От налоговой не скрыться - новые правила при продаже недвижимости

Сотрудник ЦРУ Олдрич Эймс успешно работал на советскую, а потом и российскую разведку 10 лет. К провалу его привели покупки на имя жены дома за $540 тыс. наличными, фермы, двух квартир, автомобиля «Ягуар», обстановки на $455 тыс. и акций $165 тыс.

В Украине законодательно определять доходы по расходам пока нельзя. Но налоговая к этому стремится. Пробный камень – продажа и покупка квартир.

История разоблачения Олдрича Хейзена Эймса – поучительна и показательна. Дом в Вашингтоне он купил за наличные, а общей электронной базы данных по собственникам приобретенного жилья на тот момент (1992 год) в Штатах не было. Но помогли соседи.

Когда возле особняка, куда супруга Эймса нечаянно привела наружку, появились налоговые инспектора (т.е. сотрудники Службы внутренних доходов), они рассказали все, что знали и о чем догадывались.

Так начался провал самого высокопоставленного советского шпиона в американской спецслужбе. 21 февраля 1994 года Олдрич Эймс был арестован сотрудниками ФБР в Арлингтоне и, спустя два месяца, приговорен к пожизненному заключению в тюрьме особо строгого режима Алленвуд в штате Пенсильвания.

Его история вызвала громкий политический скандал в США. После многочисленных обвинений даже руководитель ЦРУ Джеймс Вулси был вынужден уйти в отставку. Эксперты говорят, что, если бы не интерес налоговиков к расходам Эймса, он бы успешно работал до сих пор.

Западные традиции и законодательство позволяют фискальным органам действовать по принципу «Доверяй, но проверяй». Поэтому так называемые косвенные методы определения доходов популярны во многих странах. Но каждый шаг налоговой при этом четко отрегулирован.

В Германии, например, оценочное определение дохода может быть применено, если налогоплательщик не предоставляет запрошенные подтверждения данных, указанных в декларации, документы (если на основании имеющихся документов нет возможности достоверно определить реальный доход).

После этого налоговый орган предоставляет налогоплательщику официальный расчет налога, который может быть им оспорен в течение одного месяца.

Во Франции используется процедура taxation d’office - оценка дохода. Она применяется, например, когда налогоплательщик не подает в срок налоговую декларацию и не реагирует в течение 30 дней на требование налогового органа ее предоставить. А также при отсутствии ответа на запросы налогового органа или препятствовании налоговой проверке.

В ходе процедуры taxation d’office налоговые органы оценивают налоговую базу на основании доступной информации (например, об образе жизни налогоплательщика) и направляют уведомление, которое он не может оспорить в обычном порядке.

В Великобритании налоговая администрация может прибегнуть к косвенным методам в случае обмана или если инспектору не предоставлена полная информация о доходах, в течение 20 лет.

В США, косвенные методы в практике контрольной работы федерального налогового ведомства применяются уже давно и прежде всего в отраслях хозяйства, связанных с оборотом крупных сумм наличных денег, где учет и контроль значительно затруднены. Если налогоплательщик оказывается не в состоянии предо- ставить налоговому органу отчетные данные требуемой полноты и состава, налоговый орган обязан реконструировать доходы налогоплательщика косвенным методом.

Можно ли у нас применить такие методы? Пока законодательно нельзя по отношению к физическому лицу и крайне трудно, когда речь идет о налогообложении бизнеса. Скажем, в Америке налоговый инспектор, проверяя подозрительную (по части уплаты налогов) пиццерию собирает все счета-фактуры от каждого из поставщиков продуктов и полуфабрикатов.

Эти счета-фактуры позволяют точно установить количество муки, томатного соуса и сыра, которое пиццерия закупила у поставщиков. Инспектор отбирает два образца пиццы, самую большую и самую маленькую из имеющихся в наличии, и направляет их в специальную независимую лабораторию (которая не является подразделением налогового ведомства).

Анализ пиццы в лаборатории позволяет точно определить весовое содержание муки, соуса и сыра, использованных при выпечке продукта. На основе этих данных и данных по объемам закупок продуктов и полуфабрикатов рассчитывается количество продукции, которое можно изготовить из этих продуктов. А имея данные об "объемах производства" заведения и зная расценки на продукцию (для этого используются меню пиццерии), можно оценить выручку пиццерии.

Отечественные специалисты говорят, что в Украине такие номера не проходят. «Американская фискальная система базируется на том, что в цепочке добросовестных налогоплательщиков один может оказаться паршивой овцой, - говорит юрист Александр Моторный.

– У нас каждое звено цепочки – от импортера до продавца (включая, брокеров, посредников, оптовиков и т.д.) часто является участников фискального сговора. Добавить к этому оборот за наличные, и налоговый инспектор с ума сойдет, прежде, чем установит, сколько пар обуви реально продали в этот день в данном магазине.

Или сколько блинчиков напекли в конкретном кафе. Именно поэтому упрощенная система налогообложения малого и среднего бизнеса для нас самая подходящая с точки зрения ментальности…».

Впрочем, то, что граждане не слишком откровенны с налоговой, очевидно: посмотрите на количество дорогих иномарок на улицах, а норковых шуб в метро, а потом сравните со средним размером зарплаты по стране. На шубу, не говоря уже об автомашине, не хватит. Значит, левый доход или зарплата в «конвертах» все-таки присутствуют?

Это, разумеется, беспокоит на налоговую, которая с большим трудом выполняет планы наполнения бюджета и находится в постоянном поиске новых ресурсов. В результате появился проект закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно регулирования некоторых вопросов налогообложения имущества. Законопроект наделяет ГНС полномочиями контролировать сделки купли-продажи имущества граждан.

По словам главы ГНС Александра Клименко, некоторые люди в Украине вносят в уставные фонды десятки миллионов гривен, но при этом показывают официальный доход в 10 тыс. грн. Выдать этих нехороших людей могут их покупки, а отследить – позволит принятие упомянутого закона.

«Если при проверке информации о покупке земельных участков, автомобилей или квартир, у налоговых органов возникает подозрение в неуплате гражданином налогов, - говорит г-н Клименко, - гражданину предложат добровольно заполнить декларацию. Когда он отказывается, налоговики могут продолжить работу по выявлению скрытых источников дохода этого лица».

Клименко специально отметил, что, если его ведомство докажет наличие незадекларированных доходов, то сотрудники налоговой имеют право самостоятельно начислить налоговые обязательства. Но каким образом фискальные агенты будут выявлять «левые» доходов не рассказал. Наверное, профессиональная тайна.

Скорее всего, и пресса об этом догадывается, налоговая служба будет использовать «непрямые методы» оценки доходов граждан по расходам. Т.е. основываясь на фактических затратах людей. Представители юридической компании «AstapovLawyers» допускают, что для получения информации о таких «фактических затратах», налоговики смогут проводить опросы соседей, получать информацию из банков и т.п.

И если банковская информация еще хоть как-то может быть подтверждена документально, хотя и в нарушение законодательства в части неразглашении банковской тайны, то мнение соседей о доходах украинских граждан – уж очень субъективная материя.

У зависти, как и у страха глаза велики. Например, мои соседи считают меня миллионершей, потому, что я иногда езжу на такси и держу дома экзотических животных. Доказать же им, что такси стоит не дороже бутылки водки (понятная всем сравнительная величина), а удав, игуана и кролик в содержании гораздо дешевле кошки, практически невозможно.

Впрочем, на счет опроса соседей – это пока догадки. Официально налоговая говорит лишь о покупке квартир, машин и домов. И тут тоже возникает заковыка. Когда безработная блондинка 18 лет с характерной манекенной внешностью вдруг приобретает «Порше», «Феррари» и пентхауз в центре столицы, вопросы, конечно, могут возникнуть.

Но когда семья из трех человек с маленьким ребенком покупает панельную двушку за $75 тыс. в состоянии «здесь была бомбежка», таскать ее на допросы в налоговую по поводу источника денег и проводить дополнительное расследование, мягко говоря, негуманно. Если государство не может обеспечить своих граждан социальным жильем, пусть не мешает «обеспечиваться» самостоятельно по рыночным ценам. И следит лишь за тем, чтобы платились налоги с самой сделки.

Последний пункт так же решили ужесточить. Вместе с ликвидацией БТИ (которую пока отложили на год) уйдет в прошлое и так называемая балансовая стоимость квартиры. Теперь в расчет будет приниматься только рыночная цена.

Но, поскольку, это понятие размыто, Фонду госимущества поручили до Нового года утвердить минимальную стоимость квадратного метра в разных городах и районах. Как определяется цена? Пока на основании временного документа-рекомендации специальными фирмами оценщиками. А потом депутаты обещают это дело узаконить.

Таким образом, государство пытается заставить продавцов и покупателей квартир заявлять реальную стоимость сделки. И с нее платить налоги. Кстати, небольшие. «По закону, - говорит адвокат Александр Дядюк, - налог составляет 1% от стоимости проданного жилья. Продажа второго объекта жилой недвижимости, на протяжении одного календарного года, подлежит налогообложению уже по ставке 5%».

«Не так много людей занижало стоимость квартир, - говорит юрист Александр Моторный. – Особенно, если это сделка не между близкими родственниками или давними друзьями, а между совершенно незнакомыми людьми. Те, кто давно работает на рынке недвижимости, знают, что в случае судебного оспаривания договора купли-продажи, квартира вернется продавцу, а покупатель получит то, что записано в договоре.

Варианты с расписками на дополнительную сумму суды во внимание не принимают. Даже заверенными нотариально. Расписки, которая гарантировала бы правовое возвращение денег, не существует. Поэтому заявления отдельных депутатов, что у нас 60% квартир продаются по заниженным ценам, считаю преувеличением».

Специалисты, с которыми мы разговаривали, нашли и другие изъяны в обязательной оценке жилья. «Оценщики работали и раньше, когда речь шла о покупке жилья в кредит, - говорит Елена, брокер крупной риэлтерской фирмы из Киева. – Банки всегда давали своего оценщика: это был способ дополнительного заработка на сделке. По опыту могу сказать, что цена однокомнатной квартиры после оценки вырастет на $500-1000.

Однако, если оценка банковским оценщиком, это, скорее, формальность, то в данном случае речь идет об индикативных ценах на жилье. Но в моей практике нередко были прецеденты, когда люди продавали квартиры по заниженной стоимости, поскольку им срочно нужны были деньги на операцию, погашение кредита, на судебные или какие-либо еще неотложные расходы. И мне непонятно, сможет ли теперь человек продать квартиру ниже официальной рыночной стоимости? Или это будет расценено, как попытка уклониться от уплаты налогов?».

Не меньше вопросов вызывает и требование доказывать происхождение денег документально. По словам представителей налоговой, нарушители будут нести административную и уголовную ответственность. Или же платить 15-17% стоимости покупки как налог.

«О каком налоге идет речь, - удивляется адвокат Александр Дядюк, - если в действующем законодательстве ничего подобного не предусмотрено?! Доход – это денежные средства или материальные ценности, полученные государством, физическим или юридическим лицом в результате какой-либо деятельности.

Если эти деньги копили сначала мои родители в течение 20 лет, потом я еще 15 лет, то они не могут быть налогообложены как доход, ибо свои налоги я уплатил еще раньше. То же касается и продажи личного имущества. Может, я каждый день продаю старые тапочки, чтобы собрать на квартиру и что?..».

Вместе с тем юристы предостерегают от заявлений, что деньги вы одолжили у друзей. «Не надо переводить стрелки на других людей, - советует Александр Моторный, - ибо тогда начнут проверять их финансовые возможности. Не следует шутить и с подарками. Они у нас так же облагаются налогом…».

«Отслеживать расходы граждан – это нормальная европейская практика, - говорит замглавы фракции Партии регионов Михаил Чечетов. – Главное, от усердия дров не наломать, а то начнут спрашивать по всей строгости за покупку «Запорожца», а у того, кто непонятно за какие деньги купил BMW – не спросят».

При этом Чечетов отметил, что ни на уровне парламента, ни на уровне совета фракции Партии регионов данная инициатива еще не обсуждалась. А значит, как минимум, до февраля можно жить спокойно.