на дефиците

Так как оформление права собственности на водный объект тесно связано с приобретением прав собственности на земельный участок, в границах которого он (водоем) расположен, то и стоимость водного объекта напрямую зависит от стоимости земли в том или ином районе.

"Говоря о водных объектах, создающих эксклюзивные видовые и иные положительные характеристики, необходимо понимать, что стоимость данных объектов будет существенно (на 30-100 процентов) выше стоимости схожих по характеристикам, но расположенных на удалении от водоемов участков", - говорит Юлия Нигуль.

По словам Станислава Азацкого, стоимость оформления земельных участков "с водой" выше, чем без нее, но несущественно. А вот нахождение земельного участка вблизи водоема и лесного массива может значительно влиять на рыночную стоимость объекта, увеличивая ее в несколько раз.