Почему в Украине так мало дешевого жилья?

Сегодня риелторы говорят об устоявшихся принципах ценообразования и стабильных сроках продаж квартир.

Наиболее ходовые объекты агентства недвижимости обещают их владельцу реализовать в течение 2–3 недель, а дорогостоящие предложения - за 4-6 месяцев.

Разумеется, при условии, что цены предложения близки к среднерыночным для той или иной категории квартир.

Как сообщалось ранее газетой Сегодня от 15.11.11. Цитата: "С итуация на рынке существенно не изменится, но цены на квартиры могут взять курс на снижение.

«Покупателей станет меньше — люди будут ждать падения цен», — объясняет Александр Жолудь, экономист Международного центра перспективных исследований. Такие ожидания он связывает с «заморозкой» ипотеки и экономической нестабильностью. "

Среди украинцев наибольшим спросом пользуются квартиры в новых домах. Но вскоре они могут столкнуться с тем, что в этих домах квартиры перед продажей могут подскочить в цене на 5-7%, говорят эксперты.

Напомним, согласно новому положению, прописанному в Налоговом кодексе и действующему с начала этого года , ставка при продаже квартир зависит от срока, в течение которого покупатель готов приобрести жилье.

Если продавец жилья владел квартирой или другой недвижимостью в течение более трех лет, то он не должен платить налогов, однако если срок владения имуществом до последующей продажи составил менее 3 лет, то продавцу дополнительно следует уплатить 5% налогов.

Кроме того, взимается 1% сбора на обязательное пенсионное страхование, и столько же госпошлины (если сделка оформляется у государственного нотариуса) или просто оплачивается платеж за оформление нотариальных действий (если договор оформляется у частного нотариуса).

Однако ближе к цифрам. «Обозреватель» выяснил, как изменились цены на недвижимость в ноябре, что ожидает украинцев к концу года и какие сюрпризы может преподнести «недвижимый» рынок потребителю.

Ноябрьский Real Estate в Украине

Если просмотреть динамику цен на недвижимость в октябре-ноябре 2011 года, станет очевидно, что в ряде регионов с разной активностью цены продолжают пикировать, и только в некоторых отмечается незначительный рост. Максимальное изменение цен на жилье 0,3-0,7% зафиксировано в трех экономически развитых регионах Украины, включая столицу.

По оценкам риелторов, в ноябре средняя стоимость предложенного к продаже жилья в столице составляет 1821 доллар за кв. м. В городах-миллионниках цена метра в полтора-два раза ниже. Более дорогие - курортная Одесса (1478 долл./м2) и Львов, где предложение новой недвижимости ограничено (1424 долл.). Дешевле стоит жилье в индустриальных мегаполисах - Донецке (1157 долл./м2) и Днепропетровске (1154 долл.).

Наиболее бюджетными предложениями располагает Харьков (1050 долл./м2), где активно строится новое жилье и откуда продолжается миграция в Киев и соседнюю Россию. И если в Киеве однокомнатную выставляют на продажу в среднем за $55–65 тыс., то в Одессе стоимость “единички” обычно составляет 45–50 тыс. долл., а в Харькове - $25-35 тыс.

Тенденция месяца такова, что рынок элитного жилья замер совсем, квартиры среднего класса едва-едва пользуются спросом, и то лишь потому, что все дешевое жилье уже раскуплено. Согласно риелторским оценкам, ввиду приостановки ипотечного потребительского кредитования спрос на дорогое жилье так и будет мерцать где-то вдалеке. Общий вывод: спрос падает, потому что нет предложения, денег на которое могло бы хватить.

Регионы

С приходом осени на рынке недвижимости в Одессе наметилось небывалое оживление. Сейчас однокомнатную квартиру здесь дешевле $49 тыс. днем с огнем не сыщешь. Однако эта активность длилась недолго - уже со второй половины октября произошел небольшой спад покупательской способности.

Впрочем, по прогнозам руководителя Первой риелторской компании и вице-президента Ассоциации риелторов Одессы Дмитрия Грабины, уже в декабре одесских риелторов ждет настоящий «квартирный бум».

По его словам, ажиотаж ожидается потому, что под конец года спрос обычно увеличивается Средняя цена на 1-комнатную квартиру в Одессе составляет $52 тыс., средние «двушки» - от $62 тыс., на двухкомнатные побольше размером - от $73 тыс. Это цены указаны в отношении первичного рынка. Однако ценовая политика на вторичном рынке одесской недвижимости примерно такая же.

Что касается аренды, то данный вид услуг на рынке недвижимости за последний месяц немного подорожал. По оценкам экспертов, так происходит по причине отсутствия доступного жилья и кредитования. Снять 1-комнатную квартиру в Одессе сегодня минимально стоит 2000-2100 грн/мес. В зависимости от района, 2-комнатную – 2100-2400 грн/мес., 3-комнатную – 2,5-3 тыс. грн/мес.

В Днепропетровске на вторичном рынке можно купить 1-комнатную квартиру по цене от $27 тыс., 2-комнатную – от $37 тыс., «трешка» обойдется минимально в $55 тыс. гривен. Сравнительно дешево можно жилье в Днепропетровске арендовать. За однокомнатную квартиру здесь просят 1600-1800 грн/мес., за «двушку» - 2000-2300 грн/мес., за аренду 3 комнат придется выложить около 3 тыс. гривен.

Ситуация на рынке недвижимости в столице Галичины, по словам риелторов, уже минимум год существенно не меняется - цены почти не растут и не падают. Все замерло.

Покупатели больше прицениваются, говорят маклеры, но покупать не спешат. Так, первичный рынок львовского жилья сегодня выглядит следующим образом: 1-комнатная квартира в новострое стоит $42-45 тыс., 2-комнатная – от $60 до $75 тыс. в зависимости от района. Вторичный рынок жилья во Львове держится практически на том же уровне от $39 тыс. «однушка», $58-60 тыс. – двухкомнатное жилье. На арендном поприще Львова – глубокое затишье.

Эксперты говорят, так продлится до февраля. Средняя цена аренды «единички» во Львове — 1200 грн., плюс коммунальные около 300 грн. Квартиры по такой цене уходят быстро. Нарасхват также «двушки» по 1800—2000 грн. А вот квартиры с евроремонтом по 3-5 тыс. грн. простаивают.

Донецкая недвижимость в ноябре в цене практически не изменилась, причем квартир стало продаваться больше. Эксперты отмечают активизацию спроса на вторичное жилье в пределах 10%. Так, цена однокомнатной донецкой квартиры в ноябре составляет в среднем $29-32 тыс., 2-комнатное жилье обойдется в среднем здесь в $44 тыс., квартира с 3 комнатами – около $60 тыс. Арендовать жилье в Донецке можно от 1700 грн/мес. – однокомнатную, от 2000 грн/мес. – двухкомнатную и от 2300 – трехкомнатную квартиру.

Харьковская недвижимость в цене за последний месяц практически не изменилась. Правда, риелторы отмечают незначительное увеличение спроса на вторичное жилье. Так, стоимость 1-комнатной квартиры в городе составляет в среднем $30 тыс., 2-комнатной – 39 тыс., «трешка» в среднем стоит около $50 тыс.

Арендный рынок, по словам экспертов, стал менее оживленным по сравнению с октябрем, спрос упал, цены тоже притормозились. На сегодняшний день снять 1-комнатную квартиру в Харькове стоит около 2000 гривен, «двушку» сдадут за 2400-2500, а трехкомнатное жилье обойдется в 2900-3000 гривен.

Говоря о ценах на вторичные квартиры в Крыму, эксперты снова-таки отмечают спрос на самое дешевое жилье. В среднем в больших крымских городах за однокомнатную квартиру попросят $35-40 тыс., за двухкомнатную - $46-50 тыс., а за трехкомнатную - $57-60.

Ощутимое снижение цен возможно лишь при резких скачках на рынке валют - в таких случаях владельцы свободных денежных сбережений стараются вложить их в недвижимость. Еще одна из причин стабильности цен - жители полуострова по-прежнему не очень-то активно берут квартиры в кредит.

Арендные цены в Крыму несколько выше, нежели в других регионах. Кроме того, как говорят эксперты, в большинстве случаев, наибольшим спросом пользуются, как и летом, не квартиры, а комнаты.

Резюмируя анализ регионального рынка жилья, во Львове можно отметить небольшое падение цен на жилье за последний месяц в пределах 0,5%. Похожую негативную картину (0,3%) можно наблюдать и в одном из самых индустриально развитых городов Украины – Донецке. Вопреки всем ожиданиям незначительно выросли цены в одном из самых дорогих городов Украины - Одессе (0,25%).

Положительная динамика также наблюдается в Днепропетровске (0,1%) и Харькове (0,7%). В то же время за прошлый месяц немного “поползли” вверх цены в не самых крупных городах страны – Хмельницком (0,1%), Симферополе (0,5%), Николаеве (0,3%), Ужгороде (0,8%), Херсоне (1%) и Чернигове (0,1%).

Правда, это в основном касается дешевого сегмента жилья – одно- и двухкомнатных квартир. Также стало известно, что на сегодняшний день больше теряют в цене двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Тогда как более плавное снижение стоимости проходится на однокомнатные квартиры.

На рынке первичной недвижимости в октябре-ноябре специалисты в целом отмечают подорожание квадратного метра жилья в целом на 10-15%. Такая тенденция объясняется тем, что подорожали стройматериалы, а также поднялась плата за энергетические ресурсы.

На рынке вторичного жилья наибольшее количество договоров купли-продажи сегодня заключается в самом дешевом сегменте эконом-класса (квартиры стоимостью $45-70 тыс.), а также еще немного в среднем ценовом сегменте – $70-85 тыс. Самые дорогие квартиры во Львове и Одессе, а в Харькове и Донецке жилье можно купить дешевле.

Киев

На столичном рынке недвижимости в течение октября было совершено 1128 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке и 770 продано в недостроенных домах.Наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры (56% сделок), 34% приходится на однокомнатные квартиры и 10% на объекты с тремя комнатами и более.

Максимальное количество сделок (75%) приходится на квартиры до 100 тыс. долл., 20% в ценовой категории от 100 до 200 тыс. долларов и 5% - в категории свыше 200 тыс. долларов. При этом самым дешевым оставался Деснянский район, со средним показателем $1418/кв.м. на вторичном рынке и $1269/кв.м. на первичном.

Самым дорогим оказалося Печерский район, где средняя цена продажи составила $3010/кв.м. на вторичном рынке и $2582/кв.м. на первичном. В ноябре, согласно прогнозам экспертов, планируется заключение количества сделок на уровне 1150. Традиционно наибольшим спросом в текущем месяце пользуются двухкомнатные квартиры, на которые придется порядка 55-60% всех сделок, 30-37% занимают однокомнатные квартиры и 8-13% приходится на объекты с тремя комнатами и более.

Наиболее дорогими, как и прежде остаются Шевченковский и Печерский районы столицы. Дарница, Подол и Голосеевский в ценовом цензе немного превышают средний уровень, а наиболее дешевое жилье в столице – в Святошинском районе Киева. При этом на первичном рынке жилья в столице в первой половине месяца отмечалось его удешевление на 0,6% до 14,2 тыс. грн/кв. м, а во второй - подорожание на 0,3% до 14,2 тыс. грн/кв. м.

Подешевели квартиры в Голосеевском (на 1,7%) и Дарницком (на 0,1%). В то же время в последней декаде ноября отмечается подорожание жилья в Святошинском районе на 7,8%, который по-прежнему остается самым дешевым в столице. Вторичный же рынок Киевской недвижимости имеет похожую тенденцию.

В первой половине ноября жилье б/у в столице незначительно подешевело на 0,01% до $2,1 тыс. за кв. м, вторая половина ноября ознаменована подорожанием жилплощадей в среднем на 2,5% до 2200,5 доллара за 1 м. кв. При этом во всех районах. кроме Деснянского, где отмечается удешевление стоимости жилья на 2%, в ноябре жилье в столице подорожало.

Офисная недвижимость

За прошедший месяц аналитики отмечают стабильное повышение стоимости офисных помещений во многих крупных городах Украины: Одессе, Львове, Донецке, Харькове. И только Днепропетровск и Киев показали стабилизацию и снижение цен.

Средняя цена продажи офисных помещений (не в бизнес-центрах) на вторичном рынке в Одессе выросла на 0,06% ($1) до 1817 долларов за 1 кв.м, на вторичном рынке Львова - на 0,11% ($2) до 1771 долларов за 1 кв.м, в Донецке - на 0,14% ($2) до 1452 долларов за 1 кв.м, в Харькове - на 0,24% ($3) до 1255 долларов за 1 кв.м.

В Днепропетровске стабилизировалась и осталась на уровне 1397 долларов за 1 кв.м. Надо заметить, средняя цена продажи офисных помещений на вторичном рынке в Киеве, в отличие от других крупных городов Украины, продемонстрировала падение до 2071 долларов за 1 кв.м.

Прогнозы

Ожидание второй волны кризиса будет создавать неопределенность в жизни людей и снижать активность на рынке аренды , считают аналитики. «Я не считаю, что текущий месяц в чем-то сильно отличен от предыдущих месяцев, поскольку ситуация на рынке не сильно изменилась.

Основной фактор, который сдерживает спрос - это высокие ставки по депозитам. Объем спроса низкий, это и сдерживает цены. Учитывая рост депозитов и высокие ставки по потребительским кредитам, к повышению спроса на жилье это не приведет.

В целом существенных изменений в ближайшее время, в ближайшие 2-3 месяца, не последует. Ценовых колебаний существенных не будет», - рассказал "Обозревателю" экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь.

Согласно мнению аналитика, невысокая активность здесь сохранится как минимум до Нового года. Цены также будут стоять на месте. При этом жилья, выгодного по соотношению цена/качество, станет еще процентов на 10 меньше.

Что касается аренды, то цены тут могут вырасти только в случае, если подорожает доллар или вырастет цена на газ, что повлечет за собой рост стоимости комуслуг. Снижение цен на жилье произойдет в том случае, если американская валюта подорожает до 8,5 грн./$.

Тогда квартиры подешевеют на 5%. Если говорить о средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, то в Киеве она составит $1815/кв. м. А однокомнатную квартиру в столице можно купить за $55-57 тыс. Пока же аренда квартир вряд ли будет подниматься в цене. Предпосылок для этого нет. Владельцы квартир предупреждают своих арендаторов, что такое может произойти в том случае, если поднимутся тарифы на коммунальные услуги.