Вокруг Киева растут мертвые городки

Рейд корреспондентов по загородным коттеджам показал: вокруг Киева растут мертвые городки. Дома продаются из рук вон плохо и годами не заселяются. Плохое качество, высокая цена и недоразвитая инфраструктура основные причины того, что коттеджные поселки пустуют.

В коттеджном городке Новая Богдановка в 32 км от Киева по черниговской трассе тишина. Более сотни готовых домов пустуют. Первая очередь уже сдана, непроданных еще домов 20 осталось.

Но заселяется всего человек восемь, рассказывает охранник. Хотя говорить о сдаче первой очереди можно с существенной оговоркой. Не все дома готовы на 100%, да и коммуникации не введены в действие.

Городок начали строить и продавать еще три года назад, и в прошлом году Василий Кочерга, председатель правления треста Киевподземдорстрой-2, который является подрядчиком строительства, заявил, что все дома первой очереди уже проданы по цене $260360 тыс.

Сейчас в банке Аркада, продающем коттеджи, уверяют, что свободных домов еще много. А минимальная цена дома снизилась почти в два раза до $139,7 тыс., что куда дешевле аналогичных квартир в Киеве. Но покупателей все равно нет.

Мертвый сезон Если квартиры в Киеве еще кое-как продаются, то на рынке коттеджных городков, кроме класса элит, полное затишье. Большая редкость, если компании удается продать более 5 домов в месяц, рассказывает руководитель отдела аналитики консалтинговой компании Канзас Сергей Голуб.

Директор компании Build&Live Development Виктор Распутный говорит, что его компания специально изучала рынок и пришла к выводу: в 40 городках, в которых сейчас ведутся продажи, куплено только 200 коттеджей. Это не просто вялые продажи, их лежачими можно назвать, добавляет он.

Даже в городке Олимпик-Парк на житомирской трассе, в котором, как заявляли ранее продавцы, каждый день продается по коттеджу, признаются, что у них затишье. Не сезон сейчас, говорит менеджер по продажам Юрий. Поэтому до конца лета коттеджи предлагают со скидками.

Среди более чем сотни коттеджных городков вокруг Киева хорошо продаются дома в единицах, а некоторые поселки так и не будут заселены, предполагают участники рынка. Коттеджи не покупают, потому что спрос на недвижимость упал в целом, считает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Ужесточение выдачи кредитов тоже сыграло не последнюю роль.

Участники рынка в один голос твердят: если покупать не будут и дальше, вскоре не на что будет строить. У застройщика нет собственных средств, а банки неохотно дают кредиты, объясняет Сергей Голуб. По его оценкам, более 50% вкладываемых в строительство средств это как раз деньги покупателей. И хотя многие застройщики не признаются о проблемах, по данным Голуба, строительные работы уже заморожены в 25 городках.

Они того не стоят С ростом цен на столичные квартиры загородные коттеджи рекламировали как более привлекательное жилье и по цене, и по сути. Но сейчас покупатели разводят руками слишком дорого за такое качество!

Юрий, директор инвестиционной компании, еще в конце прошлого года начал искал себе дом в элитном поселке Конча-Заспа. Но вскоре убедился, что цены на коттеджи завышены в 23 раза. Строили дома, выставляли на продажу по цене, обеспечивающей 100% рентабельность, и думали, что это будет бесконечно, делится он своим наблюдением.

Кроме заоблачной цены, Юрия оттолкнул и обман: продавцы рекламируют продаваемое жилье как дома VIP-класса, а в комнатах висят дешевые кондиционеры. Кроме этого, он возмутился небрежным отношением строителей. Они курили и тушили бычки о красное дерево подоконника так следы и остались, рассказывает Юрий и добавляет, что многие дома так и не продадут при их сооружении строители пожадничали на фундаменте, и в результате уже построенные дома перекосились. Вместо дома он решил покупать участок и строить сам.

Ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании Сергей Костецкий также считает, что цены на загородные дома в большинстве случаев завышены. Если человек хочет купить дом за $300 тысяч, то ему предлагают за $1 миллион в том месте, где он действительно должен стоить $300 тысяч, говорит он.
Что говорить о коттеджных городках, если в одном из сел в глубинке Киевской области, куда зимой не добраться, корреспонденту 24 местные жители с апломбом назвали сумму в $160 тыс. за избушку без удобств.

Отделка по цене дома Многие из тех, кто все же рискнул и приобрел коттедж 2-3 года назад, до сих пор не могут в него вселиться. Николай, купивший домик в Новой Богдановке еще на этапе строительства, больше года ждал, пока его сдадут. Но и сейчас там жить нельзя в частности, еще не решены вопросы с коммуникациями. Водопровод есть, но откуда будет идти вода? Трубы есть, но где канализация мы не видели. Мы не уверены, что там все это есть, рассказывает он.

Кроме этого, новые коттеджные дома требуют дополнительных инвестиций и переделок. Конечно, самим придется еще много делать и много вложить средств в эту коробку. Но что поделать, если хочется жить хорошо, признается одна из покупательниц дома в Олимпик-Парке, не пожелавшая назваться.

Даже дорогие дома в элитных городках часто не устраивают покупателей. Этот дом купили за $830 тыс. в прошлом году. Но тут плохонькая планировка и много недоделок было. Мы почти все переделывали. Это выльется хозяйке еще где-то в $500 тыс., радушно рассказывает прораб, работающий над отделкой дома в элитном поселке Вишневе містечко в 17 км от Киева. Причем в этом году, по данным продавца коттеджей в городке, подобный дом можно купить дешевле за $720 тыс.

Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости, говорит, что стоимость внутренней отделки дома иногда даже превышает затраты на возведение коробки, и от покупки коттеджа до заселения проходят годы. Уже после покупки дома приглашается дизайнер, создающий интерьер по вкусу заказчика. Это процесс достаточно длительный, иногда превышающий период постройки самого дома, говорит он.

Назад в город Но даже когда уже все готово, многие проданные коттеджи продолжают пустовать. В одном из поселков занавески на окнах висят только в 4-5 домах. По некоторым домам видно хозяев давно не было. Столичный житель оказался не готов к проживанию в пригороде.

- Это стоит денег! - говорит Сергей Голуб из компании Канзас. Он перечисляет несколько факторов: эксплуатационные расходы на содержание дома в 5-7 раз больше, чем на содержание квартиры в Киеве; многие дома оказались непригодными к круглогодичному проживанию; транспортные расходы и отсутствие реальной инфраструктуры в пригороде (школы, детского сада, больницы). Приходится быть достаточно организованным. Дача это дача, а дом это дом, подытоживает он.

С ним соглашается директор компании Build&Live Development Виктор Распутный. Коттеджи это образ жизни. Была первая волна многие кинулись за город, а теперь возвращаются обратно. Участок надо обслуживать, сам дом содержать. Люди начинают возвращаться в город, говорит он.

Между собой участники рынка поговаривают, что переломным в коттеджном строительстве может стать следующий год: к несостоятельным городкам присматриваются европейские инвесторы, которые осенью могут начать скупку всех банкротов. Сдвиг может быть в начале следующего года рынок или окончательно упадет, или все-таки начнет потихоньку реабилитироваться, добавляет Виктор Распутный.

Где больше всего строится коттеджных городков (по направлениям)
Справка 24 Средняя стоимость домов в коттеджных городках составляет $1730 за 1 кв. м, а средняя стоимость жилья в Киеве, порядка $2500 за 1 кв. м.

62% городков находятся в радиусе 20 км от Киева. Но надо учитывать, что в рекламе расстояния указываются от КПП. Это значит, что от самого города ехать на 6-8 км больше. Многие коттеджные городки не отмечены указателями, и найти их можно, только спросив у местных жителей.