Киев: особенности первичного рынка недвижимости

Хотя в последние годы столица постоянно наращивает темпы жилищного строительства, на развитие сегмента жилой недвижимости влияют и ряд негативных факторов. Так, на киевском рынке первичного жилья сложилась ситуация когда себестоимость строительства продолжает расти, а в цене на квартиры практически достигнут предельный уровень.

Это привело к тому, что застройщики вынуждены снижать темпы ввода домов в эксплуатацию, считают специалисты «Соцмарт» (Маркетинговое исследование рынка первичной жилой недвижимости г. Киева)

Действуют и целый ряд таких отрицательных факторов как коррупция, отсутствие системности в застройке Киева, копившиеся годами проблемы с выделением земельных участков и проведением общественных слушаний. Таким образом, застройщики вынуждены придерживать значительные средства при проведении общественных слушаний и акций протеста.

В сложившейся ситуации многие застройщики изменили тактику. Имея финансовые резервы, стали строить за свои деньги, выводя предложения на рынок ближе к завершению строительства. В свою очередь, на всем протяжении 2007 года, а также в первом полугодии 2008 цены на квартиры продолжали расти.

Проблему с недостатком доступного жилья могло бы решить существенное увеличение темпов ввода в эксплуатацию жилья, но в связи с проблемами, связанными с перевыборами столичной власти, а в свою очередь, и с выделением киевской земли, высоким уровнем коррупции, высокой стоимостью рабочей силы и т. д., столичные застройщики не могут значительно увеличить темпы строительства новых домов.

В настоящее время в Киеве из-за нехватки и нецелевого использование средств застройщиками заморожена работа на десятках объектов, которые строились за средства частных инвесторов.

В то же время, кроме объемов строительства в Киеве, из года в год увеличивается и количество застройщиков. Если еще несколько лет назад киевский рынок делили между собой порядка десяти застройщиков, то сейчас их значительно больше. Всего, по данным Соцмарт, на сегодняшний день на строительном рынке Киева фигурирует порядка 60 застройщиков.

Однако, на дальнейший рост количества строительных компаний может повлиять новый порядок лицензирования строительной деятельности, призванный навести порядок на рынке и не допустить на него непрофессиональных застройщиков.

Не так давно, в столице появился целый ряд крупных зарубежных игроков. Среди них российская корпорация «Mirax Group» и компания «Seven Hills». Выйти на столичный строительный рынок намерена и российская компания «Интеко». У этих предприятий достаточно ресурсов, чтобы строить много и быстро. Можно говорить о том, что в ближайшие 2-3 года буде наблюдаться передел рынка первичного жилья, появление новых сильных игроков и, возможно, поглощение мелких и средних строительных компаний Киева более крупными.

На сегодняшний день в Киеве наибольшее количество строящихся жилых домов сосредоточено в Дарницком районе Киева. Далее идут Соломенский и Шевченковский. По заявленным планам на масштабную застройку также лидирует Дарницкий район (массивы Позняки, Осокорки).

В первую очередь идет развитие массивов, которые расположены в районе с хорошими транспортными развязками. В основном привязка ведется к линиям метрополитена, которые уже существуют либо планируются в ближайшем будущем. При возведении элитных домов, наблюдается тяготение к историческим и живописным местам города.

Ситуация на рынке первичной жилой недвижимости Киева

Согласно данным Министерства регионального строительства Украины в стране в целом и в первую очередь в Киеве наблюдается тенденция увеличения количества домов, построенных по новым технологиям. Так, в 2007 году процент кирпичных домов составил 58,4% от общего объема введенных в эксплуатацию.

До 23,6% увеличилась доля жилья, построенного с применением смешанных материалов (к примеру, в 1995 г. таких домов было построено только 3,7%), а панельные дома в настоящее время почти не строятся – в 2007 году они занимали всего 3,6% рынка первичного жилья.

Строящегося социального класса жилья как такового в Киеве практически нет. Около трети жилой недвижимости в стадии строительства относиться к классу эконом. Это обычно дома и комплексы в спальных районах, с преобладанием одно- и двухкомнатных квартир сравнительно небольшого метража, минимальной внутренней социальной инфраструктурой.

Доля элитного жилья составляет примерно пятую часть от общего количества новых домов. Это, как правило, объекты, расположенные в центральной части города, либо дома клубного типа с малым количеством квартир, либо жилые многоквартирные комплексы с максимально развитой внутренней инфраструктурой, большим паркингом, оригинальным архитектурным проектом.

На сегодняшний день потенциальный спрос столичного рынка недвижимости оценивается в 6-7 млн. кв. м. С такими темпами строительства квартир как сейчас, спрос на жилье будет оставаться стабильно высоким, поскольку в улучшении жилищных условий нуждается более 1,3 млн. киевских семей. Следует также отметить, что платежеспособный спрос на жилье в сотни раз меньше потенциального, а в ситуации с постоянно растущей инфляцией, имеет тенденцию к понижению.

Негативно на решение проблемы доступного жилья влияет и сложившаяся ситуация с выдачей ипотечных кредитов. Большинство банков увеличили и без того высокие ставки по кредитам, а также ограничили сроки по их возврату.

В настоящее время в Киеве наибольшим спросом пользуется жилье эконом класса, такие квартиры раскупаются сразу. Затем по ликвидности идут улучшенное экономичное жилье и бизнес-класс.

Наиболее востребованы небольшие 1-комнатные квартиры площадью до 50 кв. м. Далее по популярности идут двухкомнатные квартиры также небольшой площади (до 70 кв. м). Следует также отметить, что в первую очередь раскупаются квартиры, расположенные на 4 – 10 этажах.

В плане месторасположения наиболее массовый спрос наблюдается на жилье, расположенное в спальных районах города, что в первую очередь связано со стоимостью квартир. В то же время держится стабильно высокий спрос на жилье, расположенное на правом берегу Днепра, в том числе и в центре города.

Для стабилизации цен на рынке необходимо его насыщение в ближайшие годы. На сегодняшний день в Киеве построено около 55 млн. кв. м жилья, а до 2020 г. в Генеральный план города внесено обязательное строительство еще 26 млн. кв. м. Если это будет выполнено, то на одного жителя столицы в среднем будет приходиться 27 кв. м жилья, а это гораздо меньший показатель, чем в других европейских странах, где на одного человека приходится 30-50 кв. м.

Между тем, в дальнейшем строительство жилых домов в Киеве может даже пойти на спад. Это также связано и с возможностью проведения чемпионата Европы по футболу Евро-2012, так как часть застройщиков переходят от строительства жилья к строительству объектов коммерческой недвижимости, поскольку до 2012 года необходимо будет активизировать ввод в эксплуатацию новых гостиниц, офисов и спортивной инфраструктуры.