Плюсы и минусы покупки МАФа...

Торговый павильон в большом городе – это и доход, и постоянный риск. Как его узаконить, как его правильно приобретать, как избежать сноса.

Ларьки, киоски и павильоны, которые не требуют устройства фундамента, можно быстро установить и также быстро демонтировать – все это подпадает под категорию объектов под названием МАФ (малая архитектурная форма).

После принятия в феврале 2011 г. закона «О регулировании градостроительной деятельности» правовой статус МАФ изменился.

«В соответствии с вышеуказанным законом, МАФ – это небольшое сооружение декоративного, вспомогательного или другого назначения, – уточняет старший юрист практики недвижимости, строительства и земельного права АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь.

– Следовательно, для ведения бизнеса теперь используется временное сооружение торгового, бытового, социально-культурного и иного назначения». Поэтому привычную аббревиатуру МАФ теперь заменяет определение «временное сооружение» (ВС).

В таких объектах предприниматели могут заниматься розничной торговлей, оказывать какие-либо услуги или организовывать точки общепита. Ограничения есть для обмена валют и торговли алкоголем.

Как его оформить

Устанавливать ВС во всех населенных пунктах нужно в соответствии с приказом Минрегионстроя № 244 «Об утверждении порядка размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности».

Сначала предпринимателю нужно в местной администрации получить положительное решение о соответствии месторасположения ВС строительным нормам. Затем оформить в местных органах градостроительства и архитектуры единственный разрешительный документ – паспорт привязки ВС.

Увы, общие для всей страны нормы не выполняются: в каждом населенном пункте действуют свои правила игры. В небольшом райцентре решение вопроса может занять неделю, в городе-миллионнике – больше года. В столице и вовсе отсутствует официальная возможность получить разрешение на размещение нового киоска.

Все дело в отсутствии нормативно-правовой базы, регламентирующей порядок аренды земли под киоском или павильоном. «Получить участок под ВС в аренду практически невозможно из-за необходимости проведения земельных торгов, а заключать договоры сервитута местные советы не торопятся», – объясняет главный юрист ГО «Гражданский корпус» Виктор Кобылянский.

Даже если предприниматель постарался оформить ВС по всем правилам, из-за отсутствия документов на землю, которые теперь не оформляют в некоторых городах, формальным поводом для демонтажа может стать так называемое «самовольное занятие земель». Поэтому хозяева киосков вынуждены регулярно откупаться от проверяющих органов.

Теневые схемы размещения новых ларьков существовали всегда. Находят лазейки и сегодня. По информации г-на Кобылянского, ранее за несколько сотен долларов можно было купить документы, оформленные задним числом через чиновников, причастных к разрешительной процедуре. Но вот в Киевглавархитектуре уже научились распознавать «липу», а электронная база данных ВС существенно затруднила махинации.

Впрочем, юрист и сегодня не исключает возможность проведения подобной аферы. Вот только решение вопроса наверняка обойдется в несколько тысяч долларов, а то и в десятки тысяч.

«Неофициально помочь в оформлении разрешения на установку ВС могут посредники, – рассказал «Деньгам» частный предприниматель из Киева Виталий Андреев. – Выльется это, с учетом коррупционной составляющей, в сумму 40–50 тыс. грн. без стоимости услуг Киевэнерго. А с принятием нового Решения Киевсовета затраты могут увеличиться примерно на 50%».

Теоретически у предпринимателя есть возможность для размещения киоска арендовать участок у юридического лица – если какая-либо компания раньше взяла в долгосрочную аренду участок городской земли. Но найти такого арендодателя непросто.

«При обязательной регистрации договора непременно возникнет вопрос о целевом назначении участка, которое должно быть только для строительства и обслуживания зданий торговли (по старому классификатору – коммерческое использование), – уточняет Виктор Кобылянский. – Поэтому участок ОСМД, промышленного, административного и прочего назначения не подойдет».

Покупка чужих проблем

Большинство ВС сегодня находятся вне правового поля. Поэтому перед покупкой или арендой объекта нужно убедиться в наличии разрешения органа градостроительства и архитектуры, разрешения управления благоустройства города, а также документов на землю – договора аренды или сервитута.

Легальность размещения киевских киосков Виталий Андреев советует проверить через базы данных Управления контроля за благоустройством г. Киева и Управления архитектуры и градостроительства. Также стоит выяснить, не находится ли торговая точка в местах, где накануне Евро-2012 все ларьки подлежат сносу.

Приобретение существующего ВС не избавляет покупателя от необходимости прохождения разрешительных процедур. «Предприниматель вместе с киоском не покупает право его эксплуатации и размещения в определенном месте – всю разрешительную документацию ему придется оформлять заново, – предупреждает Виктор Кобылянский. – Аренда более безопасна. Хотя и в этом случае существует риск проведения демонтажа вместе с товарами арендатора». В Киеве киоски вместе со всем содержимым нередко вывозят на штрафплощадку на ул. Богатырскую.

Так или иначе, договор аренды нужно обязательно оформить письменно, чтобы в случае проблем потребовать вернуть уплаченную авансом арендную плату.

Что с Киевом?

Столичные власти 26 января 2012 г . приняли решение о порядке работы бизнеса во временных сооружениях. Теперь собственники смогут легализировать существующие ВС, чтобы спокойно торговать в них до января 2013 г .

Для этого предпринимателям достаточно подать заявку и пакет документов в разрешительный центр КГГА и по истечении 5 дней получить разрешение на паевое участие. Величина ежегодного паевого взноса будет зависеть от вида товаров, которыми торгует предприниматель. В среднем с каждого киоска или павильона возьмут от 2 до 4 тыс. грн.

Собственники, которые внесут плату до 1 марта, получат скидку в 25%. Чтобы рассчитать стоимость паевого участия, площадь киоска нужно умножить на среднюю базовую цену «квадрата» земли и на коэффициент функционального назначения группы товаров.

Самый низкий коэффициент установили для «социальных» товаров – книг, продукции для детей, прессы и т. п., а для алкоголя, табака и ювелирки – наивысший. Полученный результат нужно умножить на зональный коэффициент, который увеличивается по мере приближения к центру города.

И нужно помнить: в Киеве объявлены вне закона киоски, расположенные ближе 20 м от остановок транспорта и выходов из метро, а также в радиусе 1,5 км вокруг НСК «Олимпийский» и около торговых центров.

Порядок размещения новых временных сооружений*

* Согласно приказу Минрегионстроя № 244 от 21.10.2011.

Что проверяем перед покупкой или арендой ВС

• разрешение органа градостроительства и архитектуры
• документы на землю (договор аренды или сервитута)

Для Киева:

+ к вышеназванному

• убедиться, что объект не расположен ближе 20 м от остановок общественного транспорта и выходов из метро, не находится в радиусе 1,5 км вокруг НСК «Олимпийский» или в пределах земельных участков торговых центров
• проверить легальность размещения киоска по базам данных Управления контроля за благоустройством и Управления архитектуры и градостроительства
• проверить, не находится ли киоск в перечне подлежащих демонтажу, который публикуют на сайте столичной горадминистрации.

Резюме: Покупать МАФы рискованно. Для нового бизнеса лучше аренда временного сооружения.