'Стучат' ли риэлторы на продавцом и покупателей недвижимости?

По словам риэлторов, боясь контроля со стороны государства в связи с введением нового закона, покупатели и продавцы недвижимости уже стали указывать в договорах купли-продажи реальные цены

Чиновники заверяют, что законопослушным гражданам не стоит опасаться проверок их денежных операций. в поле зрения правоохранителей будут попадать только те люди, кто совершает финансовые преступления

Уже несколько недель украинский рынок недвижимости живет по новым правилам. Ведь с 21 августа многие сделки купли-продажи недвижимости должны были оказаться под пристальным государственным контролем.

Напомним, что, согласно новой редакции Закона "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем", существенно расширился круг специалистов, обязанных сообщать "компетентным органам" о подозрительных операциях с недвижимостью на сумму свыше 400 тысяч гривен.

И главное, что теперь, помимо банков, страховых компаний и некоторых других финучреждений, сообщать в Государственный комитет финансового мониторинга (Госфинмониторинг) о крупных сделках обязаны: торговцы недвижимостью, драгоценными металлами и камнями, предметами антиквариата и искусства, а также нотариусы, адвокаты и аудиторы.

"Бизнес должен следить за тем, какие деньги "заходят" на рынок Украины"
Закон получил широкий резонанс в обществе. Одни считают, что контролировать операции с недвижимостью нужно, и это только оздоровит рынок, другие - что очередная попытка государства тотально контролировать финансовую жизнь граждан приведет только к уходу рынка недвижимости в тень. Чтобы разобраться в ситуации, мы решили выслушать мнения всех его участников.

Для начала свою точку зрения о влиянии новой редакции Закона Украины "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма" "ФАКТАМ" высказал председатель Государственного комитета финансового мониторинга Украины Сергей Гуржий:

- Есть очевидные вещи. И то, что общество должно защищать свою финансовую систему от грязных денег, является очевидным фактом, не требующим доказательств.

Меры защиты финансовой системы должны быть адекватны существующим рискам. Положения закона направлены на недопущение приспособления и использования финансовой системы страны для коррупционных действий и сомнительных финансовых операций.

На мой взгляд, это адекватные меры. Бизнес должен следить за тем, какие деньги "заходят" на рынок Украины, быть заинтересованным в прозрачности и чистоте финансовой системы страны и помогать государству.

Данный закон необходимо рассматривать в первую очередь как профилактическую меру для оздоровления финансовой системы, бизнеса и экономики Украины. Это можно сравнить с применением зубной пасты для профилактики кариеса. Но предела совершенству не существует, как и не существует совершенных законов.

Поэтому данный закон будет улучшаться с учетом полученных результатов. Но еще раз хочу отметить, что действия государства должны быть адекватны рискам.

Мировое сообщество приняло согласованное решение о защите мирового финансового рынка, поэтому необходимость принятия данного закона в Украине связана с приведением в соответствие международным стандартам национальной системы борьбы с отмыванием средств и финансированием терроризма.

"Хотя закон вступил в силу с 21 августа, регистрация риэлторов в Госфинмониторинге пока ещене началась"

Учитывая то, что с момента вступления закона в силу уже прошло несколько недель, "ФАКТЫ" поинтересовались, действительно ли риэлторы начали следить за своими клиентами и сообщать государству о подозрительных сделках. На наши вопросы ответила председатель комитета по законодательству, стандартизации и юридическим вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, советник председателя Государственного комитета финансового мониторинга Светлана Бовсуновская:

- Несмотря на то что закон вступил в силу с 21 августа, регистрация риэлторов в Госфинмониторинге пока не началась, так как еще не все нормативные документы прошли утверждение и согласование, в том числе это касается форм подачи информации и постановки риэлторов на учет в Госфинмониторинг. А в отношении влияния закона на рынок недвижимости и условий роботы риэлторов никаких изменений пока не наблюдается.

Принятый закон одновременно с усилением контроля государства над финансовыми операциями граждан и предприятий также расширил полномочия Госфинмониторинга. Они теперь во многом сравнимы с полномочиями правоохранительных органов. Представители государства заверяют, что законопослушным гражданам опасаться нечего и в поле зрения комитета будут попадать только люди, совершающие финансовые преступления.

Ведь до сих пор финансовый мониторинг проводили банки, и это не привело к тотальным проверкам деятельности граждан и предприятий. Конечно, встречаются случаи использования чиновниками должностных полномочий в корыстных целях. Но за такие действия чиновник несет перед законом ответственность, вплоть до криминальной. Я не думаю, что представители Госфинмониторинга будут злоупотреблять своим служебным положением. Ведь это солидная организация.

Полагаю, ведение финансового мониторинга может иметь положительный эффект как для операторов рынка недвижимости, так и для самого рынка. Кстати, первым позитивным моментом стало то, что после 21 августа, когда вступил в силу данный закон, практически все сделки купли-продажи недвижимости проводятся по реальным ценам. Видимо, люди сами решили не рисковать. Хотя сделок этих в нынешних кризисных условиях немного.

- Допустим, в Госфинмониторинг поступила информация о занижении стоимости сделки? Что ожидает участников этого договора?

- Думаю, Госфинмониторинг проверит участников сделки, выяснит причину такого занижения. И если будут основания, то в соответствии с законом передаст материалы в правоохранительные органы для дальнейшего проведения следственных мероприятий. Найдут правоохранительные органы основания для возбуждения уголовного дела - данные материалы будут направлены в суд для принятия решения о применении меры наказания.

Всем, кто хочет поподробнее узнать об этом, советую ознакомиться с существующей практикой на сайте Госфинмониторинга, где постоянно публикуется такая информация. Также предлагаю прочитать нормы законов, предусматривающих ответственность за легализацию (отмывание) доходов. Но хочу обратить внимание, что решение о существовании вины все же принимает только суд. Сам Госфинмониторинг этого не делает.

Однако все мы прекрасно знаем, что в украинских законах существует масса подводных камней и несоответствий, позволяющих грамотному юристу найти способ обойти строгие санкции на вполне законных основаниях. Поэтому "ФАКТЫ" и обратились за комментариями к юристам.

"Положения документа выглядят наивными в стране, где зарплаты выдают "в конвертах", а квартиры продают за наличные доллары"

О том, насколько реально контролировать все сделки купли-продажи недвижимости, "ФАКТАМ" рассказала партнер юридической компании "ЭЙДИКОМ" Елена Воронцова:

- Новая редакция Закона Украины "О предупреждении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем" у юристов пока что вызывает больше вопросов, чем ответов.

Документ вступил в силу с 21 августа 2010 года, а сами механизмы финансового мониторинга еще не только не проработаны полностью, но и во многом непонятны. Так, нотариус проводит проверку на стадии заключения договора купли-продажи недвижимости и его нотариального оформления. Тут все более или менее ясно. А вот юрист и риэлтор должны проверить, не будет ли планируемая сделка прототипом отмывания средств или финансированием терроризма.

То есть они обязаны провести мониторинг еще до того момента, как потенциальный клиент приобретет такое имущество. На стадии обращения покупателя с целью поиска подходящей недвижимости. Получается, что юристу или риэлтору нужно на всякий случай собрать финансовые сведения о происхождении суммы свыше 400 тысяч гривен. В реальность таких действий сложно поверить.

- Есть ли способы не афишировать стоимость сделки и тем самым избежать пристального внимания со стороны государства?

- При желании скрыть происхождение денег всегда можно найти способ это сделать, используя несовершенство закона. Например, законодатели разрешили лицам, предоставляющим юридические услуги, и аудиторам не сообщать о подозрительных финансовых операциях в случаях, если соответствующая информация стала известна при обстоятельствах защиты клиента, представления его интересов в суде. Ведь есть такое понятие, как адвокатская тайна.

Кроме того, в Госфинмониторинге утверждают, что нотариусы не должны сообщать в ведомство о своих подозрениях относительно финансовых операций, если получили информацию при обстоятельствах, которые являются предметом тайны нотариальных действий, но кроме сведений о подозрительных договорах купли-продажи недвижимости на сумму свыше 400 тысяч гривен.

Кто даст гарантию, что при утаивании информации о сомнительной сделке ее участники не сошлются на адвокатскую тайну? Или что риэлтор не будет утверждать, будто сумма, оговариваемая с ним, была ниже той, что указана в окончательном договоре и оформлена у нотариуса? Так что чиновникам придется создать контролирующий орган, который будет проверять выполнение норм закона, чтобы избежать махинаций.

Можно прогнозировать, что потенциальные субъекты финансового мониторинга, покупатели недвижимости, скорее всего, будут стараться занижать цену объекта. А тут уже возникают риски для продавца квартиры или дома. Так что пока регулятор не отшлифует и не разъяснит порядок применения нового механизма финансового мониторинга, а практика его использования не будет наработана, можно предположить, что рынок недвижимости, а вместе с ним и риэлторы, вероятнее всего, уйдут в тень.

На вопрос о формировании стоимости недвижимости "ФАКТЫ" попросили ответить адвоката, партнера юридической компании D&U Partners LLC Игоря Хасина.

- Одним из критериев подозрительности сделки является занижение либо завышение ее стоимости. Но цена квартиры - показатель весьма субъективный и зависящий от огромного количества факторов. В некоторых случаях стоимость определенной квартиры может существенно отличаться от среднерыночной. Не получится ли, что к добросовестным продавцам или покупателям придут представители

Госфинмониторинга и потребуют отчета о происхождении капитала? Как можно доказать добросовестность такой сделки?

- Думаю, что ни покупателям, ни продавцам недвижимости бояться пока нечего. Формулировки, используемые в законе, могут произвести впечатление разве что на сотрудников FATF (Международная группа по разработке финансовых мер для борьбы с отмыванием денег. - Авт.), для которых закон и написан.

Положения этого документа выглядят наивными в стране, где зарплаты выдают "в конвертах", а квартиры продаются и покупаются за наличные доллары. Поэтому, для того чтобы кто-то к кому-то пришел, нужно, во-первых, чтобы этот кто-то узнал о сделке, а во-вторых, чтобы сделка явно выходила за пределы разумного. Например, если квартиру в Киеве будут продавать за 5 тысяч гривен.

Фактически узнать о сделке можно только от нотариусов, поскольку большинство "субъектов предпринимательской деятельности, которые предоставляют посреднические услуги при совершении операций по купле-продаже недвижимого имущества", то есть риэлторы, никому ничего не скажут. Ведь зачастую такие посредники работают с наличными, свои договоры с клиентами не регистрируют, да и сами эти договоры очень сложно назвать посредническими.

Кроме того, всегда можно сказать, что предоставление клиенту платного доступа к базе данных агентства недвижимости является не посреднической, а информационной услугой, а значит, под действие закона не попадает. Также можно сослаться на то, что объем информации, которую получает посредник от клиента при покупке квартиры, фактически не дает ему оснований для подозрений. А требовать дополнительной информации он не имеет права.

Более того, если даже стоимость сделки купли-продажи квартиры явно нереальна и следует привлечь внимание Госфинмониторинга, ее участники могут долго и успешно спорить с чиновниками о причинах такого несоответствия.

Например, покупатель готов платить столь высокую цену за полуразрушенный дом, потому что в нем прошло его детство и строение дорого как память. Или продавец заявит, что отдает квартиру за бесценок, поскольку ему срочно нужны деньги, да и экологическая ситуация в этом районе неблагополучная. И четких критериев для того, чтобы опровергнуть такие доводы, нет.