Покупка дома под Киевом...Что и за сколько можно купить?

В 2011 году спрос на коттеджи возродился. А застройщики в ответ на запросы покупателей начали предлагать дома с отделкой и площадью не более 180–200 "квадратов".

Похоже, мода на минимализм докатилась и до пригородных коттеджных городков. Покупатели не склонны вбрасывать в домик на природе сотни тысяч долларов и предпочитают небольшие скромные коттеджи.

"В нашем коттеджном городке представлены две категории домов: два проекта 165 кв. м и три проекта 220 кв. м. По факту, домов меньшей площади продано больше", — отмечает Наталия Колокольцева, директор Trinity partners, координатор проекта "Наше містечко", пишет Лига.

Более того, инвестировать сейчас не желают и в самостоятельную отделку. Тренд 2011 года — максимальная готовность приобретаемого загородного жилья к жизни. Покупатели коттеджей готовы лишь наклеить в доме обои и поставить свою мебель.

"Если на это существует спрос, то застройщикам придется под этот спрос прогнуться, потому что он малый, и люди по-другому не хотят. Не хотят связываться с отделочными работами и ремонтами", — считает независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.

Еще одна свежая тенденция: некоторые застройщики, передумав дальше искать покупателя на огромные особняки, бойко распродают квартиры в загородных домах клубного типа. В отечественных реалиях "загородный клубный дом" — это двух-трехэтажный особняк, поделенный на несколько 1–, 2–, 3– и 4-комнатных квартир.

Цены на подобные объекты в окрестностях столицы порой укладываются в 850–900 долларов за кв. м. Таким образом, стандартная "единичка" в 10–15 км от городской черты Киева запросто может обойтись в 30–35 тыс. долларов. За эти деньги покупатель получает максимум 4–5 соседей по дому, земельный участок, находящийся в совместной собственности, собственную парковку и все необходимые коммуникации.

Как продаются

Можно купить в коттеджном городке просто земельный участок, а потом заказать у застройщика возведение дома по им предложенному проекту либо по своему собственному. Например, большинство из 42 сделок в городке Green Hills было осуществлено именно по такому принципу: покупка земельного участка и подписание договора генерального подряда с застройщиком на строительство одного из проектов, доступных в городке.

С другой стороны, многие уже функционирующие поселки сейчас создают так называемые шоу-румы — готовые демонстрационные коттеджи, которые впоследствии выставляются на продажу как "объект под ключ" — готовые отремонтированные дома, куда можно въехать и жить.

Все шире выбор разнообразных программ рассрочек для покупателей коттеджей. "Существуют программы рассрочки или отсрочки платежа за счет застройщика — от 5 месяцев до 3 лет. Рассрочка может быть под проценты или беспроцентной.

Процент обычно ниже, чем по ипотечному кредиту", — рассказывает директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко. Например, в коттеджном городке "Наше містечко" можно оформить рассрочку на 1 год. "Первый платеж — 50% цены дома. Оставшаяся сумма вносится по графику платежей, который удобен клиенту", — говорит Наталия Колокольцева.

Многие застройщики сотрудничают с банками, которые предлагают кредиты на покупку дома в определенном поселке. Например, БМ Банк кредитует покупателей коттеджей в городке "Солнечный луч".

Нужны права

В юридической практике встречается очень много конфликтов, связанных с нарушениями права собственности на земельный участок под коттеджем, а также нецелевым использованием такой земли. Увы, в законодательстве нет такого понятия, как "земля для коттеджной застройки".

"Жилищное строительство разрешено только на земельных участках, которые находятся в границах населенных пунктов. Вне этих границ строительство возможно на землях, отведенных для коллективного или индивидуального садоводства, для дачного строительства", — рассказывает партнер правовой группы "Павленко и Побережнюк" Лариса Побережнюк. Владелец коттеджа, расположенного за пределами населенного пункта, не сможет зарегистрировать его адрес как постоянное место жительства.

И вообще покупатели должны быть крайне внимательны, так как не всегда у застройщиков есть достаточные правовые основания на владение землей, где возводится городок. Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить правоустанавливающие документы на земельный участок, его целевое назначение, на кого он оформлен, кем и когда проводился землеотвод.

Также немаловажным вопросом является соответствие границ земельного участка, указанных в акте, тем границам, что установлены на местности. Обязательно необходимо потребовать от продавца перед заключением сделки вынесения границ участка на местности, а также проверить совпадение этих границ с границами, указанными в кадастровом плане.

Что под Киевом

В прилегающих к столице районах большинство застройщиков продают дома по цене 1000–2000 долл./м2. За эти деньги часто предлагают дома с минимальной внутренней отделкой и, возможно, даже благоустроенным участком. Достаточно в продаже сейчас и коттеджей по цене метра 700–950 долл. Правда, в этом случае можно рассчитывать только на покупку строящегося дома с подведенными коммуникациями и без облагороженного газона.

"Стоимость коттеджей снижается в течение последних 3 лет. Это связано с низким спросом и большим предложением, экономической ситуацией в стране, отсутствием массового ипотечного кредитования, высокими кредитными ставками", — констатирует Виктор Коваленко. А застройщики заявляют, что цены на их дома стабильны вот уже несколько лет подряд.

"Цены на жилье в "Солнечном луче" не менялись с момента начала продаж. Наша недвижимость пользуется спросом. Сегодня в городке уже продано более 65% домовладений, а городок был сдан в эксплуатацию в феврале 2011 года", — уверяет начальник отдела продаж коттеджного городка "Солнечный луч" Наталья Шевченко.

Впрочем, многие продавцы готовы делать скидки, ведь зачастую коттеджи ждут покупателей чуть ли с 2008 года. А ведь тогда большинство начатых проектов в городках представляло собой огромные по площади и дорогие дома (обычно дороже 200–300 тыс. долл.). Не добавляет доверия к покупке строящегося загородного жилья и тот факт, что из 196 запроектированных и строящихся городков в Киевской области строительство "заморожено" в 82 из них.

Региональные домовладельцы

В окрестностях городов-миллионников коттеджное строительство толком так и не возобновилось. По данным компании "РеалЭкспо", в Харьковской области насчитывается всего 26 поселков, из которых только 7 уже построены.

Минимальная стоимость "квадрата" — 300 долл., но встречаются и дома по 2,5 тыс. долл. за метр. Около Одессы в 2011 году загородное жилье по-прежнему "морозится" — в 21 коттеджном городке строительство приостановлено. В целом сейчас в области 76 городков, и только 16 полностью построены. Минимальная стоимость одного "квадрата" коттеджа — 250 долл., а максимальная — 2,6 тыс. долл.

А вот в Донецкой области "замороженных" объектов нет. Более того, с начала года в регионе начали реализовывать два совершенно новых проекта. А всего сейчас под Донецком 17 коттеджных городков: 4 проектируемых, 6 строящихся и 7 построенных. Цена вопроса — 500–2000 долл./м2. В соседней Днепропетровской области из 16 поселков только два построены, а в шести строительство, увы, приостановлено.

Около Днепропетровска можно купить коттедж по 400 долл./м2. Но иногда могут попросить и 1,5 тыс. долл. — все зависит от расположения городка, проекта и уровня готовности дома. Во Львовской области 19 поселков: 6 проектируемых, 8 строящихся и 5 построенных. А цены на коттеджи активно снижаются — за 10 месяцев квадратный метр подешевел практически на 12%. В итоге теперь прикупить домик неподалеку от Львова можно, заплатив за метр всего 216 долл.

Документы, которые должен выдавать застройщик покупателю при продаже ему домовладения:

1. Генеральный план участка;
2. Технический паспорт земельного участка;
3. Паспорт проекта застройки земельного участка;
4. Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
5. Договор о предоставлении прав на застройку земельного участка;
6. Акт о натурных границах участка;
7. Государственный акт о праве собственности на земельный участок;
8. Лицензию на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом).
9. Официальное подтверждение наличия обеспечения основными коммунальными услугами (водоснабжением, электричеством, газовым потоком, телефонной линией и др.).