Аренда земли в Украине...

Подводные камни договоров земельной аренды. Возможность продавать участки земли сельхозназначения отложена на 2013 год.

А выращивать овощи и фрукты на приватизированных в свое время «кусочках» собирается далеко не каждый. Это и неудивительно, ведь с 1991 года было выдано более 16 млн госактов на право собственности земельным участком (при этом в 2011 году — 750 тыс.).

Но не могут же все украинцы проводить лето в поле. Поэтому, чтобы незасаженные участки не простаивали, а приносили хоть какой-то доход, приходится сдавать их в аренду. К примеру, только в 2011 году в Украине, по данным Государственного земельного агентства, было зарегистрировано 567 тыс. договоров аренды земли сельхозназначения (или, другими словами, пашни).

Цифра впечатляет, особенно если учесть, что такие договоры обычно заключаются на 5 лет. Учитывая масштабы и важность этого вопроса, мы решили разобраться в подводных камнях договоров аренды и выяснить, как не прогадать в цене, отдавая свой участок в чужие руки.

Как составить договор аренды

Если вам понадобилось отдать свой земельный участок в аренду, начните с изучения Закона Украины «Об аренде земли». Кроме других важных моментов, в п. 2 ст. 14 этого закона есть перечень обязательных условий договора. В нем обязательно должны быть указаны:

1. Объект аренды (местоположение и размер участка);
2. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1—5 лет);
3. Арендная плата (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра);
4. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (к примеру, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощающие почву: рапс, подсолнечник и др.);
5. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно);
6. Существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка (указывается, находится ли земельный участок в залоге, установлены ли другие ограничения по его использованию);
7. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск (ответственность) случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
8. Ответственность сторон.

По соглашению сторон в договоре аренды могут быть определены и другие условия, например, порядок страхования объекта аренды.

Типовой договор аренды земельного участка смотрите здесь

Госрегистрация

Кроме пунктов, которые нужно обязательно прописать в договоре, важно знать и другие нюансы. «Договор аренды обязательно заключается в письменной форме», — подчеркивает партнер юркомпании «Алексей Пуха и Партнеры» Роман Чумак.

Кстати, типовой договор аренды земельного участка (пая) вы можете найти в Постановлении Кабмина №220 от 3 марта 2004 г. Советуем внимательно ознакомиться с ним.

«Отсутствие в договоре хотя бы одного из обязательных условий — это основание для отказа в государственной регистрации договора, — предупреждает генеральный директор юркомпании «Правовая гильдия «ВикториАл» Виктор Мороз. — А без госрегистрации договор аренды является недействительным».

Собственно говоря, по закону регистрация прав на аренду земельного участка должна осуществляться в соответствии с ЗУ №1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».

«Однако до сих пор, ввиду того что не создана единая система органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, нормы этого закона не работают, — поделился опытом Виктор Мороз. — То есть, по сути, сейчас участок считается сданным в аренду после того, как будет заключен договор аренды и произойдет его госрегистрация».

По словам Романа Чумака, она осуществляется исполкомом сельского, поселкового, городского совета по месторасположению земельной доли (пая). Она стоит 132 грн и обычно занимает немного времени. Проблем с ней возникнуть не должно.

При этом нотариальная регистрация договора не является обязательной. «Однако договор может быть заверен нотариусом, если вы посчитаете это необходимым», — объяснила юрист ВОО «Защита прав потребителей финансовых услуг» Алла Райковская. К слову, услуги нотариуса обойдутся недешево — минимум 700 грн.

Как посчитать арендную плату

Украинские законы позволяют сторонам, заключающим договор аренды земли, самим определять размер арендной платы, частоту ее выплат и порядок повышения. При этом в своих расчетах вы можете ориентироваться на ст. 1 Указа президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)» № 92/2002.

Согласно ей, размер платы за аренду земельных участков сельхозназначения рекомендуется устанавливать на уровне не менее 1,5% от стоимости участка, определенной согласно законодательству. В данном случае речь идет о нормативной оценке земли, проведенной на 1 июля 1995 г.

Так как времени с тех пор прошло немало, указ президента недавно дополнило Постановление Кабмина №1185 «О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» от 31 октября 2011 года. В нем написано, что рассчитанный, согласно Указу, размер платы за аренду нужно дополнительно умножать на коэффициент 1,756. То есть, если нормативная оценка 1 га вашего участка составляет, к примеру, 15 тыс. грн, вы можете получить за него:

15 тыс. грн/га х 1,5% х 1,756 = 395,1 грн/га в год. Если размер вашего участка 5 га, вы должны получить в год: 395,1 грн х 5 га = 1975,5 грн/га. Кроме того, в Госземагентстве обещают, что эта цифра скоро вырастет еще больше.

Земля подорожает

По словам замглавы Госземагентства Николая Калюжного, нормативная денежная оценка земли сельхозназначения в самое ближайшее время должна вырасти в 1,7 раза — до 20 тыс грн. за гектар.

«Если сейчас у нас в среднем арендная плата за земельный пай — 330 грн, то после перерасчета она составит 600—700 грн за 1 га, — утверждает Калюжный. — То есть, если в среднем пай — это 4,2—5 га, то она составит приблизительно 3—3,5 тыс. грн».

К слову, сейчас на 200—300 грн за 1 га могут рассчитывать не все украинцы. «У нас в области за 1 га хорошей земли сельхозназначения платят до 100 грн в год — и это считается неплохой выручкой», — рассказал Роман Садко, житель Волыни.

Форма и сроки

Важно знать, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем или отработкой. «В договоре аренды стороны могут прописать сочетание различных форм арендной платы, о чем гласит ст. 22 Закона № 161», — объяснила Алла Райковская.

Если вы можете продать продукцию по достойной цене, соглашайтесь на выплату арендной платы урожаем. Но если вы не можете этого сделать, лучше договариваться о денежной сумме. К слову, сроки выплат тоже могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п.

«Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно, — отметила Алла Райковская. — Так гласит ст. 762 Гражданского Кодекса».

Ежегодный рост

Если же вы уже заключили договор, а позже захотели увеличить размер арендной платы, вам не обязательно заключать новый договор аренды. Изменения в части размера ренты (платы) в ранее заключенном и зарегистрированном договоре фиксируются в допсоглашении к договору аренды.

Важно знать, что арендная плата за пользование пашней обязательно должна ежегодно повышаться на размер инфляции. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аренды прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161).

«В соответствии со ст. 23 ЗУ «Об аренде земли» арендная плата за земельные участки меняется по соглашению сторон, — объясняет Роман Чумак. — Если вы не пришли к такому соглашению, то спор нужно решать в суде».