Замороженные стройки: банкиры и застройщики

Сокращение объемов ипотечного кредитования вынудило застройщиков обратиться к банкирам с просьбой активизировать выдачу займов под покупку жилья, иначе множество проектов будут заморожены.

Также строители уверяют, что падение рынка недвижимости потянет за собой и банковский сектор. Но финучреждения не обращают внимания на эти угрозы, поскольку ипотечные кредиты в портфелях банков составляют несущественную долю.

Строители сказали «надо», банкиры ответили «нет»

«Дайте нам кредит, мы начнем строить, говорят строители. Но сейчас не время шиковать, надо затягивать пояса, иначе все закончится коллапсом, - говорит президент Украинской ассоциации банков (АУБ) Александр Сугоняко. Банки фактически прекратили кредитовать незавершенное строительство, в основном ипотечные кредиты выдаются на покупку жилья на вторичном рынке. Сроки кредитования уменьшились, процентные ставки выросли. Ипотека стала недоступной для среднего класса.

«Финансирование первичного рынка недвижимости наиболее рисковое. Выстроены такие схемы инвестирования в строительство, что за счет одного фонда финансируется несколько объектов недвижимости. Уровень стандартизации ипотечных портфелей низкий», - говорит исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.

Отметим, что законодательство разрешает фондам финансирования строительства инвестировать средства в неограниченное количество объектов. Фонды могут перебрасывать деньги с одного объекта на другой, латая финансовые дыры и покрывая просчеты в финансировании. В результате такой неразберихи на строительство последнего объекта средств может вообще не хватить.

Два берега одной реки

Последние 9 лет банковская система активно росла за счет кредитования. В других странах подобные тенденции наблюдались максимум 6 лет, после чего наступал кризис. Риски слишком высоких темпов роста кредитования могли перерасти в серьезные проблемы как для макроэкономики, так и для банковской системы. Но благодаря международному финансовому кризису в Украине началось мягкое приземление.

«Сейчас мы имеем контролированное торможение роста кредитования украинскими банками, что необходимо для стабильной системы», - говорят в АУБ. Заимствования на международных рынках уменьшились по известным причинам. Внутренние источники также не позволяют ожидать стабильного финансирования. Все меньше внимания привлекает выпуск ипотечных облигаций.

А без вторичного рынка ипотека – это квазирынок. Пенсионная реформа, в результате которой банки могли бы иметь источники финансирования, заглохла. Тем не менее, по информации УНИА, в первом квартале 2008 г. новых ипотечных кредитов выдано на 7,9 млрд. грн.

По словам директора по маркетингу компании SV-Development Владимира Степенко, сейчас реальная цена $2-2,5 тыс. за кв. м. Поэтому фирмы, установившие расценки выше этой отметки, будут их снижать. Остальные просто заморозят строительство. Эрик Найман, начальник Управления инвестиционно-банковских услуг «Укрсоцбанка», считает, что люди, которые уже вложили деньги, могут столкнуться с еще одной неприятностью: строительные компании, аргументируя свои действия нехваткой средств, могут попросить их доплатить. Он не исключает и банкротство нескольких строительных компаний.

Пессимисты говорят, что уже к концу года могут появиться замороженные стройки. Падение строительного рынка потянет за собой банковский сектор. Банкиры это исключают. Говорят, что объемы ипотеки незначительны. Ипотечные кредиты в портфелях банков составляют 15%. Кроме того, лишь 10% - кредиты, выданные под строительство жилья, остальные – под залог недвижимости.