Рынок жаждет дешевых квартир

Согласно летним обзорам рынка аренды жилья в Киеве и столицах стран СНГ, сделанным консалтинговой компанией «Канзас», мы оказались на «почетном» втором по дороговизне месте после Москвы. Так, на аренду квартиры житель Киева отстегивает большую часть заработка – это если опираться на размер средней зарплаты в столице, которая составляет 3186 грн.

Конечно, доходы отдельных лиц могут очень отличаться от этой цифры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Но получай киевлянин именно 3186 грн, аренда автоматически «откусывает» более 70% ежемесячного заработка, это если удастся найти жилье в самом дешевом Деснянском районе – от $460 за однокомнатную.

В этом мы не отстали от москвичей – там тоже минимум 70% заработка идет на жилье. И только немного опередили жителей Минска, которые отдают за аренду от 62% дохода.

Спрос и предложение

Киев: все, что не продали, сдают

По словам руководителя департамента аналитики компании «Канзас» Сергея Голуба, на столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 2500 до 4000 предложений и более. Особенно много предложений по «хрущевкам». А вот спрос на аренду квартир на треть меньше, чем год назад. Этому факту есть несколько объяснений.

Как считает аналитик, после того, как рост цен на жилье приостановился, а спекулятивный рынок в сфере недвиджимости несколько потерял свою привлекательность, владельцы квартир, приобретенных с целью последующей перепродажи, теперь выбросили их на рынок аренды.

– Еще одна причина – неплатежеспособность потенциальных арендаторов, – считает Сергей Голуб. – Все больше молодых людей кооперируются и снимают в складчину, например, двухкомнатные квартиры. «Углы», комнаты, подселение и коммуналки – в основном, это то, что сейчас интересует людей. Еще совсем недавно за однокомнатную квартиру по приемлемой цене выстраивались очереди. В базах данных много предложений дорогих квартир, хозяева которых не могут найти жильцов месяцами. Владелец такого жилья делает ремонт в квартире, но потом существенно повышает цену. А рынок желает дешевых квартир.

Москва: им бы квартиру за $1000

С начала 2008 года количество предложений о сдаче в аренду жилой недвижимости превышает количество желающих ее снять. Наметилась такая тенденция с декабря 2007 года и с каждым месяцем разрыв увеличивается.

Наибольшим спросом пользуются «недорогие» квартиры стоимостью аренды от $1000 до $3000 в месяц (60% от общего спроса). Потенциальные арендаторы стремятся найти квартиру недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом, а предложение таких квартир на рынке практически отсутствует.

Минск: в дефиците – только однокомнатные в центре

Дефицита съемного жилья в белорусской столице не наблюдается. Найти сравнительно недорогую однокомнатную – от $230–250, несложно, причем практически в любом не центральном районе. Та же ситуация и с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

В самом центре Минска однокомнатные квартиры на рынке съемного жилья появляются редко и стоят около $500 в месяц. Разница между арендной платой за одно- и двухкомнатную квартиру в центре Беларуси может составить всего $50.

Цены

Киев: на «коммуналках» наживаются

По средним показателям аренды жилья самым дешевым остался Деснянский район, где аренда однокомнатной квартиры в теплый сезон составляла $465/месяц, двухкомнатной – $600, трехкомнатной – $765.

– Бывают и очень удачные случаи, когда снимают двухкомнатную за $500, но это исключения из правил, – говорит брокер Анатолий Ясный. –Самыми дорогими остаются квартиры вблизи метро – это от $500. Речь именно о квартирах, а не гостинках, которые все-таки дешевле. В этом году заметил тенденцию – осенью стали существенно поднимать цены хозяева «двушек», особенно если рядом хорошая транспортная развязка. Видимо, потому что в Киеве сейчас очень популярно создавать свои «коммуналки», снимать одну квартиру семьями. Вот владельцы недвижимости и нашли себе еще один способ содрать денежку.

Но в Киеве активно снимают не только дешевое жилье. Основные арендаторы квартир «бизнес класса» – предприниматели, которым арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Жилье «для бизнесменов» – это квартиры в новостройках, «сталинки» в деловой части города с хорошим ремонтом, бытовой техникой, мебелью.

– Основная характеристика элитного жилья – месторасположение. Самые дорогая аренда в центре – в радиусе 3-4 км от сердца столицы, – говорит Сергей Голуб. – Спрос на квартиры этого класса в центральных районах обычно более ровный, и цена на них растет не так стремительно. Основные арендаторы элитного жилья – это иностранцы, которые работают в Украине в посольствах или представительствах. Половина из них приезжает сюда вместе с семьями. Самый дорогой для съема жилья – Печерский район, где аренда однокомнатной квартиры в среднем составила $1200, двухкомнатной – $1480, трехкомнатной – $1810.

Москва: дороже только Нью-Йорк и Лондон

По данным консалтинговой компании «Канзас», аренда жилой недвижимости в Москве с каждым годом становится все недоступней для нанимателей со средним уровнем дохода. В течение последних 5-ти лет арендные ставки на жилую недвижимость в Москве ежегодно повышаются в среднем на 5-6 %.

Средняя стоимость найма квартир эконом-класса – $913 в месяц за однокомнатную квартиру, двухкомнатную – $1124 и трехкомнатную – $1210.

Бизнес-класс арендует однокомнатные по $1525 в месяц, за двухкомнатные – по $2621, за трехкомнатную платят $4530. Жилье «элит-класса» стартует от $10 200. Минимальная ставка аренды по сравнению с 2007 годом увеличилась более чем вдвое. Так, в прошлом году она составляла $1000, а сегодня колеблется в диапазоне $2000-3000. И прогнозируют, что стоимость аренды в ближайшем будущем будет увеличиваться – на 10–15% до конца 2008 года. Все это при средней зарплате москвича в $1310. При столь пугающих цифрах и получается, что москвич отдает те же 70% и более за аренду.

Минск: окраина дешевле на 20%

В центральных микрорайонах города стоимость аренды однокомнатной квартиры – $280–330, а в самом центре Минска достигает $430–500.

Аренда двухкомнатных квартир обойдется на $50–80 дороже: от $280–330 на окраине до $350–500 – в центре. Трехкомнатная на окраине оценивается в $300-330, в районах ближе к центру – в $300–380 в месяц, а в центре – все $380–480.

В среднем однокомнатная квартира в белорусской столице стоит от $250 в месяц, двухкомнатная – от $300, трехкомнатная – от $350, плюс оплата коммунальных услуг.

Средняя зарплата жителя Минска – $370, то есть за аренду жилья он выкладывает минимум 62%.

Тем временем

В пригороде уже и не снимешь

В отличие от насыщенного предложением столичного рынка, в пригороде Киева объявлений «сдам квартиру» раз-два и обчелся.

– Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Вишневое, Бровары, Борисполь, – рассказывает Сергей Голуб. – Интересуются люди жильем в Боярке, Украинке и Обухове. К примеру, в Боярке за $600–700 в месяц можно снять трехкомнатную квартиру в хорошем состоянии, к тому же меблированную и оборудованную бытовой техникой. А маршрутки из предместий в столицу ходят регулярно.

В том, что съемные квартиры в пригороде буквально «расхватывают», мы убедились лично. Кроме того, к примеру, в Вишневом найти однокомнатную просто нереально. Ближе к концу лета хозяева тех немногих квартирок, которые попали на рынок, смекнули, что к чему, и подняли цены на уровень киевских. Так квартиру в хорошем состоянии можно было снять за $400–500.

Сегодня однокомнатных вообще не предлагают, а «двушки» – дорогие, $700–800, с ремонтом, но без стиральной машины. При этом стоимость пути из пригорода в Киев очень существенная. Для Вишневого это 3–4 грн только до метро, добираться из Боярки на несколько гривен дороже. Общей сложностью квартиросъемщику в пригороде приходится ежедневно платить еще и 10–15 грн на одну только дорогу. То есть в месяц такой съем «удорожает» на 300–450 грн.

Если разобраться

Вся прибыль от аренды – в «тени»

По словам Сергея Голуба, сегодня, наверное, уже каждый третий-четвертый житель столицы или снимает, или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени».

– Общую сумму, вращающуюся на рынке аренды жилья подсчитать невозможно – такой статистики просто не существует, – говорит эксперт. – Как известно, украинский закон о налогообложении в этом случае требует уплаты 15-20% от прибыли.

И если даже предположить, что в среднем киевская квартира сдается по цене $1000 в месяц, то получается, что ежемесячно государство в виде налогов теряет почти миллион долларов. Но на самом деле эта сумма гораздо больше. Кроме того существует практика посуточной и даже почасовой аренды, что значительно дороже.