Недвижимость Киева: купить и арендовать...

В сентябре молодой семье Кристине и Виктору Ковальским, проживающим в Киеве, повысили стоимость аренды двухкомнатной квартиры почти в два раза.

«Пришли хозяева и сказали, что теперь вместо 2,5 тыс. гривен, они хотят 4,5 тыс. Два дня дали на раздумья. На все наши возражения, что это не престижный микрорайон, он далеко от метро и в часы пик в центр не выехать, да и сама квартира сдавалась пустая – мы туда все покупали сами: от холодильника до дивана, нам заявили: потому и просим 4,5 тыс., с техникой и возле метро она бы стоила шесть тысяч» - рассказывает Кристина.

Промониторив немного столичные цены, Ковальские убедились найти среднюю «двушку» даже не рядом с метро, стоимость аренды которой в месяц находилась бы в пределах 3-3,5тыс. гривен, действительно невозможно, цены стартовали от 4 тыс .гривен. Взвесив все за и против, Ковальские решили купить двухкомнатную квартиру в кредит.

Они подсчитали, что суммы за аренду и выплаты банку по кредиту практически равны. Но в последнем случае они инвестируют в покупку собственного жилья, а не отдают деньги чужим людям. «Главред» решил разобраться, действительно ли такой шаг выгоден?

Свое и чужое

В сентябре цены на аренду квартир действительно выросли. В основном этому поспособствовал высокий спрос (он был выше примерно на 25%, чем в августе) на арендованное жилье со стороны приехавших в Киеве студентов и абитуриентов.

Так за последние двенадцать месяцев, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве цены на аренду квартир в среднем увеличились на 5,5% за однокомнатную (с 354 до 384 долларов), на 6,8% за двухкомнатные (с 500 до 534 долларов) и на 5,4 за трехкомнатные (с 619 до 653 долларов).

При этом по-прежнему самыми востребованными остались квартиры экономкласса: однокомнатные до 3000 гривен в месяц, двухкомнатные до 4000 и трехкомнатные до 5000 гривен, расположенные недалеко от метро.

А вот цены на покупку квартир не порадовали риелторов. По данным агентства недвижимости «Благовест», сегодня средняя цена квадратного метра в столице составляет 2161 доллар, что на 2,8% ниже, чем в январе, и на 3,4% меньше, чем в сентябре прошлого года.

Купить среднестатистическую однокомнатную квартиру в Киеве можно по 1934 доллара за квадрат, двухкомнатную - по 2183 доллара, трехкомнатную - по 2163 доллара и четырехкомнатную — по 2623 доллара за один квадратный метр. Торг в среднем достигает 7-10% от первоначальной цены. При этом цены на покупку жилья продолжают
скользить вниз.

Переплатить втройне

Сейчас в Киеве можно найти на вторичном рынке однокомнатную квартиру за 45 тыс. долларов, двухкомнатную за 65 тыс. долларов и трехкомнатную за 75 тыс. долларов. Имея на руках первоначальный взнос (30% и выше от стоимости приобретаемого жилья), можно взять в кредит недостающую сумму.

Так, например, при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 45 тыс. долларов (360 тыс. грн) первоначальный взнос должен составлять около 15 тыс. долларов (120 тыс. грн). Еще 30 тысяч долларов (около 240 тыс. гривен) нужно будет занять в банке. При ставке кредита 17% годовых в гривне (сейчас в долларах кредиты не выдают) сроком на двадцать лет, ежемесячно придется отдавать банку около 480-500 долларов (с учетом страхования недвижимости и других банковских обязательных услуг).

Это почти на 100 долларов (800 грн) больше, чем сейчас обходится аренда однокомнатной квартиры в месяц. Существуют, конечно, риски, что аренда квартир будет дорожать и в дальнейшем. Однако вряд ли темпы роста стоимости аренды будут увеличиваться на 3-5% каждый месяц.

К тому же, обратившись за кредитом в банк, нужно учитывать конечную сумму выплат по кредиту. К слову, по вышеприведенному примеру, переплата за двадцать лет по кредиту в 240 тыс. гривен составит почти 640 тыс. гривен, то есть, за этот период придется выплатить почти тройную стоимость квартиры.

До дна

Участники рынка недвижимости неохотно, но признают, что цены на жилье еще будут падать. Желающих купить квартиру много, но реального платежеспособного спроса нет. Разрыв между ценами на недвижимость и доходами основной массы населения слишком велик. И хотя покупатели стали более привередливыми по отношению к качеству квартир, чем до кризиса, большинство сделок (около 65–70%) по-прежнему совершаются в классе «эконом».

Причем большая часть сделок по-прежнему происходит на вторичном рынке – у украинцев просто нет ресурсов, чтобы оплачивать съемную квартиру, на тот период, пока будет возводиться новый дом.

Те же сделки, которые происходят на первичном рынке, также свидетельствуют о невысокой покупательской способности украинцев. В этом году популярными вновь стали скромные по метражу новые квартиры (например, однокомнатные до 40 м кв), на которые до 2008 года и смотреть никто не хотел. При этом на рынке практически исчез главный фактор, двигающий цены вверх – покупка квартиры с целю перепродать в дальнейшем.

Сейчас на рынке недвижимости многое зависит от банков. Ведь текущие доходы основной массы потенциальных покупателей существенно расти в ближайшие год-два не будут. Но ждать резкого возобновления ипотеки – опрометчиво. В октябре 2011 года многие банки, которые уже было начали выдавать ипотечные кредиты, так ужесточили требования к заемщику, что получение займа стало делом почти фантастической сложности.

По данным участников рынка, из 100 заявок на получение кредита, лишь 30 от силы в итоге получают позитивное заключение банков. При этом ставки по ипотеке вновь потянулись вверх, а некоторые банки и вовсе свернули ипотечное кредитование.

Так, по данным компании «Простобанк Консалтинг», кредиты сроком на 15 лет с середины октября-2011 подорожали, в среднем, на 1,53 процентного пункта - до 18,67% реальных годовых. А средняя ставка по ипотеке на «вторичку» сроком на 10 лет за последний месяц выросла на 1,14 п.п. - до 19,07% реальных годовых. Но это не предел.

Некоторые эксперты полагают, что ставки на ипотечные кредиты, в случае наступления в Украине второй волны кризиса, могут вырасти до уровня 2009 года – до 29% годовых. Для рынка недвижимости это неутешительные тенденции, в таких условиях, ему, как минимум, придется пройти еще не одно ценовое дно.

Поэтому желающим и имеющим средства на первоначальный взнос лучше подождать очередного падения цен на недвижимость. Ведь предпосылки к падению цен на жилье есть, а вот повода для роста арендных ставок нет.