Риэлтеры без конкурентов

Обилие коттеджных проектов на загородном рынке ставит перед потенциальным покупателем жилья непростую проблему выбора. Получить максимальную информацию обо всех имеющихся в наличии объектах без профессионального посредника становится все сложнее.

Развитие первичного рынка за пределами Петербурга может дать толчок к увеличению филиальной сети агентств недвижимости - сейчас пока многие риэлтерские конторы работают за городом неохотно.

Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости "Бекар" Андрей Уманский говорит, что сегодня серьезными игроками на рынке загородной недвижимости можно назвать 5-6 агентств.

"Кроме того, есть достаточно много локальных, местных агентств, которые тоже создают конкуренцию - ведь в небольших поселениях важно быть "своим". В силу связей и знакомств такие агентства составляют часть рынка. Есть достаточно много агентств, которые работают массовым захватом, чтобы создавать некую иллюзию широкого присутствия на рынке.

Они стараются набрать как можно больше объектов, но такая массовость играет против них. Среди этих компаний немного профессионалов и, как правило, репутация у таких агентств не очень хорошая", - говорит господин Уманский.

Тем не менее он считает, что наличие филиальной сети необходимо. "Если мы заявляем, что работаем на рынке загородной недвижимости, то иметь представительство только в одном месте недостаточно, так как эффект присутствия здесь очень важен: нас узнают, к нам приходят.

Филиалы нужны, кроме того, чтобы хорошо разбираться в рынке, потому что дистанционно делать анализ рынка, давать его срез очень тяжело. Филиальная сеть позволяет держать руку на пульсе, быть в курсе всех событий на месте", - рассуждает Андрей Уманский.

Тяжелый рынок

Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельных участков АРИН рассказывает, что изначально на работу на загородном рынке были сориентированы всего три-четыре компании - "Русский фонд недвижимости", "Прогаль", "Александр недвижимость". Обусловлено это было большей, по сравнению с городом, сложностью работы. "Около шести лет назад на загородный рынок вышли такие агентства, как "Бекар", "Адвекс","Итака", - сообщила госпожа Хмельницкая.

Наталья Хмельницкая уверена, что успешность ведения бизнеса в данном сегменте зависит не столько от филиальной сети, сколько от специалистов. "Зачастую развитие загородной филиальной сети экономически нецелесообразно. Здесь очень важна мобильность, индивидуальный подход, знание всех направлений. На загородном рынке очень много работы именно в полевых условиях, с учетом всех специфических возможностей этого пока еще достаточно молодого рынка.

Многое зависит от характеристик земельного участка - сельхозземли или для постоянного проживания. Иной способ принятия решения у покупателей, поскольку мотивы приобретения загородной недвижимости куда более широкие, нежели при покупке квартиры в городе. Поиск объектов занимает больше времени, чем в городе, более долог и сложен процесс оформления документов. Бывали случаи, когда оформление сделки обходилось покупателю дороже самого домовладения. Сейчас число таких объектов сокращается, но, тем не менее, нельзя сказать, что они совсем ушли с рынка", - говорит госпожа Хмельницкая.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" рассказал, что сейчас сделки с участием загородной недвижимости в его компании составляют около 10% от всех сделок, касающихся жилья. "В настоящее время на рынке действуют несколько крупных игроков - это "Петербургская Недвижимость", "Итака", "Александр", "Прогаль", "Русский фонд недвижимости". Все эти компании, кроме "Петербургской недвижимости", работают на рынке преимущественно "от покупателя", и в основном - на вторичном загородном рынке. Они являются лидерами по количеству офисов, в том числе и за городом, по числу агентов и по объему сделок на вторичном загородном рынке.

Наша компания, в частности - Центр коттеджных поселков компании "Петербургская недвижимость" является объективным лидером по количеству сделок на первичном загородном рынке, и занимается продажей домов и участков в коттеджных поселках от имени и по ценам застройщиков (аналогично ООО 'ЦРП "Петербургская Недвижимость", которое является лидером по объему продаж на первичном городском рынке, и представляет объекты более чем от 40 застройщиков).

Что касается работы нашей компании на вторичном загородном рынке недвижимости, наибольший объем обеспечивает квартирный рынок в городах Ленобласти. Жилье здесь в настоящее время пользуется спросом по причине нехватки у горожан средств на покупку квартиры в Петербурге", - рассказал Сергей Дроздов.

Агентская доля

Андрей Уманский считает, что сегодня через риэлтеров проходит до 80% сделок на загородном рынке. "Подобные сделки - достаточно тяжелые и как правило какая-то доля сделки проходит через агентство. Люди ведь в большинстве своем живут в городе, и вести сделку по объекту, который находится далеко, сложно: нужно постоянно ездить на место, простаивать в очередях, согласовывать и т. д.

Как правило, это люди бизнеса, люди занятые, и вставать в четыре утра, чтобы приехать на место и оказаться в очереди пятидесятым из пятидесяти пяти принимаемых в этот день - не для них. Гораздо удобнее хотя бы отчасти прибегать к услугам агентства", - говорит господин Уманский.

Несколько иную оценку доли сделок, проходящих через риэлтеров на загородном рынке, дает Наталья Хмельницкая. По ее мнению, через агентов сегодня проходит не более 50% всех операций.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersbourg считает, что в процентном соотношении примерно 80% сделок в сегменте комфорт- и бизнес-класса осуществляется через агентства. "В сегменте "элита" соотношение таково: агентства - 50 процентов продаж, частные брокеры - 20 процентов, остальная часть продаж - 30 процентов - "сарафанное радио", - говорит она.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области отмечает, что многие компании предлагают региональным агентам возможности для размещения информации об объектах в аффилированных СМИ, на специализированных интернет-порталах, что создает определенные преимущества перед местными риэлтерскими компаниями.

"Особенно эта технология востребована при продажах дорогих объектов, загородных коттеджей, ориентированных в первую очередь на петербуржцев и иногородних покупателей. В загородном секторе роль агентств особенно велика, зачастую плохая транспортная доступность объектов вынуждает владельцев такой недвижимости обращаться к агентам.

Время экспозиции загородных объектов достаточно длительное - многие предложения размещаются в листингах до полугода и в некоторых случаях - до года. Найти покупателя на нестандартный, но дорогой объект достаточно трудно, ведь большая их часть была построена еще в 90-е годы, с учетом господствовавших в то время предпочтений", - рассказывает Павел Созинов.

Полина Яковлева при этом отмечает, что продажей элитной недвижимости за городом занимаются единицы, так как "элита" - специфический продукт. "В большинстве случаев с 'элитой' работают частные агенты, имеющие свою базу "элитных" клиентов. Кроме того, покупку элитной недвижимости доверяют знакомому лицу, агенту, агентству, либо действуют по рекомендациям. В большинстве случаев покупка и продажа элитных коттеджей осуществляется через "сарафанное радио", - говорит она.

"Филиальная сеть хороша для агентств, специализирующихся на массовом рынке. Это создает покупателям возможность быстро и без усилий находить офис компании в каждом районе города. Рынок услуг сейчас становится более цивилизованным, поэтому покупатели все чаще обращаются к услугам профессиональных компаний, используя их ресурс в сопровождении сделки от "А" до "Я", в том числе - юридическую помощь при оформлении договоров", - резюмирует госпожа Яковлева.