Цены на рынке недвижимости Украины будут падать?

Нет более стабильного сектора в Украине, чем рынок жилой недвижимости. Участники этого рынка стабильно уже два года подряд утверждают, что цены на жилье начнут расти. И с такой же завидным постоянством эти самые цены падают.

В начале пикового для рынка недвижимости 2008 года застройщики обещали, что "пути назад нет", и стоимость квадратного метра будет только повышаться. Впрочем, конец того же года опустил многих таких "оптимистов" на землю, когда цены на жилье «просели» почти вдвое.

Уже во второй половине наиболее "болезненного" 2009 года те же "эксперты" поспешили заверить, что ценовое дно достигнуто, и следует ожидать разворота. Однако, ожидаемого роста не произошло ни в 2009, ни в 2010 году.

Как ни странно, 2011 год также не отличался существенными изменениями цен в сторону удорожания жилья. Хотя в прошлом году рынок жилой недвижимости все же имел несколько поводов для оптимизма.

Во-первых , Увеличилось количество сделок купли-продажи жилья. Так в Киеве в 2011 году было продано почти 18 тыс. квартир - на 30% больше, чем в 2010 году. А это, вроде, должно свидетельствовать об оживлении спроса и улучшение платежеспособности населения.

Председатель комитета аналитики Союза специалистов по недвижимости Всеволод Жоголев говорит, состоявшейся также переориентация спроса в сегмент более качественного жилья. В частности, по его словам, в 2011 преобладал спрос на двухкомнатные квартиры.

По информации консалтинговой компании SV Development , Доля сделок купли двухкомнатных квартир за прошлый год составила 53%, однокомнатных - 36%. На другие объекты пришлось 11%.

Во-вторых , Как сообщает Госстат, объем строительных работ в денежном выражении в 2011 году вырос на 11,1%.

Объемы строительных работ, выполненных в Украине, 2008-2011

"Любой показатель объема строительных работ, превышающей 5% в год - это много. На западных рынках рост в пределах 1-3% уже считается хорошим", - Объясняет руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский.

Впрочем, не все разделяют оптимизм по поводу оживления спроса и роста строительных работ. "Как это можно воспринимать как позитив? Если рассматривать объем рынка в докризисный период и сейчас, то это примерно 10% от показателей ", - подчеркивает глава риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко.

К тому же, как оказывается, это совсем не способствовало повышению цен. Скорее, наоборот.

"По итогам 2011 года цены на жилую недвижимость в Киеве в среднем снизились на 1,25%. Снижение это было неравномерным. В первой половине года цены снижались достаточно существенно, и до августа "сползли" в среднем на 4% ", - отмечает Жоголев.

По его словам, ситуация изменилась лишь в августе 2011 года. "Был некоторый всплеск, который продолжался с августа по октябрь и привел к" отскока "цен где-то на 3%. Однако с октября ситуация успокоилась. И сегодня уровень цен аналогичен уровню, который был в 2009 году после стремительной коррекции ", - подчеркивает эксперт.

Динамика средних цен в городах Украины 2007-2011, вторичный рынок, долларов за квадратный метр

По данным риелторских агентств, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет около $ 70 тыс., "гостинки" - $ 50 тыс., двухкомнатной - $ 95 тыс., трехкомнатной - $ 125 тыс.

При этом минимальная стоимость отдельного жилья - порядка $ 35 тыс. К таким объектам, в частности, относятся переоборудованные приватизированы общежития.

И снова вникает риторический вопрос: а что будет с ценами на жилую недвижимость в 2012 году? Есть ли повод переживать у тех, кто еще не обзавелся собственным жильем?

Для того, чтобы ответить на это, "Экономическая правда" решила проанализировать основные предпосылки и факторы, от которых будет зависеть рынок недвижимости в этом году.

Цена на газ

Почему-то большинство экспертов чаще всего вспоминают именно этот вопрос, говоря о влиянии на стоимость жилья в 2012 году.

"Решение газового вопроса - это макроэкономическая стабилизация, стабилизация торгового баланса. Это повлечет получения нового транша кредита МВФ, приход частных и банковских инвестиций в Украину. Если будет решен газовый вопрос на том уровне, о котором сегодня говорит правительство, то мы получим рост цен ", - считает Жоголев.

По его словам, при условии стабильности гривни и экономической ситуации цены сохранятся на сегодняшнем уровне с возможными колебаниями на уровне 10%.

Впрочем, не стоит забывать, что на торговый баланс Украины влияет не только импорт российского газа, но и экспорт отечественной продукции - Благодаря ему, наша страна получает доходы в валюте. А один из основных потребителей украинского металла - Евросоюз - переживает сейчас не лучшие времена.

Кроме макропоказателей, от цены на газ также зависит стоимость строительных материалов. И они, по словам производителей, в 2012 году могут подорожать на 10-20%.

"Сейчас для заводов, производящих кирпич и керамическую плитку, стоимость газа составляет $ 560-570 за тысячу кубометров. То есть, никаких оснований для снижения цен нет, стройматериалы дорожать ", - уверяет глава" Всеукраинской ассоциации производителей строительных материалов "Иван Салий.

Государственная поддержка

В свою очередь, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов считает, что "рынок недвижимости может расправить крылья только при условии государственной поддержки ".

По его мнению, иначе стимулировать спрос в 2012 году будет невозможно. А значит, и оснований для роста цен не будет. К тому же, надеяться на финансирование отрасли из госбюджета, как показывает опыт последних лет, особо не стоит.

Так, в 2009 году был принят антикризисный закон о поддержке строительной отрасли, который предусматривал амбициозные планы по компенсации кредитования "Очередников" и финансирование застройщиков. Эта программа наконец не заработала, а помощь из бюджета оказалась мизерной.

В последние годы сектор также получал скромные суммы. Например, в бюджете-2012 на программу "Доступное жилье" предусмотрено 200 млн грн, а 2011 году эта сумма была вдвое меньше.

Вчастности, Салий отмечает, что 99,4% жилой недвижимости в Украине финансируется за счет частных инвесторов.

"Государственное финансирование в вопросах социальной недвижимости и других объектов только 0,6%. Для сравнения: в Беларуси с участием государства финансируется 95% ", - сетует он.

Ипотечное кредитование

"ЭП" уже писала о том, что 2012 год обещает стагнацию для ипотечного рынка.

Так, в начале 2011 года банкиры искренне надеялись вернуть докризисные объемы выдачи займов. И этого удалось частично добиться в потребительском и автокредитовании, но не в ипотеке.

За прошлый год банки нарастили ипотечные портфели только на миллиард гривен - до 3,5 млрд против 2,25 млрд годом ранее. Это рост на 55,6%, однако к докризисным объемам - 27,8 млрд грн в 2008 году - еще очень далеко.

Сами банкиры подтверждают сворачивание ипотечных программ и их нецелесообразности. По крайней мере, на этом они подчеркивали в многочисленных интервью "ЭП".

"Мы думали, что осенью, когда будет напряжение на рынке, люди будут вкладываться в недвижимость. Ну, где-то просчитались. Поэтому у нас сейчас много квартир и объем продаж не может меня радовать ", - заявил председатель правления банка" Таврика "Анатолий Дробязко.

К тому же, банковское сообщество ожидает дальнейшего падения цен в этом году.

"Кто может купить все то, что уже построено? Мы не ожидаем рост доходов населения ... Бюджетные расходы сокращаются не только в Греции, а и у нас. Отложенный спрос на квартиры в ближайшее время не появится. Поэтому цены на недвижимость будут или стоять на месте, или вновь снижаться ", - Считает глава "Райффайзен банк Аваль" Владимир Лавренчук.

По словам руководителя "Еврогазбанка" Ростислава Павличенко, цена квадратного метра может просесть еще на 20-30%.

Евро-2012

Как ни странно, это событие эксперты ранее называли одним из катализаторов, который позволит отечественному рынку недвижимости выйти на новый уровень.

Когда в 2007 году Украина и Польша выиграли право на проведение Чемпионата Европы по футболу, многие застройщики поспешили заявить, что это позволит украинским городам-хозяевам Евро-2012 "обрасти" новыми жилыми комплексами и инфраструктурой.

В результате кризис перечеркнул все планы девелоперов, а компании-"однодневки" с "неизвестными" владельцами выигрывали все тендеры и наживались на госзакупках.

"Косвенно" Евро-2012 "могло повлиять только на те компании, которые выступали субподрядчиками по крупным проектам. Они могли использовать заработанные средства для строительства новых объектов ", - отмечает глава Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Примером такого субподрядчика является столичная компания "Киевгорстрой", которая была задействована на строительстве НСК "Олимпийский".

Президент Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова отмечает, что "Евро-2012" "никоим образом на динамике цен не скажется, кроме как на краткосрочном подорожании посуточной аренды квартир ".

"Они что приедут сюда не футбол смотреть, а недвижимость нашу скупать? Кому это надо?", - недоумевает эксперт.

По его словам, стоимость аренды на время проведения Чемпионата может повыситься на 5-10%. Это и все.

Выборы-2012

Именно это событие, по мнению экспертов, может повлиять сильнее на стоимость жилья, чем проведение мероприятий мирового масштаба.

"Во время любых выборов - президентских или парламентских - на киевском рынке наблюдается определенная" волна "покупок недвижимости. Часть средств, потраченных на рекламу и пиар, так или иначе перетекает на рынок ", - говорит Рубанов.

Среди лиц, которые изъявили желание обзавестись жильем после выборов, преобладают маркетологи, рекламисты и журналисты, подтверждает Бондаренко. Он предполагает, что и другие покупатели, которые улучшают жилищные условия в такое время, обычно, связаны с выборами.

Впрочем, никто из опрошенных "ЭП" риэлторов не считает такую ​​тенденцию определяющим рост цен. Объемы таких сделок все равно являются несущественными.