Основные причины безумного роста цен на рынке недвижимости Киева

Прочитал на популярном сайте интервью с председателем правления банка из категории «средних».

Удивила фраза опытного финансиста, в которой он описал свои надежды на возобновление роста стоимости жилья: «Мы думали, что осенью люди будут вкладывать средства в недвижимость. Ошиблись».

Полагаю, что пройдет еще не одна осень до того момента, когда цены на жилую недвижимость в Украине станут расти. Причины этого следует искать и в сумасшедшем росте рынка в середине 2000-х годов.

Стоимость квадратных метров в нашей стране по-прежнему явно не соответствует росту доходов населения. Так было и в лучшие времена, так обстоят дела и сейчас. Если реальный ВВП за 2001–2007 годы вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения — более чем в два раза, то недвижимость в Киеве и ряде регионов к началу кризиса подскочила в цене в шесть–восемь раз.

При уровне цен на жилье в период их пика (лето 2008-го) суммарный оборот финансов на рынке недвижимости в Украине составлял 500 миллиардов долларов (из них 150 миллиардов приходилось на столицу).

На тот момент это 400% отечественного ВВП, что было похоже на мировой рекорд. Так, в то же время общий финансовый оборот на рынке жилья в США составлял 160% ВВП. Даже лидер десятилетия по динамике роста цен — австралийская недвижимость — и та стоила 330% ВВП.

Бум, который наблюдался на отечественном рынке недвижимости в 2001–2008 годах, нельзя объяснить фундаментальными макроэкономическими факторами. Скорее, рынок походил на спекулятивно раздутый пузырь.

Жадность

Чем была обусловлена высокая цена квартир в том же Киеве? Да ничем! Она была искусственно завышена (впрочем, и сейчас остается таковой). Сравните рост стоимости жилья в столице с графиком изменения цен на стройматериалы в 2001–2007 годах.

Вы увидите, что себестоимость строительства квадратного метра возрастала значительно меньшими темпами, чем цены на готовое жилье. По некоторым оценкам, прибыльность столичных застройщиков в докризисный период колебалась от 300 до 500%. Вряд ли торговля оружием, наркотиками и эксплуатация девиц легкого поведения дает более высокую отдачу на единицу вложенных средств.

В период бурного роста стоимости жилья контролируемые риелторами аналитики утверждали, будто цены за рубежом выше. Во-первых, это далеко не всегда соответствовало истине. В более развитых, нежели наша страна, Чехии, Венгрии, Польше, Словакии, Словении недвижимость была дешевле, чем в Украине.

Если взглянуть на государства, похожие на наше по структуре экономики, например, на Польшу или Венгрию, то заметно, что в Варшаве и Будапеште средняя стоимость квадратного метра редко превышала 1000 евро. При том, что уровень жизни и доходов населения там ощутимо выше, чем в Украине. У нас же жилье эконом-класса стоило в 1,5 раза дороже.

Во-вторых, сравнивать нужно корректно. Так, в Санкт-Петербурге, который аналогичен Киеву по площади и населению, стоимость четырехкомнатной квартиры в центре города нечасто превышала 150 тыс. долларов. В украинской столице такую же квартиру на Липках или Тарасовской найти меньше чем за 250 тыс. долларов не удастся даже сейчас. При том, что достаток жителей Питера несколько выше, а сам город превосходит Киев как по архитектурной ценности, так и в плане приближенности к европейским стандартам.

Посмотрим на вопрос с иной точки зрения. Будем использовать нынешние цены, которые процентов на 40 ниже предкризисных. Сейчас немцу, чтобы скопить на квартиру площадью 60 квадратных метров в Берлине, надо отработать примерно 2,5 года, гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран — около шести лет. Среднему украинцу на квартиру в столице, даже с учетом ощутимого снижения цен на жилье за 2009–2011 годы, — около 22 лет.

Психоз

Главная причина бума на рынке жилья в первой половине 2000-х годов состояла в том, что в Украине с успехом была развернута «индустрия убеждения» граждан, будто недвижимость может только дорожать и ни за что не начнет дешеветь!

Для того чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос. Это можно сделать и искусственно. Сначала активно скупаются квадратные метры на вторичном рынке. Затем формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанавливается более высокая цена. Далее начинается массированная пропагандистская кампания в СМИ.

Населению твердят о неминуемом повышении стоимости недвижимости, связанном с резкой активизацией инспирированного ранее спроса. Это поднимает активность среди потенциальных покупателей, и квартиры начинают дорожать.

Остается только правильно контролировать этот процесс и подливать масла в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и выступлениями «правильных» аналитиков, которые авторитетно утверждают: цены росли, растут и будут расти. Именно это наблюдалось в Украине в 2000-х годах.

В созданной атмосфере психоза, поддаваясь воздействию СМИ и прогнозам «независимых» аналитиков, люди вкладывали в недвижимость имеющиеся сбережения. Цены соответственно законам рынка продолжали покорять заоблачные высоты. Их рост достиг первого максимума в конце 2003-го. Далее у основного инвестора, то есть у населения, закончились средства. Рынок замер. Но уже в начале 2005 года выход был найден.

Начинается активная пропаганда ипотечного кредитования. Машина заработала с новой силой. Строительные компании росли как на дрожжах. Дома становились все более многоэтажными, нарушались технические, санитарные и прочие нормы, уничтожались детские площадки, парки, памятники архитектуры…

Неминуемый крах

Но ничто не вечно под Луной — цены на недвижимость достигают второго максимума. Они становятся совершенно несоизмеримы с доходами. Возникают классические симптомы обрушения финансовой пирамиды, которые крайне некстати накладываются на экономический кризис 2008-го.

Сначала банки резко сократили кредитование покупки квартир. После этого рост рынка резко прекратился. И не из-за недостатка предложения, а из-за отсутствия спроса. Ресурсы на содержание невостребованных новостроек иссякли. Все большее количество перекупщиков в сложившейся ситуации пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложения на рынке.

Начинают нервничать инвесторы, которые понимают: если перекупщики подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Одновременно с этим в словах «аналитиков» все меньше слышится уверенности в бесконечном росте цен. А главное — в это все меньше верят люди.

В СМИ появляется больше доводов, которые невозможно опровергнуть, что цены пока еще держатся искусственно. При этом почти не осталось людей, способных купить квартиру. Все — занавес: цены на недвижимость в Украине, начиная с декабря 2008 года, неуклонно и ощутимо падают.

Это надолго

К концу 2011-го в крупнейших городах страны количество предложений жилья увеличилось в три–четыре раза. Но продать его крайне сложно даже при большой скидке. Риелторы уже давно не в силах скрыть резкое падение объема сделок. О ужас, держать деньги на банальном банковском счете стало более выгодно. Потому что депозит приносит доход, а вложения в квадратные метры — убытки. И так уже три года…

Что ждет рынок жилья в обозримом будущем? Подавляющее большинство банков прекратили выдачу ипотечных кредитов и не желают разделять возросшие риски обрушения рынка и, соответственно, обесценивания залога (квартиры). Платежеспособного спроса на жилье почти нет: с доходами у населения туго. Если кто-то считает, что есть условия хотя бы для прекращения дальнейшего падения цен, хотелось бы узнать их аргументацию.

Подводя итог, замечу: недвижимость обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье. В этом заинтересованы и трезвомыслящие граждане, и банки, которые были бы рады возврату инвестированных в недвижимость средств на депозитные счета.

Рынок недвижимости в Украине до недавних пор подчинялся не законам экономики, а законам психологии (или психиатрии?). Как утверждает экономист Джозеф Стиглиц, «пузырь — это когда сегодня цена высока лишь потому, что инвесторы верят, будто завтра она будет еще выше, а не из-за фундаментальных факторов».

Население страны уже миновало высшую точку массового психоза, искусственно созданную на рынке жилья. И те немногие, у кого есть свободные средства, не спешат приобретать квартиры или дома даже по казавшимся три–четыре года назад сверхвыгодным ценам из серии 1–1,2 тыс. долларов за квадратный метр. Не спешат, потому что имеет смысл подождать. Более чем вероятно, что квадратные метры будут дешеветь.