Киевляне игнорируют загородную недвижимость

В октябре 2011-го в коттеджных поселках Киевской области продано 85 домов. А месяцем ранее, было заключено 98 таких сделок. По сравнению с январем 2011 года (25 покупок) спрос на загородные коттеджи вырос более чем втрое.

Тем не менее рынок загородной недвижимости проигрывает городской. К примеру, в октябре нынешнего года в Киеве было куплено почти 1900 квартир: 1128 на вторичном рынке и 770 на первичном. Большинство украинцев рассматривают дома в коттеджных поселках не как основное жилье, а как дополнительное.

Многие потенциальные покупатели вернулись на рынок первичного жилья столицы, но на загородный ушли единицы. Если у человека есть деньги, он сначала приобретает себе квартиру в городе и только после этого может купить более престижную загородную недвижимость.

Кроме того, на рынке загородной недвижимости практически отсутствует спекулятивный капитал — соответственно, спрос упал в несколько раз.

Не могут реанимировать спрос и цены на дома в коттеджных поселках, которые почти в полтора раза ниже, чем на киевские квартиры. Cредняя стоимость квадратного метра загородной недвижимости в городках экономкласса составляет чуть более $1 тыс. Для сравнения: цены на квартиры вторичного рынка в столице колеблются в пределах 1820 $/кв. м, на недавно построенное жилье — $1600 за квадрат.

«Стоимость квадратного метра в строящихся коттеджах экономкласса варьируется от $1000 до $1200. Диапазон цен в домах бизнес-класса составляет $1300–1500, премиум — $1700–3000», — уточняет Александра Прохорова, маркетолог-аналитик Украинской торговой гильдии.

Почему нет

Сегодня в Киевской области около 200 действующих и строящихся коттеджных городков, по предложению лидируют Киево-Святошинский и Обуховский районы. Возводится около 70 коттеджных поселков, из них на десяти-пятнадцати активно ведутся строительные работы, оставшиеся 55–60 очень медленно строятся или заморожены.

«На различных стадиях строительства находится 36% городков, на стадии проектирования — 34%, заморожено около 30% коттеджных поселков», — конкретизирует Александра Прохорова.

Украинцы, которые могут позволить себе купить дом в поселке в качестве основного жилья (цена таунхауса площадью 200 кв. м составляет в среднем $200–240 тыс.), не хотят приобретать такое жилье из-за высоких расходов на содержание.

«Без стрижки газонов и чистки бассейна для дома площадью 200 кв. м только ежемесячные коммунальные платежи составляют $100–200, уборка территории городка, оплата охраны — еще $150. В целом содержание коттеджа обходится в $250–400 в месяц», — рассказывает независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.

Другим фактором, отпугивающим потенциальных покупателей от загородного рынка жилья, по-прежнему остается отсутствие в большинстве поселков необходимой инфраструктуры. На территории городка скорее будет построен элитный фитнес-клуб, но детей придется отвозить в школу, расположенную в Киеве.

«В большинстве городков инфраструктура ограничивается наличием охраны и минимальным набором сервисных услуг», — констатирует Виталина Медяная, директор по продажам Dragon — Ukrainian Properties & Development Plc. В объекты инфраструктуры девелоперы не инвестируют — преимущественно вкладывают деньги во внешнее благоустройство.

«В основном объекты инфраструктуры появляются в уже обжитых, построенных городках. Но все равно в первую очередь возводят рекреационные объекты, спорткомплексы или бассейны», — рассказывает Ярослав Цуканов.

Замороженные стройки

Упадок рынка загородной недвижимости начался после кризиса, когда большинство застройщиков заморозили стройки. Но если сейчас многие компании активно достраивают жилые многоквартирные дома, то девелоперов коттеджных городков, разморозивших стройки и тем более начавших новые проекты, в Киевской области не более пятнадцати. Такая малочисленность неудивительна: строительство городков — затратный и сложный вид девелопмента.

«Предложение на рынке минимально из-за низкой рентабельности инвестиций в загородное строительство, еще более ограничено количество качественных проектов, в которых в основном и совершаются покупки», — добавляет Виталина Медяная. Да и зачем начинать новое котеджное строительство, если в старом еще не все продано.

Домик в уже построенном городке — вот максимум того, что ищет сегодняшний покупатель загородной недвижимости. Да и банки кредитуют лишь объекты завершенного строительства.

«Коттеджный городок — сложный капиталоемкий продукт. Вам нужно не просто построить дома и подвести к ним инженерные сети, но и создать уют и красоту. Когда городок перестает напоминать стройплощадку и становится уютным, продажи растут. Я сегодня не знаю того, кто бы покупал дом на этапе фундамента», — объясняет Ярослав Цуканов.

Более того, спрос смещается к домам среднего метража — площадью 260–280 кв. м, тогда как до кризиса строили и покупали загородное жилье площадью 400 кв. м. Чтобы дома продавались, застройщик должен провести инженерные сети, обеспечить минимальный набор инфраструктуры (охрана, мини-маркет, жэк), полностью построить дома (до внутренней отделки), то есть профинансировать городок на 80%. Вложения колоссальные.

Немногие девелоперы способны развивать проекты таких городков. Но желающие войти в рынок есть. Курортный комплекс Breslavia основан инвесторами из Саудовской Аравии, которые видят долгосрочные перспективы развития бизнеса в Украине. Этот проект станет их визитной карточкой, позволит войти в строительный бизнес, заработать авторитет.

Рынок загородной недвижимости, как мечтают операторы, восстановится не ранее 2013 года. А поскольку он зависим от рынка городского жилья, то сигналом его роста будет полное восстановление спроса на уровне докризисных показателей на первичную и вторичную недвижимость Киева.

«Несмотря на то что цены на дома далеки от докризисного уровня (в 2011-м средняя стоимость дома в коттеджном городке на первичном рынке составляла $1550 за кв. м, в то время как в 2008-м — $2550 за квадрат), возобновление ипотечных программ и постепенное возвращение доверия к девелоперам обеспечат их дальнейший рост», — уверена Виталина Медяная.