Как не попасть на мошенника при покупке квартиры в новостройке?

Приобретение квартиры в многоквартирных домах на стадии строительства (то есть инвестирование в жилищное строительство), по сей день остается весьма рискованным предприятием.

Большинство строительных афер совершались на начальной стадии строительства. Поэтому при выборе объекта инвестиции, следует рассматривать дома готовностью более 50% процентов. Но даже надежная и благополучная строительная компания не может полностью гарантировать сдачи дома в положенные сроки.

Если Вы все же решили попытать удачу и купить квартиру в доме, который строится, наши советы помогут Вам уберечься от мошенничества.

Богдан Шаповал, партнер юридической компании Jurimex:

Проверяем застройщика

Надежность и благополучность застройщика играет важную роль при выборе объекта инвестирования, так как эти характеристики напрямую зависят от успешности реализации проекта строительства.

Чтобы убедится в этом, инвестор можете своими силами проверить предоставленную ему при визите в отдел продаж, информацию, касающуюся застройщика. В данном случае инвестор может использовать целый арсенал доступных источников ценной информации.

К таким открытым для любого лица источникам относятся:

1. Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. С помощью извлечения, из такого реестра, можно узнать состав участников, застройщика, уставный фонд предприятия, руководителя, когда учреждено предприятие-застройщик, не ликвидируется ли оно (находится в банкротстве).
2. Государственный реестр обременений. Получив извлечение касательно предприятия застройщика, инвестор сможет увидеть существуют ли какие-либо аресты, запреты на отчуждения в отношении имущества (в том числе и объекта строительства).
3. Государственный реестр ипотек. Этот документ дает возможность проверить, не находится ли в залоге (ипотеке) объект строительства.

Не лишним будет проверить и существующие (или существовавшие) судебные дела, участником которых (особенно в качестве ответчика) выступает застройщик. Такие ведомости можно получить из Единого государственного реестра судебных решений, доступ к которому является открытым и бесплатным. Для этого достаточно зайти на сайт www.reyestr.court.gov.ua и заполнить соответствующие поля.

Полученная таким образом информация, даст возможность выявить факты, которые прямо или косвенно, могут влиять на возможность застройщика закончить стройку и сдать дом в эксплуатацию.

Например, судебная тяжба банка (другого кредитора) с застройщиком о взыскание значительной задолженности; оспаривание права собственности или права пользования земельным участком под строительством; внутренний корпоративны спор и т.д.

Понятно, что при наличии обременений (ограничений) касательно объекта строительства или самого предприятия – застройщика, инвестору необходимо задумается над тем, стоит ли связывается с такой компанией и отдавать ей свои кровные.

Проверяем объект строительства

Полезной для инвестора также будет информация о строительных (инвестиционных) проектах, которые уже были реализованы застройщиком. В этом случае не стоить и пренебрегать неофициальной информацией из интернета. Здесь можно использовать новостные сводки, всевозможные тематические форумы и блоги, касающиеся новостроек.

Даже несмотря на то, что полученную таким путем информацию, не всегда можно проверить на предмет достоверности, на тематических ресурсах инвестор может почерпнуть для себя немало интересного. Например, узнать о том, есть ли конфликты застройщика с другими инвесторами или жителями близлежащих домов и т.д.

Если застройщик действует в форме акционерного общества, то информацию о его финансовом положении инвестор может узнать на специализированных сайтах, поскольку все акционерные общества публикуют ежегодные отчеты, в которые в том числе входят баланс и отчет о финансовых результатах. Эти ведомости помогут, приблизительно, понять реальную финансовую состоятельность застройщика завершить проект строительства.

Вместе с тем, не всегда упомянутые финансовые показатели свидетельствуют о бесперспективности проекта, так как в настоящее время в строительстве жилья принимают участие целый ряд компаний (а не только застройщик), объединенных общей целью – строительство и привлечение средств.

"Прощупываем почву"

Немаловажным вопросом, который необходимо поднять и проанализировать инвестору, является правовой режим земельного участка, на котором проводится или планируется проводиться строительство. С этой целью необходимо запросить застройщика правоустанавливающие документы на землю. Такими документами могут быть:

1. В случае если застройщик собственник земли: государственный акт на право собственности на земельный участок, договор купли-продажи, договор мены др.;
2. В случае если застройщик пользователь земли: договор аренды, договор суперфиция (право застройки чужого участка), акт постоянного пользования земельным участком.

Конечно, к каждому из упомянутых документов, существуют установленные законодательством требования, поэтому для их проверки, инвестору лучше привлекать юристов, которые смогут компетентно и исчерпывающи, дать заключение по данному вопросу.

Особое внимание надо обращать на договора аренды земли. Поскольку аренда - это срочное владение и пользование землей, то следует проверить, когда истекает срок аренды. Он должен быть не меньше срока, заявленного застройщиком в документах для достройки объекта строительства.

Если срок строительства больше срока аренды, то существует серозный, обоснованный риск, что застройщику не удастся продлить аренду на новый срок. В связи с этим строительство может быть заморожено, в чем совершенно не заинтересован инвестор.

Кроме документов на землю следует также проверить разрешительные документы на строительство. Документом, подтверждающим право на проведение строительных работ, являются: зарегистрированные в местной архитектурно-строительной инспекции декларация о начале строительных работ или разрешения на начало строительных работ (в зависимости от сложности объекта строительства).

При отсутствии у застройщика одного из указанных документов, он не имеет законных оснований начинать строительные работы, а построенный без таких документов объекты признаются самовольным строительством, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Выбираем схему приобретения жилья

В настоящее врем законодательством запрещено инвестировать и финансировать строительство жилых объектов за счет средств юридических и физических лиц, кроме как через целевые облигации, институты совместного инвестирования, фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью (ст. 4 Закону Украины "Об инвестиционной деятельности").

Несмотря на указанный запрет, на рынке недвижимости сложились и существуют альтернативные механизмы покупки строящейся жилой недвижимости. К таким относятся: договора купли-продажи имущественных прав на квартиры; совместная собственность; предварительные договора купли-продажи квартиры, купля-продажа закладных и т. д.

Законодательством прямо не запрещено, что применение указанных категорий договоров при постройке жилья запрещено. Вместе с тем, они прямо и не разрешены. Ввиду этого такой недосказанности в законодательстве, при использовании (заключении) механизмов, не предусмотренных ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", существует риск признания в будущем договоров между застройщиком и инвестором в судебном порядке недействительным.

При таком развитии ситуации застройщик будет обязан по решению суда вернуть инвестору внесенные денежные средства. Однако если застройщик на тот момент будет не в состояния удовлетворить требования инвестора, то можно считать, что последний остается и без квартиры и без денег.

Как уже говорилось выше, схемы приобретения жилья могут быть самые разные, поэтому договора, заключаемые с инвертором, по которым эти схемы будут реализовываться, также будут иметь свои юридические особенности.

Укажем на условия, которые будут присутствовать почти во всех договорах, по которым приобретаются квартиры.

1. Расчеты за приобретаемое жилье (право на него). Инвестор должен четко понимать, какую сумму он должен заплатить застройщику или механизм (формула) формирования такой суммы.
2. Порядок оформления права собственности на квартиру. Конечной целью приобретения квартиры в строящемся доме является оформление на инвестора (покупателя) правоустанавливающих документов, на основании которых БТИ обязано, будет зарегистрировать право собственности.
   Поэтому в договоре должно быть четко прописана обязанность застройщика (и сроки ее исполнения) по передаче инвестору необходимых документов для регистрации права собственности.
3. Ответственность застройщика. Для защиты интересов инвестора, в условия договора необходимо включить условия об ответственности застройщика за несвоевременную сдачу жилого дома в эксплуатацию. Кроме того право инвестора отказаться от договора (разорвать договор).
   Следует обратить внимание, что Законом Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной сферы и жилищного строительства", запрещается до 01.01.2013 года досрочное одностороннее расторжение любых договоров, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства, в случае внесения покупателем 100% стоимость приобретаемого жилья.

Не забывайте также провести тщательную ревизию текста договора на предмет наличия скрытых платежей.

Как показывает практика, инвесторы, принимающие решение о покупке жилья в доме, который находится на нулевой стадии готовности, очень сильно рискуют, поскольку на этом этапе невозможно оценить темпы реального (не задекларированного застройщиком) строительство жилья.

Большинство строительных афер совершались именно на начальной стадии строительства. Поэтому, по нашему мнению, при выборе объекта инвестиции, следует рассматривать дома готовностью более 50% процентов.