Что произошло на рынке недвижимости Киева летом 2011 года?

Летом 2011 года рынок недвижимости начал претерпевать изменения. Он уже не такой стабильно падающий, каким был до этого много месяцев подряд.

На вторичном рынке жилой недвижимости Киева наблюдается повышение цен на квартиры. Для многих участников рынка события разворачиваются весьма неожиданно. Ведь до этого цены медленно опускались практически во всех сегментах уже очень длительный период.

Падение составляло в среднем 1-1.5%, поэтому многие специалисты рынка прогнозировали дальнейшее снижение цен приблизительно в таких же пределах.

Потенциальные покупатели возмущены. Ведь они надеялись на более существенное проседание цен и сейчас отказываются верить в то, что рынок ощутил «дно».

Прекращение падения, а затем и постепенный рост цен на вторичном рынке Киева, по мнению многих, были спровоцированы угрозой законодательного дефолта США, наступление которого ожидалось 2 августа 2011 года.

Но штаты благополучно повысили себе кредитный лимит, а киевский рынок вернуться на исходную позицию уже не захотел. На нём началась цепная реакция взаимного поднятия цен.

Ведь около 80% продавцов на рынке продают недвижимость с целью последующей покупки (т.е. пытаются провести операцию обмена), многие из этих 80% являются разжимными обменщиками (планирующие после продажи доложить денег и купить что-то подороже). А в ситуации, когда сосед уже поднял цену, продав квартиру по старой цене - докладывать пришлось бы больше.

Вот и снимают многие продавцы свои квартиры с продаж. Через неделю эти квартиры могут опять появиться на рынке, но уже по новой, более высокой цене. И так по кругу. Даже, несмотря на по-прежнему вялый спрос и в 10-15 раз меньшее количество сделок, чем в докризисном 2007-м году.

Первичный рынок радует своих поклонников ускорением темпов ввода новых домов в эксплуатацию. Глава КГГА Александр Попов заявил, что в этом году уже на это время сдано в эксплуатацию 532 тыс. кв.м. жилья (что на 51% больше аналогичных показателей прошлого года), к тому же ко Дню Независимости планируется принять в эксплуатацию ещё 8 многоквартирных домов, несколько тысяч квадратных метров жилья добавится в общий жилой фонд Киева (насчитывающий на данный момент 59.7 млн.кв.м. жилья).

Информация для покупателей хоть и позитивна, однако вряд ли способна повлиять на рынок существенным образом. Сданное в эксплуатацию жилье начиналось строиться еще задолго до кризиса, поэтому не исключено, что многие квартиры в этих домах уже давно проинвестированы и сейчас их передадут своим владельцам.

Тем не менее, повышение цен на вторичном рынке - хороший шанс для застройщиков распродаться. Цены за квадратный метр в новых домах меньше, чем на вторичке, что для некоторых покупателей является главным аргументом при выборе жилья.

Основной недостаток квартир первичного рынка - местоположение новых домов. И этот фактор отпугивает многих потенциальных покупателей, т.к. местонахождение недвижимости играет ключевую роль на рынке при формировании цен.

По мнению автора, цепная реакция поднятия цен продавцами продолжится еще некоторое время, возможно 2-3 месяца. (Если, конечно, на рынок недвижимости не повлияют какие-то сильные внешние факторы, например мировой финансовый кризис, по масштабам похожий на тот, что произошел в 2008 году).

Остановить эту цепную реакцию может, к примеру, значительная девальвация гривны, сигналы с рынка аренды об уменьшении количества арендаторов (абитуриентов в этом году ожидается значительно меньше), или же почти полное отсутствие сделок на вторичном рынке остудит горячие головы обменщиков.